Mientras por estos días el mercado inmobiliario permanece expectante a la espera de que el Senado discuta las modificaciones de la Ley N° 27551 que sancionó la Cámara de Diputados de la Nación semanas atrás, solo en agosto los precios de los alquileres registraron un aumento del 12,8% –acumulan un 114% anual– y se estima que de acá a fin de año vencerán más de 120.000 contratos en todo el país. A esta crítica coyuntura se suman otros datos prevalentes por demás alarmantes: en tanto la oferta formal en pesos sigue desplazándose hacia la nulidad, hay una tipología de departamentos que en la Ciudad de Buenos Aires puede extinguirse, al menos hasta "nuevo aviso": los 4 ambientes.

Con un stock en caída estrepitosa estimado por debajo de las 500 unidades en toda la Capital Federal –un 26% inferior respecto de julio–, hoy se contabilizan apenas 18 unidades de 3 dormitorios publicadas en moneda nacional ubicados en los barrios de Palermo, que cuenta con 7 apartamentos; Flores, de igual cantidad; y Palermo, con 4, conforme un relevamiento llevado a cabo por Reporte Inmobiliario que salió a la luz a principios de agosto.

Ubicación y precios de departamentos de 4 ambientes para alquilar 

Con un incremento de la cotización inicial que, si se tiene en cuenta un promedio de todas las tipologías, trepó al 245% interanual, según la misma fuente, alquilar un 4 ambientes por el plazo de tres años en julio pasado ya tenía una cotización promedio de $360.000. Disgregado por barrios: los precios en Belgrano en agosto oscilaron entre $200.000 y 390.000; entre $150.000 y 400.000, en Flores; y entre $270.000 y $400.000, en Palermo, según aclara el mencionado informe privado.

Dado así el contexto, Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria, confiesa que no han tenido solicitudes de tasación en alquiler para contratos por 3 años en pesos en las últimas semanas. Porque no resulta sencillo hacerlo "pensando en un horizonte de 12 meses de precio fijo en pesos cuando vemos que la inflación se está acelerando". De todas formas, también "hay que evaluar la realidad de los salarios que pueden afrontar esos valores".

Alquileres dolarizados: qué se consigue en los barrios más demandados

Hace rato que ya no son solo los turistas, los estudiantes del interior del país o los empresarios que llegan de otras latitudes por un corto lapso los que se ven obligados a pagar "alquileres temporarios".

Alquilar un 4 ambientes en pesos por tres años tenía en julio pasado una cotización promedio de $360.000

Ante las limitadas alternativas que enfrentan aquellas familias con hijos que necesitan rentar departamentos con espacios más generosos, más allá de la posibilidad de una prórroga, en el caso de un vencimiento, no hay otra opción que recurrir a acuerdos entre partes –fuera de los límites formales– de contratos en dólares, cuyo mercado hoy cuenta con unas 18.748 propiedades en stock en al menos 20 barrios porteños, según informa el sitio Invertire.com.

En ese sentido, si bien la zona más barata para llevar adelante ese tipo de operación para un 4 ambientes resulta ser San Telmo, donde se pueden conseguir propiedades por u$s450 mensuales, y en el lado opuesto aparece el "aspiracional" Puerto Madero, a u$s120.000, los barrios donde se nota una demanda más significativa de este tipo de unidades "son donde se puede pagar el valor que este tipo de modalidad exige; y allí se alistan Palermo, Recoleta, Barrio Norte y Belgrano, y luego Núñez y Caballito", especifica el especialista del mercado inmobiliario Daniel Bryn

Por esos lares, el precio del alquiler "se concentra en un rango medio de entre u$s20 y u$s35 el m2", informa Ariel Venneri, socio fundador de Grupo MAHE, desarrolladora que entre sus unidades de negocia lleva adelante la línea PH Eco Renta, emprendimientos netamente destinados a la modalidad temporaria.

Entre lo más solicitado y, consecuentemente, más caro, "se encuentran los edificios de hasta 20 años de antigüedad, con SUM o pileta, y una habitación de servicio", especifica Bryn.

Y como en esta franja los amenties suelen ser de categoría, además de agregar a esta lista los gimnasios equipados, las áreas parquizadas, laundries y solárium, hay que sumar "algunas funcionalidades más recientemente desarrolladas, como áreas sociales de coworking, spa y wellness, teens & kids club, etc.", enumera Venneri.

Palermo, Recoleta, Barrio Norte y Belgrano, Núñez y Caballito son los de mayor stock para alquiler en dólares

Fuera de este segmento "premium", la mayor demanda se encuentra en zonas de mucho menor valor inmobiliario, donde prácticamente no hay oferta y, por otro lado, la poca existente se cotiza a valores que resultan muy difícil de afrontar para el segmento de gente que necesita alquilar, como en Flores, Boedo, Almagro, Parque Centenario y Caballito, "donde cotizan a precios de entre u$s8 y u$s12 por m2, con algo de stock en pesos, y se trata, en general, de edificios con pocos o nulos amenities", concluye el experto.