La luz natural también cotiza y puede aumentar el valor de una propiedad hasta un 20%

La iluminación natural es uno de los atributos más buscados al comprar una vivienda y puede influir en su precio. Un informe de la plataforma Roomix detectó diferencias de hasta 21,4% por m2 entre unidades luminosas y oscuras, mientras balcones, orientación y ventanas amplias ganan peso en las decisiones de compra.

La luz natural dejó de ser un detalle secundario para convertirse en un atributo que influye en los precios de los departamentos usados en caba o propiedad en general. La diferencia no responde solo a una percepción estética: los ambientes luminosos ofrecen mayor conexión con el exterior, mejor aprovechamiento de los espacios durante el día y menor necesidad de iluminación artificial. En el mercado inmobiliario porteño, además, los datos muestran que este factor tiene un peso concreto en las búsquedas y en los precios de publicación.

El análisis, basado en más de 150.000 avisos y 16 meses de búsquedas, detectó que las propiedades con mayor luminosidad tienen un precio por metro cuadrado 21,4% más alto que aquellas con menos luz natural, al comparar viviendas con características similares. El análisis contempló variables como el barrio, la superficie, la cantidad de ambientes y baños, la antigüedad, el piso, los amenities y la cantidad de fotografías del aviso.

La diferencia puede ser mayor cuando se observan los precios sin ajustar por esas características. En ese caso, el valor promedio por m2 pasó de u$s1.756 para las propiedades más oscuras a u$s3.281 para las más luminosas. Esa brecha no significa que cualquier departamento pueda aumentar su cotización en la misma proporción: también influyen la ubicación, el estado de conservación, la distribución y las características del edificio.

Ignacio Gorriti,de Roomix, explicó que la luminosidad tiene una incidencia propia en la formación del precio y que el mercado permite identificar esa relación más allá de las diferencias entre barrios y tipos de vivienda. El relevamiento también encontró que el efecto varía según el tamaño: la diferencia asociada a la luz llega al 17% en los monoambientes, al 27% en los departamentos de dos ambientes, al 36% en los de tres y al 47% en las unidades de cuatro ambientes o más.

Un atributo que compite con el balcón y la cochera

La importancia de la luz natural también aparece en las preferencias de quienes buscan vivienda. El 6,15% de las búsquedas analizadas mencionó de manera explícita este atributo. Se ubicó en el segundo puesto, detrás del balcón, que concentró el 10,62%, y prácticamente empató con la cochera, que registró el 5,96%.

La preferencia se acentúa en los departamentos: el 7,95% de las búsquedas de unidades de este tipo pidió luz natural, frente al 1,6% de las casas y al 5,03% de los PH. También hubo diferencias según el presupuesto. Entre quienes buscaron propiedades con un tope de entre u$s100.000 y u$s150.000, el 11,4% incluyó la luminosidad como condición; entre quienes tenían un límite inferior a u$s70.000, la proporción fue del 4,5%.

Los barrios con mayor proporción de búsquedas que solicitan luz natural fueron Palermo Chico, con el 14,6%; Recoleta, con el 14%; Chacarita y Barrio Norte, ambos con el 13,6%; y Retiro, con el 13,5%. También sobresalieron Las Cañitas, Villa Crespo, Palermo y Almagro. La demanda de luminosidad, por lo tanto, no se limita a los sectores de mayor valor: aparece en distintas zonas de la Ciudad, aunque con intensidades diferentes.

Zonas donde la claridad influye más en el valor

La repercusión de la luz natural no se manifiesta por igual en toda la Capital. En aquellos distritos que presentan mayor heterogeneidad en la iluminación de sus inmuebles, este rasgo puede marcar variaciones de cotización muy significativas. Por el contrario, en áreas donde la mayoría de las viviendas ya goza de buena luz, esta particularidad pierde fuerza como factor determinante del costo.

Roomix estimó la diferencia asociada a cada 100 puntos en la escala de luminosidad:

• Monserrat: +51%. Precio medio: u$s1.850/m2.
• Retiro: +42%, u$s2.557/m2.
• Recoleta: +42%, u$s2.906/m2.
• San Telmo: +39%, u$s2.208/m2.
• San Nicolás: +36%, u$s1.797/m2.
• Parque Chacabuco: +35%, u$s2.308/m2.
• Floresta: +33%, u$s1.838/m2.
• Belgrano: +31%, u$s3.398/m2.
• Palermo: +30%, u$s3.566/m2.
• Barracas: +29%, u$s2.226/m2.
• Villa Urquiza: +7%, u$s3.031/m2.
• Puerto Madero: +5%, u$s6.037/m2.

La diferencia existente entre Monserrat y Puerto Madero resulta reveladora. En el primer caso, la puntuación media de claridad se sitúa en 46,5 puntos, al tiempo que en el segundo asciende a 79,5. Cuando la amplia mayoría de las propiedades ya dispone de un entorno bien iluminado -como sucede en Puerto Madero-, el factor luz incide en menor medida a la hora de distanciar las cotizaciones entre un inmueble y otro.

Al respecto, Gorriti destacó que "la incidencia de la claridad está condicionada por el entorno. Sumar un departamento especialmente luminoso en un sector caracterizado por unidades sombrías no produce el mismo impacto que ofrecerlo en un vecindario donde casi todas las alternativas poseen abundante sol. En este último escenario, la ventaja deja de ser un elemento distintivo y reduce su peso para justificar brechas de precio".

Además de mejorar la calidad de los ambientes, la iluminación natural puede reducir el consumo de electricidad durante el día. La entrada de sol también puede contribuir al confort térmico en invierno, aunque su aprovechamiento depende de la orientación, la ventilación y la aislación de la vivienda. Por eso, la luminosidad no depende exclusivamente del tamaño de las ventanas, sino también de su ubicación y de las características del entorno.

Al evaluar una propiedad, hay varios aspectos que conviene observar:

• Orientación: el norte suele recibir más horas de sol durante el año; el este, principalmente por la mañana, y el oeste, durante la tarde. La orientación sur recibe menos radiación solar directa en invierno.

• Tamaño y ubicación de las ventanas: las aberturas amplias y bien distribuidas permiten aprovechar mejor la luz. La altura de la ventana y su posición dentro del ambiente también influyen en cómo se reparte la claridad.

• Ventilación y humedad: es importante comprobar la circulación de aire y revisar posibles señales de humedad, especialmente en ambientes con poca exposición solar.

• Aislación térmica: las paredes, los techos y las aberturas deben funcionar como un sistema integrado. El doble vidrio puede contribuir a reducir las pérdidas de energía.

Cuando una vivienda tiene poca iluminación, existen alternativas para mejorarla. El reemplazo de ventanas pequeñas por aberturas de mayores dimensiones, la incorporación de paños fijos y la instalación de claraboyas pueden ayudar a llevar luz a sectores interiores. La viabilidad de cada intervención depende de las características constructivas del inmueble y de las posibilidades de reforma.

Para Karina Islas, arquitecta del estudio KIC, la luz natural representa un atributo difícil de reemplazar dentro de una vivienda. Su importancia no se limita a la estética: también influye en la forma en que se perciben los ambientes, "en el aprovechamiento de los espacios y en el bienestar cotidiano. En el mercado inmobiliario, esa valoración puede reflejarse en el precio, aunque la diferencia concreta depende de las características de cada propiedad", dijo.

Islas cerró con una recomendación para quienes buscan comprar una vivienda: "Es clave priorizar el ingreso efectivo de luz natural, revisar la orientación y observar cómo se comportan los ambientes en distintos momentos del día. Una propiedad luminosa puede ofrecer una ventaja tanto en el uso cotidiano como en su valor de mercado, siempre que esa cualidad esté acompañada por una buena ventilación y condiciones adecuadas de aislación".

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