El costo de construir volvió a subir y los desarrolladores ajustan sus proyectos

El costo de construir un edificio de propiedad horizontal volvió a aumentar en agosto e inquieta en el segmento desarrollador. El valor se mantiene en los niveles más elevados de la serie medida en dólares. El presupuesto de referencia relevado por el informe de Reporte Inmobiliario alcanzó los $2.168.256.964, con un incremento del 1,73% respecto de julio-agosto.

El dato muestra que la construcción atraviesa una nueva etapa de costos elevados desde hace más de 28 meses, sin señales concretas de una baja en moneda estadounidense. El presupuesto equivale a $2.032.106 por m2 total y $2.745.324 por m2 vendible.

Al llevar los valores a dólares, con un tipo de cambio de $1.535, el costo total llega a u$s1.412.545. Por superficie, representa u$s1.324 por m2 total y u$s1.788 por m2 vendible. En este último caso, el incremento mensual medido en dólares fue de 0,4%.

El movimiento del tipo de cambio absorbió buena parte de la suba registrada en pesos, pero no alcanzó para generar una reducción del costo en moneda estadounidense. El índice en dólares se ubicó en 190,1 puntos, dentro de la zona más alta de la serie histórica.

Cómo influye el dólar estable en el costo de construcción

La presión sobre los costos de construcción modifica de forma directa la ecuación de los desarrolladores. El problema no pasa solamente por cuánto cuesta levantar un edificio, sino por la dificultad para trasladar ese incremento al precio final de las unidades en un mercado donde la demanda todavía impone límites.

Germán Gómez Picasso, de Reporte Inmobiliario, atribuyó buena parte del fenómeno a la estabilidad del tipo de cambio y a las medidas para determinar el precio máximo para el dólar

"El factor central es un dólar estable. A pesar de que la inflación de los costos en pesos bajó abruptamente los últimos dos años, la tasa de incremento de mano de obra y materiales sigue siendo más alta que la que muestra la cotización de la moneda americana", explicó.

El resultado es una compresión de los márgenes. Para un desarrollo nuevo, al costo de construcción se suman el valor de la tierra, gastos administrativos, impuestos, comercialización, financiación y contingencias. En determinados casos, la cuenta termina por encima del valor que el mercado está dispuesto a pagar por una propiedad nueva.

"Hoy es muy difícil que esa ecuación cierre", planteó Gómez Picasso. Según describió, esta situación genera un escenario particular: aparecen desarrollos que están cerca de terminarse con precios similares a los de proyectos que recién comienzan.

La diferencia pesa sobre la decisión del comprador. Una propiedad casi terminada permite utilizarla antes y reduce el riesgo asociado a una obra que todavía debe atravesar etapas de construcción y entrega. A esto se suma la competencia del mercado usado, que en distintos segmentos ofrece unidades a valores que presionan todavía más sobre los proyectos a estrenar.

Los desarrolladores ajustan la estructura de los proyectos

Para los desarrolladores, la respuesta pasa cada vez menos por esperar una suba de precios y más por ajustar la estructura de cada emprendimiento desde el inicio.

Nahuel Idiartegaray, arquitecto y socio de ENEMEI, señaló que el aumento del costo en dólares creció más rápido que la capacidad del mercado para absorberlo mediante los precios de venta. Por eso, la rentabilidad empieza antes de colocar el primer ladrillo.

"Hoy la rentabilidad empieza desde la compra del terreno. Por eso estamos buscando operaciones donde el canje tenga un peso importante y donde el costo de adquisición sea compatible con el producto que después podemos desarrollar", detalló.

En proyectos de ENEMEI en Villa Urquiza y Saavedra, la estrategia pasa por una estructura de costos más racional y por evitar que la rentabilidad dependa exclusivamente de una futura valorización de las unidades.

El valor de venta debe cubrir construcción, terreno, impuestos, comercialización, financiación, contingencias y margen. Con costos más altos y una demanda que no siempre permite trasladarlos en su totalidad, el margen se reduce.

"La respuesta no puede ser simplemente aumentar el precio de las unidades, porque existe un límite dado por la demanda", remarcó Idiartegaray. En ese contexto, una de las variables centrales pasa por mejorar la relación entre costo y superficie vendible.

Menos superficies comunes y más control del costo

El nuevo escenario también modifica el diseño de los proyectos. El aumento de los costos lleva a revisar superficies comunes, amenities, materiales y sistemas constructivos.

En Villa Urquiza y Saavedra, la desarrolladora optó por amenities ajustados a las necesidades de cada proyecto y una menor incidencia de superficies comunes. El objetivo es que el comprador perciba una relación más directa entre lo que paga y el producto que recibe.

"La idea no es bajar calidad, sino evitar costos que no tengan una correspondencia clara con el valor que el mercado está dispuesto a reconocer", indicó el arquitecto.

La consecuencia también se observa en el inicio de nuevas obras. Un proyecto debe cerrar con mayor precisión desde la etapa del terreno y no depender de una expectativa de aumento del precio de venta en el futuro.

¿Cuándo podría encontrar un techo el costo en dólares?

La pregunta que aparece hacia adelante es cuándo el costo de construir podría dejar de subir en dólares. En este punto, las perspectivas de los especialistas son cautelosas.

Para Idiartegaray, no es indispensable que los costos bajen para que mejore la rentabilidad. El escenario más favorable sería que dejen de crecer por encima de los precios de venta. Si los costos se estabilizan, el tipo de cambio acompaña y la demanda convalida mayores valores por m2, el margen podría recomponerse.

Respecto del techo del costo en dólares, consideró que será necesario que la inflación de materiales, mano de obra y servicios de construcción continúe desacelerándose frente al tipo de cambio durante un período sostenido. Esa relación podría permitir que el costo encuentre finalmente un límite.

Gómez Picasso planteó una perspectiva más pesimista respecto de una baja. "Yo particularmente vengo alertando hace dos años que los costos no van a bajar, y finalmente no ocurrió. Sigo sin ver algún factor concreto que nos indique lo contrario, por lo menos en el corto y mediano plazo", advirtió.

El experto también puso el foco sobre la relación entre el dólar y los costos históricos de construcción. Según los cálculos que Reporte Inmobiliario difundía a comienzos de 2026, para recuperar un nivel promedio de costos de construcción de una vivienda de calidad de los últimos 25 años sería necesaria una cotización superior a los $3.300 por dólar. Para Gómez Picasso, ese escenario resulta poco probable y obliga a asumir que los costos difícilmente regresen a los niveles de otras etapas.

Aun con este escenario, la construcción residencial mantiene actividad. La disponibilidad de insumos y de mano de obra calificada permite que quienes deciden construir puedan negociar presupuestos, aunque con una diferencia importante respecto de años anteriores: la planificación del proyecto se vuelve determinante.

Para quienes tienen previsto construir su vivienda, Gómez Picasso recomendó no tomar como referencia ofertas con valores de m2 excesivamente bajos publicadas en redes sociales. La diferencia entre un presupuesto inicial y el costo final puede generar desvíos importantes si no se contemplan todos los componentes de una obra.

El nuevo escenario, por lo tanto, no se define solamente por cuánto cuesta construir, sino por la capacidad de cada proyecto para absorber ese costo. El terreno, la superficie vendible, los amenities, los materiales, el sistema constructivo y el precio final deben analizarse como parte de una misma ecuación.

Para los desarrolladores, el desafío pasa por diseñar proyectos que puedan funcionar con los valores actuales, sin apostar únicamente a una futura baja de costos o a un incremento de los precios de venta. "En definitiva, hoy el negocio exige mucha más precisión: comprar bien, diseñar de acuerdo con lo que realmente demanda el mercado y cuidar el costo desde el primer día", concluyó Nahuel Idiartegaray.