Cuánto cuesta alquilar en Punta del Este y por qué se agotan las reservas para fin de año
Las consultas y reservas para la próxima temporada en Punta del Este crecen desde el invierno e impulsan valores altos en las zonas más exclusivas
Punta del Este vuelve a romper récords de reservas anticipadas esta temporada. La primera quincena de enero ya tiene 90% de ocupación en el segmento premium, y los precios por quincena arrancan en u$s2.500 para departamentos de un dormitorio y llegan hasta u$s22.000 en las zonas más exclusivas.
La particularidad es que las reservas empezaron en junio. Mucho antes de lo habitual.
"La temporada viene adelantada. Las personas tratan de asegurar su lugar en la zona que les gusta con tiempo", explica Santiago Pereyra, dueño de la inmobiliaria homónima.
"Para la primera quincena de enero voló todo lo bueno en julio. Se alquiló todo muy rápido", afirma Rodrigo Taboada, CEO de Riba Desarrollos, en referencia a uno de sus proyectos en Manantiales.
Lo que sucede en Manantiales no es un fenómeno aislado. Se replica en otras zonas del balneario.
Pereyra reconoce que tienen el 90% de su cartera reservada para Año Nuevo y la primera quincena de enero. "Lo que queda disponible hoy en el segmento premium para esas fechas es muy poco", aclara.
Y agrega: "La temporada 2026 fue récord de visitantes argentinos y las proyecciones para esta van en la misma línea".
Según un informe del Ministerio de Turismo de Uruguay, durante el primer trimestre de 2026 ingresaron a Punta del Este 333.276 turistas.
Javier Sena, Vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria Punta del Este, Presidente de la Federación de Cámaras del Uruguay y Director de la Cámara de Turismo, valida estos números.
Comenta que la cantidad de personas que alquilaron es similar a la del año pasado. El flujo de consultas actual es alto.
"El 60-65% de las personas que alquilaron son argentinos, un 25% uruguayos que están en el exterior y el resto brasileñas, paraguayas, chilenas y muchas europeas", explica Sena.
Cuánto cuesta alquilar en Punta del Este: precios por zona y fecha
La fecha define todo: disponibilidad y precio. "La semana de Año Nuevo es el pico absoluto. Es lo primero que se reserva y lo que más caro se paga por noche", describe Pereyra.
Según Alejandra Covello, presidente de Covello Propiedades, los precios de fin de año pueden ser 30% más altos que los del resto de la temporada.
Después viene la primera quincena de enero, la más demandada en volumen y la que marca el precio de referencia del mercado.
El valor continúa bajando para la segunda quincena de enero, entre 25% y 45% según la zona. En febrero los valores vuelven a descender y aparecen las mejores oportunidades para quienes tienen flexibilidad de fechas.
La inmobiliaria Santiago Pereyra Propiedades relevó en septiembre 3.700 avisos de alquiler de temporada y sacó un promedio de precio por quincena en cada zona.
Departamentos en Punta del Este centro:
- Un dormitorio: desde u$s2.500 (Año Nuevo, 1 semana) hasta u$s3.700 (primera quincena enero)
- Dos dormitorios: desde u$s4.400 (segunda quincena febrero) hasta u$s7.800 (primera quincena enero)
- Tres dormitorios: desde u$s6.900 (segunda quincena febrero) hasta u$s13.500 (primera quincena enero)
Departamentos en La Barra:
- Un dormitorio: desde u$s4.000 (febrero) hasta u$s7.200 (primera quincena enero)
- Dos dormitorios: desde u$s5.000 (segunda quincena febrero) hasta u$s13.300 (primera quincena enero)
- Tres dormitorios: desde u$s7.000 (segunda quincena febrero) hasta u$s20.000 (Año Nuevo)
Departamentos en Manantiales:
- Un dormitorio: desde u$s2.500 (segunda quincena febrero) hasta u$s6.250 (primera quincena enero)
- Dos dormitorios: desde u$s4.500 (segunda quincena febrero) hasta u$s14.500 (primera quincena enero)
- Tres dormitorios: desde u$s7.500 (segunda quincena febrero) hasta u$s22.000 (primera quincena enero)
Departamentos en José Ignacio:
- Dos dormitorios: desde u$s6.700 (primera quincena febrero) hasta u$s15.000 (primera quincena enero). Año Nuevo sin disponibilidad.
Departamentos en Punta Ballena:
- Un dormitorio: desde u$s3.800 (segunda quincena febrero) hasta u$s5.800 (primera quincena enero)
- Dos dormitorios: desde u$s4.700 (segunda quincena febrero) hasta u$s8.500 (primera quincena enero)
- Tres dormitorios: u$s13.000 tanto para Año Nuevo como primera quincena enero
Casas de tres dormitorios en Punta del Este centro:
- Desde u$s5.500 (segunda quincena febrero) hasta u$s10.600 (primera quincena enero)
Casas de tres dormitorios en La Barra:
- Desde u$s5.600 (segunda quincena febrero) hasta u$s15.750 (primera quincena enero)
Casas de tres dormitorios en Manantiales:
- Desde u$s5.450 (segunda quincena febrero) hasta u$s16.500 (primera quincena enero)
Casas de tres dormitorios en José Ignacio:
- Desde u$s8.500 (segunda quincena febrero) hasta u$s20.500 (primera quincena enero)
Casas de tres dormitorios en Punta Ballena:
- Desde u$s4.000 (segunda quincena febrero) hasta u$s11.500 (Año Nuevo)
Qué factores hacen que un alquiler cueste el doble
Aunque estos valores son promedios por zona, hay factores que pueden modificar significativamente el precio final.
La cercanía al mar es el más determinante: una unidad frente al mar con vista puede costar entre 50% y 100% más que otra ubicada a tres o cuatro cuadras del océano.
Pereyra distingue entre las diferentes vistas: no es lo mismo primera línea con vista franca que una unidad baja o con vista lateral. La diferencia de precio puede ser brutal.
Otro detalle relevante: aunque la duración de las estadías suele medirse por quincena, esta modalidad está cambiando. "Se acortan", señala Pereyra.
Muchos turistas llegan para las fiestas y se van el 6 o el 10 de enero. Las quincenas tradicionales conviven cada vez más con reservas de una semana o diez días.
Según explica el broker, esto se debe en muchos casos a que los vacacionistas combinan Punta del Este con otro viaje después. Por eso reducen su estadía.
Cuáles son las zonas más demandadas y qué buscan los turistas
Si se tiene en cuenta la semana de Año Nuevo y la primera quincena de enero, una de las zonas más demandadas es Manantiales, específicamente entre Bikini y Montoya.
"Sobre todo para gente que viene con adolescentes, ya que las fiestas y las playas de moda están ahí", indica Taboada.
Como ejemplo, cuenta que en Sense Manantiales un departamento de tres ambientes se alquiló por u$s20.000 para la primera quincena de enero de 2027. Uno de dos dormitorios se alquiló por u$s14.000.
Pereyra suma en el segmento alto a La Barra y José Ignacio. Según comenta, lo primero que se agota son las casas con piscina cerca del mar.
"Se alquilaron muchas casas suntuosas con pileta. Ya no quedan muchas", coincide Sena. Y remarca que las propiedades premium son las que más rápido "volaron".
"Hay stock en departamentos más chicos y en segunda o tercera línea del mar", enfatiza el directivo de la Cámara Inmobiliaria.
Covello suma Playa Brava y Playa Mansa como otras dos zonas de alta demanda. A través de su inmobiliaria comercializa alquileres en las torres Fendi, Aquarela, Trump Tower y Surfside.
"Esos departamentos en primera línea con vista al mar empiezan en u$s800 por día", detalla la broker.
A la hora de elegir entre propiedades, los inquilinos consideran algunas características como innegociables.
"El amenity más buscado es la piscina cubierta calefaccionada, que se pueda usar hasta después de las 22", remarca Covello. Define como esencial el gimnasio bien equipado y con profesores.
Taboada coincide y agrega otros dos servicios imprescindibles: el servicio de limpieza y el servicio de playa.
Advertencia sobre aumentos excesivos y cómo afectan la demanda
Alejandra Covello hace una advertencia importante para los alojamientos que quedan disponibles en el mercado.
"Muchos propietarios aumentaron 30% los precios. Hay que ser cautelosos porque estos aumentos hacen que el consumidor compare con otros destinos", señala la presidente de Covello Propiedades.
La lógica es simple: si los precios suben demasiado, los turistas empiezan a mirar alternativas en Brasil, el Caribe o la costa argentina.
El equilibrio entre capitalizar la demanda alta y mantener precios competitivos es delicado. Los propietarios que se exceden pueden terminar con sus propiedades vacías.
Estafas inmobiliarias: cómo detectarlas y evitarlas
Una problemática no menor que explica Covello es que hay una gran cantidad de inmobiliarias irregulares o recién iniciadas que no dan garantía.
"Lamentablemente hay muchos casos de estafas. La Cámara Inmobiliaria Punta del Este y la justicia están intentando controlarlas", señala la broker.
Según explica, una de las modalidades más frecuentes consiste en publicar propiedades en Instagram o Facebook con precios 20% o 30% por debajo del mercado.
Luego, el usuario ofrece una cuenta para realizar una transferencia. Pero cuando el inquilino llega a destino, descubre que el alquiler no existe.
Sobre este punto Javier Sena hace especial hincapié: "Los turistas deben cerciorarse bien de la fiabilidad de la propiedad. Hay personas que se hacen pasar por inmobiliarias, piden una seña y alquilan propiedades que no existen".
La recomendación es siempre contratar a través de inmobiliarias establecidas, verificar que estén registradas en la Cámara Inmobiliaria, y desconfiar de ofertas que parezcan demasiado buenas para ser verdad.
El mercado de alquileres temporarios en Punta del Este sigue siendo uno de los más dinámicos de la región. Pero requiere planificación anticipada, presupuesto ajustado a la realidad del mercado, y precaución para evitar caer en manos de estafadores que aprovechan la alta demanda.