Créditos hipotecarios ¿conviene comprar una propiedad ahora o esperar a que otro banco dé el batacazo?

Con el aluvión de créditos hipotecarios lanzados por más de una decena de bancos, quiénes se animan a considerar la remota posibilidad de concretar el sueño de la casa propia tienen a disposición un número importante de opciones para evaluar, comparar y decidir. En medio de este escenario, la pregunta del millón durante los primeros días fue si era conveniente solicitar un préstamo y si las condiciones del contexto eran favorables, o no.

Para eso, desde hace algunas semanas los posibles solicitantes han comenzado a consultar con las distintas entidades y a prestar especial atención a la letra chica para analizar cuáles son los montos máximos que van a ser otorgados, el valor de las cuotas promedio y, sobre todo, las tasas de interés y las actualizaciones. Lo que sí es una certeza indiscutible "es que las propiedades están baratas y quién decida comprar, también estaría comprando un dólar barato", afirma el corredor inmobiliario y arquitecto Alan Schatcher. 

Por su parte, el especialista Tomás Seeber, Socio de RGM Real Estate, agrega que "en Capital Federal nos encontramos con un mercado que viene repuntando en unidades vendidas, que empieza a mostrar signos de mejora en precio de cierre y con una oferta de departamentos que baja en forma sostenida; es un mercado que aún ofrece unidades a valores muy depreciados con respecto a años como el 2018 y lo lógico es que el mercado inmobiliario siga mejorando en cantidad de escrituras, que la oferta siga descendiendo y con precios que irán subiendo lentamente. Mi conclusión: conviene comprar hoy".

Pero más allá de que los valores depreciados son una buena noticia para los compradores, en medio del imparable efecto dominó de estos últimos días dónde los bancos se disputan el podio para tener la mejor oferta, también es posible preguntarse si es momento de lanzarse a la aventura o de esperar a que la competencia entre bancos continúe mejorando las condiciones.}

Créditos hipotecarios: los cuatro aspetos a evaluar 

Para responder a esa pregunta, habría que evaluar 4 puntos. Se trata de "las tasas de interés, la devaluación, la inflación, el salario y el precio de las propiedades", señala Alan Schatcher. En relación a las tasas de interés, indica que "hoy ya se ofrecen créditos hipotecarios UVA al 3,5% -en el centro porteño- y al 4 ó 5% en cualquier zona contra el anterior boom de créditos durante 2016 y 2018 dónde el promedio fue de 4,8%, el mínimo de 3,5%, y el máximo de 10 por ciento".

En ese sentido, afirma de manera contundente que "es ridículamente improbable que aparezcan créditos con tasas por debajo del 3,5% que hoy ya está ofreciendo el Banco Ciudad para el micro/macrocentro, o del 4,18% como ya lo está haciendo el Supervielle para cualquier zona".

En la misma línea, para el corredor público inmobiliario Alejandro Braña, la tasa de interés también es uno de los temas centrales a la hora de evaluar las diferentes opciones. El especialista señala que esas tasas "hoy son más bajas que los créditos UVA de hace 7 u 8 años".

Para explicarlo de manera didáctica, aporta el ejemplo del Banco Ciudad "el cuál en 2017 ofrecía una tasa del 6,7% , siendo hoy la tasa general del 5,5%, aunque si la compra se efectúa en el microcentro porteño la tasa baja a 3,5%". También destaca la diferencia entre la tasa ofrecida por el Banco Hipotecario en 2017 "la cuál era del 10,17% y la cuál hoy es del 8,65% con la salvedad de que si cobrás el sueldo allí o sos cliente del mismo, baja a 4,25% durante el 1° año". El ICBC, por su parte, tenía en 2017 "una tasa del 8,94% y hoy la tasa general es del 7,5% pero si cobrás tu sueldo o sos cliente, baja a 5 por ciento".

Plazos, inflación y devaluación

Sobre los plazos, "si bien casi todos los bancos financian hasta 25 o 30 años a excepción del ICBC que da hasta 15 años como máximo, lo conveniente para el tomador es hacerlo por el plazo menor posible", agrega Braña. Esta afirmación viene a colación en cuanto a que "de 10/12 años a 25/30 años de plazo no cambia demasiado el monto mensual de la cuota, y claramente el riesgo -sobre todo en nuestro país- es mucho mayor a más tiempo", concluye.

Otro ítem importante para evaluar la mejor opción es la ecuación de devaluación e inflación. Alan Schatcher. explica que "los futuros del dólar de acá a 12 meses estiman una devaluación del 40% y las consultoras estiman una inflación del 75% en ese mismo período haciendo que el monto de capital adeudado pueda llegar a subir 25% en un año". Sin embargo, cree que "si sube la inflación y aumenta la cuota, lo mismo va a suceder con el alquiler y así y todo, siempre es conveniente pagar la cuota de un crédito hipotecario ya que lo estás destinando a algo propio".

El dato clave: las propiedades están muy baratas

Si bien la tracción de los recientemente lanzados créditos hipotecarios hizo subir la demanda y bajar levemente la oferta, "sigue habiendo un desbalance sensacional ya que hay más de 100.000 oferentes y un poquito más de 10.000 demandantes por cuatrimestre por lo que entre el 80 y el 90% de lo publicado no se vende", dice Alan Schatcher. El asesor inmobiliario también explica que "los valores de lista promedio tocaron piso en julio del 2023 alcanzando los u$s2.022 por metro cuadrado en usados y hoy están en 2.061 dólares".

A su parecer, lo más interesante es que "el precio de cierre viene subiendo desde finales del año pasado, entonces, ¿es preferible comprar con los buenos precios de hoy y las tasas que hay hoy o con precios más altos, especulando con tasas más bajas?" Los vaivenes económicos de Argentina aportan muy poca estabilidad y por eso es difícil contestar esa pregunta y predecir qué puede pasar. Sin embargo, es posible aprender de experiencias anteriores similares tal como sucedió con la última oferta de créditos hipotecarios UVA.

"Esos créditos duraron sólo 9 meses, entre mediados de 2017 y marzo de 2018, y en esa oportunidad mucha gente no se definió ni se apuró y luego se arrepintió teniendo que esperar 6 años para volver a tener una oportunidad", cuenta Braña.

Por lo pronto y con varios jugadores en la mesa, la mayoría de los especialistas coinciden en que la oferta de créditos es robusta sobre todo por la diversidad de tasas "que van del 3.5% a casi el 10% pero también porque hay bancos que ofrecen 90 y 100% del valor de la operación como el BANCOR que financia el 100% dándole la posibilidad al tomador de aportar capital solamente para afrontar los gastos, impuestos y honorarios profesionales que le lleve la compraventa, sin la condición de tener que contar con ese 25 o 20% de anticipo que sí solicitan todas las demás entidades bancarias", agrega el asesor inmobiliario.

Entonces, ¿conviene lanzarse o esperar?

La sugerencia de Braña es rotunda: "se puede esperar hasta mitad de año o fin de junio para ver qué puede aportar de nuevo el mercado de créditos pero no mucho más".

Seeber se muestra un poco más cauto. "El mercado de crédito recién está arrancando, con mucha demanda, con el sistema bancario recién armando equipos, con muchos más pedidos de los que probablemente pueden atender operativamente -eso va a demorar el otorgamiento- y una competencia entre bancos empezando a aumentar. Sumado a eso, hay una inflación a la baja pero aún en índices mensuales muy altos. Conclusión: conviene esperar a tomar un crédito a que mejoren las condiciones producto de la mayor competencia entre bancos. Si el consumidor tiene una necesidad real debería tomar las condiciones actuales, avanzar y satisfacer esa necesidad de tener una vivienda propia".

El contexto indica que los valores son muy atractivos y que el momento de comprar es ahora. Por su parte, con un mercado de créditos hipotecarios recién arrancando es probable que los otorgamientos se demoren y que en ese interín se sumen algunas opciones las cuales es bastante improbable que resulten superadoras de las actuales. Los posibles solicitantes no tienen mucho márgen de tiempo para decidir. Pueden comprar ahora con precios baratos o esperar condiciones crediticias más favorables pero sujetos a valores más caros.