Expensas sin freno: cuánto se paga en los barrios más caros de Buenos Aires

En Puerto Madero las expensas ya superan los $700.000 y trepan por encima de $1,5 millones en barrios cerrados de Dique Luján. Los aumentos salariales de los encargados, el costo de los servicios públicos y la morosidad marcan el pulso de las expensas y ponen presión sobre los bolsillos de los propietarios.

Según el relevamiento mensual de Octopus Proptech, que abarca más de 5.500 consorcios y 170.000 hogares de todo el país, la expensa promedio por unidad funcional alcanzó los $317.681 en septiembre, lo que representa un aumento del 2,78% respecto de agosto.

De este modo, en septiembre, las expensas aumentaron más que la inflación ya que la suba quedó por encima del Índice de Precios al Consumidor publicado por el INDEC, que marcó 1,7% en agosto -21,3% acumulado en el año y 33,5% interanual-.

En paralelo, el conjunto vivienda, agua, electricidad y gas registró una suba del 2,8%, un incremento prácticamente en línea con el registrado por las expensas.

El gasto que más pesa en las expensas

De acuerdo al relevamiento, el fuerte aumento está traccionado, principalmente, por los salarios y cargas sociales del personal del edificio, el cuál representa el 25,4% del total.

Nicolás Baccigalupo, CEO de Octopus Proptech señaló que el dato de septiembre es positivo porque confirma que el salto de julio y agosto tuvo un componente estacional importante. "Ahora el foco pasa a estar en los servicios públicos, que vienen ganando participación dentro de la estructura de costos y ya representan más del 17% de las expensas".

Los ítems que anticipan más presión

Consultado sobre la evolución de los valores de expensas prevista para los próximos meses, Jorge Resqui Pizarro, Abogado, especialista en PH, derechos reales y real estate y presidente del Centro de Estudios de la Propiedad Horizontal y la Sociedad (CePHyS), señaló a iProfesional que las escalas paritarias del sector ya fueron pactadas hasta febrero próximo con incrementos mensuales.

Esos ajustes salariales, dijo, "no siempre acompañan a la inflación", ya que pueden ir por arriba o por debajo pero implican aumentos de expensas.

Además, "hay sumas remunerativas escalonadas para el resto del año a lo que se agrega el pago del medio aguinaldo en diciembre, lo que mantendrá una presión alcista inercial en el gasto corriente", explicó.

Morosidad en alza: hasta el 25% de los propietarios se atrasa en el pago de expensas

Por otro lado, de acuerdo a información proporcionada por el Centro de Estudios de la Propiedad Horizontal, en CABA y las principales ciudades del interior del país, la morosidad en el pago de expensas se ubica entre el 17% y el 20%, con picos del 25%.

Según Resqui Pizarro, si los atrasos se mantienen o aumentan, podrían presionar sobre las expensas del resto de los propietarios, una situación que se agrava dado que los ingresos de asalariados, autónomos y trabajadores informales no acompañan el aumento del costo de vida.

CABA y el mapa de barrios con expensas más altas y más bajas

El relevamiento de Octopus Proptech indicó que, en la Ciudad de Buenos Aires, Puerto Madero encabeza el ranking con una expensa promedio cercana a los $705.000, más del doble del promedio general.

Sin embargo, una expensa más cara no depende solamente de vivir en un barrio más costoso, sino también de cómo es el edificio y cuánto cuesta mantenerlo.

"Que las expensas de Puerto Madero sean 2,6 veces superiores a las de otros barrios demuestra que no existe una única realidad para los consorcios porteños. Las diferencias no responden solamente a la ubicación, sino también a las características de cada edificio, su infraestructura y los servicios que ofrece. Por eso, para entender cuánto cuesta mantener un consorcio, es fundamental analizar su estructura de gastos y no quedarse únicamente con el valor final de la expensa", señaló Nicolás Baccigalupo.

Los primeros puestos se completan con Recoleta, con un promedio de $540.000; Palermo, con un valor cercano a $480.000; Retiro, alrededor de $470.000 y Belgrano, cerca de $418.000.

Dentro del top 15, los valores más bajos corresponden a Núñez, Saavedra y Agronomía, con expensas promedio entre $270.000 y $285.000 por unidad.

Acassuso lidera el ranking de las expensas más caras de la provincia de Buenos Aires

Por su parte, la plataforma de administración de consorcios Octavo Piso, elaboró un detallado ranking a partir de los datos de más de 200.000 usuarios para identificar los barrios de la provincia de Buenos Aires donde se pagan las expensas más altas y más bajas, según los valores promedio del primer semestre del año.

En lo que respecta a la provincia de Buenos Aires, el análisis se centró en dos tipos de propiedades: edificios y barrios cerrados.

En cuanto a los edificios, el barrio de la provincia de Buenos Aires con las expensas más altas es Acassuso, con un promedio de $515.591 mensuales, seguido por Olivos, con $385.246 y San Isidro con un valor de $342.898.

Por su parte, las expensas más económicas de edificios de la provincia de Buenos Aires durante el primer semestre se registraron en Mar del Tuyú con un valor de $55.529 y en San Justo, dónde se ubican cerca de los $70.000. Otros registros bajos fueron los de Caseros y Santos Lugares.

Dique Luján, entre los barrios cerrados más caros

En lo que respecta a barrios cerrados de la provincia de Buenos Aires, se detectó que, durante el primer semestre, el barrio con expensas más altas es Dique Luján con más de $1.500.000. Luego los barrios cerrados que pagan expensas más caras son los de de Mar del Plata, con $949.358 y Belén de Escobar con $895.776.

Por otro lado, los promedios más bajos se registraron en Pinamar dónde las expensas promedio de los barrios cerrados tienen un promedio de $300.000; Pilar con $354.000 y San Vicente con $527.448. Se suman a esta lista San Miguel y Canning.

En este contexto, Resqui Pizarro señala que es imprescindible que los consorcios revisen sus contratos, optimicen el consumo energético y actúen rápidamente frente a la morosidad para contener los gastos.