La Ley de Alquileres regula los derechos y obligaciones de las personas que van a alquilar y de los propietarios.

La ley se promulgó con el fin de ayudar a los inquilinos y a los propietarios. En el último tiempo, la ley no resultó beneficiosa para ambas partes, por lo que el Gobierno se encuentra evaluando posibles proyectos para establecer una nueva norma. Te contamos cómo es la Ley de Alquileres vigente hoy en día.

¿Qué dice la Ley de Alquileres vigente?

La Ley de Alquileres vigente cuenta con muchos factores que deben tenerse en cuenta, por parte de los inquilinos y de los propietarios.

Por un lado, en cuanto a la duración del contrato la ley establece una duración mínima de tres años. Si ambas partes llegan a un acuerdo, sí se puede establecer un plazo mayor al mínimo.

Para la garantía, el locatario debe proponer al menos dos alternativas entre título de propiedad inmueble, aval bancario, seguro de caución, garantía de fianza, fiador solidario o garantía personal del locatario, ya sea recibo de sueldo o certificado de ingresos.

La garantía no puede superar el equivalente a cinco veces el valor mensual de la propiedad, solo en caso de que la garantía sea de ingresos el valor puede elevarse hasta el equivalente a diez veces.

La ley de alquileres establece un contrato mínimo de tres años.

El inquilino debe pagar un mes de depósito y aplica por los tres años de alquiler. El depósito es una forma de asegurarse de que el inquilino cumplirá con el contrato establecido. Además, tendrá que ser devuelto al valor del último mes de contrato, en el momento que se devuelve la propiedad. 

En caso de que el inquilino deje cuentas impagas, ya sean deudas por servicios públicos o expensas, o si la vivienda ha sufrido daños que exceden el uso razonable, el propietario puede retener el depósito en garantía como compensación. 

Con relación a los gastos, los inquilinos no deben pagar los impuestos y tasas sobre la propiedad. De realizar algún gasto en reparaciones, deudas o mejoras en el inmueble, puede solicitar un reembolso o un descuento previo al pago del alquiler.

Los gastos de las expensas se reparten. Los inquilinos pagan las expensas ordinarias, es decir, las que incluyan los gastos habituales como el sueldo del encargado y la limpieza del edificio. Mientras que los propietarios pagan las expensas extraordinarias, aquellas relacionadas a los arreglos del edificio, de otros departamentos o fondos de reserva.

La Ley de Alquileres vigente creo el Programa Nacional de Alquiler Social, para la adopción de medidas que faciliten el acceso a la vivienda digna en alquiler mediante contratación formal.

El programa considera a las personas en situación de violencia de género, la regulación de la actividad de las entidades que otorgan garantías de fianza o seguros de caución, la promoción de un seguro obligatorio para cubrir las faltas de pago de alquileres y las indemnizaciones por danos y ocupación indebida de inmuebles.

El inquilino puede terminar el contrato de forma anticipada si cumple con algunos requisitos.

¿Cómo se actualiza el alquiler con la nueva ley?

Para renovar el contrato, teniendo en cuenta la ley vigente, dentro de los tres últimos meses del contrato, tanto el propietario como el inquilino pueden convocar a una reunión para acordar la renovación de este.

Si el locador se niega a llegar a un acuerdo o no brinda respuesta, el inquilino puede finalizar el contrato de forma anticipada sin pagar la indemnización.

El inquilino puede terminar el contrato de forma anticipada si se cumplen los siguientes requisitos:

• Si la decisión de terminar la locación se toma durante el primer año del contrato, se debe pagar como indemnización 1 mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble.
• Si la decisión de terminar la locación se toma luego de pasado 1 año de contrato, se debe pagar como indemnización 1 mes de alquiler.

Si pasaron seis meses de contrato y se le notificó al locador con una anticipación de tres meses o más, el inquilino no debe pagar indemnización.

Asimismo, si por algún motivo externo al locatario no se pudiese hacer uso de la propiedad, por ejemplo, corte de gas, de agua o lluvia por humedad, el inquilino puede suspender el pago del alquiler hasta que la vivienda vuelva a estar en condiciones óptimas para vivir.

Los contratos de locación deben ser declarados por el locador en la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP). El contrato debe ser declarado dentro del plazo y con los requisitos impuestos por el fisco, de no hacerlo deberá pagar una multa.

Según la ley de alquileres, los propietarios deben realizar un ajuste anual de acuerdo al Índice para Contratos de Locación.

¿Cuánto puedo subir el alquiler a mi inquilino?

Según la Ley de Alquileres vigente, en los contratos de alquiler de inmuebles para vivienda el precio se debe fijar como valor único por periodos mensuales. Solo se pueden realizar ajustes anuales.

Los ajustes se deben establecer usando el Índice para Contratos de Locación (ICL), conformado por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) que mide el INDEC y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), que lo elabora mensualmente el Banco Central de la Republica Argentina y puede consultarse en la página web oficial.

Esta modalidad de ajuste resulta desfavorable para los inquilinos y los propietarios. Por parte de los propietarios ya que solo pueden aumentar el alquiler una vez al año, y debido a la inflación no suele ser ventajoso. Para los inquilinos tampoco lo es, ya que los propietarios tienen en cuenta la inflación anual para realizar el ajuste, lo que resulta en un gran aumento, que puede ser de hasta el 100% de un mes para el otro.