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Se congelan alquileres hasta el 31 de enero de 2021: el efecto negativo que alertan expertos

Se congelan alquileres hasta el 31 de enero de 2021: el efecto negativo que alertan expertos
Según el Poder Ejecutivo, el objetivo de la medida no es otro que evitar el agravamiento de la problemática respecto de la vivienda existente en el país
Por iProfesional
25.09.2020 18.39hs Economía

El Gobierno oficializó, por decreto, la prórroga hasta el 31 de enero de 2021 del congelamiento de los precios de alquileres, la extensión de los contratos actuales, la suspensión de desalojos y la subsistencia de fianza, en el marco de la emergencia pública que rige en el país.

Además, prorrogó hasta la misma fecha el pago de las deudas por falta de pago; hasta febrero el pago de las deudas por diferencia de precio y, a la vez, extendió por seis meses -a contar desde el 30 de marzo de 2021- la suspensión de la mediación obligatoria.

Desde el Colegio Profesional de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (Cucicba) mostraron su inquietud por la medida: "Los corredores inmobiliarios de la Ciudad vemos con preocupación las diversas medidas oficiales que dificultan el normal funcionamiento del sector de alquileres de vivienda, y reafirmamos nuestra postura a favor de la libertad de mercado, la cual fija sus precios en base a la natural concurrencia entre oferta y demanda".

Y alertan sobre la posible caída de la oferta al señalar que este tipo de decisiones "solo sirven para desincentivar la oferta de inmuebles para alquileres de vivienda, generando, en última instancia, un perjuicio para los propios inquilinos a los que se dice querer defender".

"Reforzamos nuestro llamamiento a que las autoridades reconozcan y fomenten la libertad económica, avanzando en otro tipo de políticas que permitan la reactivación de nuestro sector, defendiendo a las miles de familias que a lo largo y ancho de nuestro país dependen de la actividad inmobiliaria para subsistir", concluyeron.

Según el Poder Ejecutivo, el objetivo de la medida "no es otro que evitar el agravamiento de la problemática respecto de la vivienda existente en nuestro país, lo cual traería aparejado un mayor deterioro en el tejido social".

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También prorrogó hasta el 31 de enero el pago de las deudas por falta de pago

En ese sentido, recordó que el Decreto Nº 320/20 garantizó el derecho a la vivienda "en el marco de una pandemia que afectó los entramados sociales y la realidad económica imperante en el mundo".

"La emergencia sanitaria, con sus consecuencias económico- sociales, ha dificultado para una importante cantidad de locatarios y locatarias, la posibilidad de hacer frente a sus obligaciones en los términos estipulados en los contratos suscriptos con anterioridad a la aparición de la pandemia de Covid-19, la cual ha modificado la cotidianeidad y las previsiones de los habitantes del país", añadió.

Y aseguró que "muchos trabajadores, comerciantes, profesionales, industriales y pequeños y medianos empresarios y empresarias, han visto fuertemente afectados sus ingresos desde el inicio de la pandemia, como consecuencia de la merma de la actividad económica".

"La situación descripta puede llevar a que locatarios y locatarias incurran en incumplimientos contractuales, lo que puede desembocar en el desalojo de la vivienda en la cual residen, agravando la compleja situación que atraviesa un vasto sector de la población, y todo ello en el difícil marco de la evolución de la pandemia", advirtió el texto oficial.

Qué dice el decreto que congela alquileres

1. Suspensión de desalojos: prorróganse hasta el 31 de enero de 2021 los plazos previstos en el artículo 2º del Decreto N° 320/20.

2. Prórroga de contratos: prorrógase hasta el 31 de enero de 2021 el plazo de vigencia de los contratos indicado en el primer párrafo del artículo 3° del Decreto Nº 320/20, para los contratos cuyo vencimiento opere antes del 31 de enero de 2021.

3. Congelamiento de precios: prorrógase, en los mismos términos y condiciones, y hasta el 31 de enero de 2021, el plazo previsto en el artículo 4º del Decreto N° 320/20.

4. Subsistencia de fianza: prorrógase hasta el 31 de enero de 2021 el plazo previsto en el artículo 5º del Decreto Nº 320/20.

5. Deudas por diferencia de precio: prorrógase hasta el mes de febrero de 2021, en los mismos términos y condiciones, el plazo establecido para el mes de octubre de 2020 en el artículo 6º del Decreto Nº 320/20.

6. Deudas por falta de pago: prorrógase hasta el 31 de enero de 2021 el plazo establecido hasta el día 30 de septiembre de 2020, previsto en el artículo 7º del Decreto N° 320/20. Asimismo, prorrógase hasta el mes de febrero de 2021, en los mismos términos y condiciones, el plazo establecido para el mes de octubre de 2020 en el artículo 7º del Decreto Nº 320/20.

7. Mediación obligatoria: extiéndese por el plazo de 6 meses, a partir del 30 de marzo de 2021, la suspensión establecida en el artículo 12 del Decreto Nº 320/20.

Alquileres se dispararon casi 20% tras sanción de la ley

Los precios de los alquileres aumentaron 19,2% desde el 11 de junio, cuando el Senado sancionó la ley que regula al sector, según un informe del portal de propiedades Zonaprop.

"Hay indicios de que el impacto de esta ley podría continuar presente durante el mes de septiembre", dice el informe privado, crítico de la legislación promulgada por el Gobierno nacional el 30 de junio.

Los precios de alquileres treparon en los últimos meses, según ZonaProp.
Departamentos de 2 ambientes. Los precios de alquileres treparon en los últimos meses, según ZonaProp.

Con respecto a los precios promedio en la Ciudad de Buenos Aires, un departamento medio de dos ambientes y 50 metros cuadrados se ubica en 26.137 pesos por mes, es decir, sube un 6,5% en el mes, es inferior al incremento de julio (7,9%), pero superior al ajuste mensual previo a la ley.

Por su parte, una unidad de tres ambientes y 70 metros cuadrados se alquila por 36.184 pesos mensuales.

En los últimos 6 meses los valores de alquiler aumentan a una velocidad de 56% anual, la mayor suba desde el inicio de la serie en 2012, dice el informe privado.

Este año los alquileres vienen superando por mucho a la inflación.
Este año los alquileres vienen superando por mucho a la inflación

Alquileres: los aumentos en los distintos barrios porteños

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Los alquileres se dispararon casi el 20% tras la sanción de la ley

A continuación se detallan los valores de alquiler de una unidad de 2 ambientes, de acuerdo con los distintos barrios de la Ciudad: 

  • Puerto Madero es el más costoso, con un precio medio de $55.173 por mes
  • Palermo: $32.312
  • Núñez: $30.516 

En la zona media de precios se encuentran:

  • Chacarita: $27.336 
  • Saavedra: $26.200 
  • Parque Chacabuco: $25.551
  • Monserrat: $23.793
  • Santa Rita: $22.828 pesos

Con respecto a los barrios con alquileres más económicos se encuentran:

  • Mataderos (20.194 
  • Villa Luro: $19.714 
  • Lugano: $15.659

En relación con la variación anual de precios, es también Puerto Madero el barrio con mayor incremento de precio interanual (83,9%), seguido de Agronomía (74,4%) y Barracas (73,4%).

Los barrios que tuvieron un menor incremento de precio anual son: Parque Patricios (36,2%), Lugano (30,7%) y Constitución (29,6%).

Cuándo comenzará a aplicarse el nuevo índice

Los inquilinos pasarán a convertirse en unos de los principales aliados del crecimiento de la economía a partir de la aplicación del nuevo índice de actualización de alquileres, ya que en ese caso el valor de la renta aumentaría menos que el promedio de los salarios, aunque más que la inflación.

La ley estableció que los alquileres, que sólo podrán actualizarse una vez por año, se ajustarán según ese índice, integrado en un 50% por la inflación y el 50% por el aumento de salarios, según los registros de la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE), ya utilizado para jubilaciones y pensiones y para los accidentes de trabajo.

Desde la autoridad monetaria indicaron que, más allá de la publicación del nuevo índice, su aplicación efectiva comenzará en julio de 2021, debido a que la nueva legislación no puede realizar ajustes con retroactividad.

Los incrementos que tengan los alquileres de ahora en más estarán sujetos a la combinación de los aumentos de precios y salarios, una incógnita cuya resolución demandará doce meses, aunque tanto las proyecciones como los antecedentes pueden servir de ayuda a la hora de hacer los cálculos.

Actualmente los alquileres están congelados por el DNU 320. Hay expectativa por el nuevo índice de actualizacion.
Actualmente los alquileres están congelados por el DNU 320. Hay expectativa por el nuevo índice de actualizacion.

¿Cuánto subirán los alquileres?

De acuerdo con el Relevamiento de Expectativas de Mercado (REM), los economistas consultados por el Banco Central prevén para los próximos doce meses una inflación de 51,9%, porcentaje que habrá que promediar con la evolución de los salarios registrados en el mismo período.

La dificultad para hacer el cálculo se profundiza en el actual contexto en el que, en medio de la pandemia de coronavirus y del aislamiento social, gran parte de las negociaciones paritarias están suspendidas o bien condicionadas.

Pero los antecedentes de los últimos años dejan una enseñanza: a mayor crecimiento de la economía, los salarios le ganan a la inflación y, en consecuencia, el índice que resulta de la combinación de las dos variables será menor al aumento de sueldo y superior al de los precios minoristas.

Por el contrario, en tiempos de recesión es la inflación la que le gana a los salarios, por lo que en el nuevo índice se reflejará un aumento mayor que el de los sueldos y menor que el de los precios.

El ejemplo más contundente fue de la recesión de 2002, con una caída del PBI de más del 10%. Ese año, la inflación fue del 41% y los salarios registrados subieron sólo un 3,47%. De haberse aplicado el índice de alquileres, hubiese sido de 22,23%, más de seis veces el incremento de los sueldos en el período.

Alquileres: el nuevo índice plantea un balance entre salarios (RIPTE) e inflación (IPC).
Alquileres: el nuevo índice plantea un balance entre salarios (RIPTE) e inflación (IPC).

Al año siguiente, la situación fue la inversa: con una inflación de 3,70% y un RIPTE de 11,98%, los alquileres habrían aumentado 7,84%, un 35% menos que los salarios.

Los últimos años -con la salvedad de los afectados por la manipulación estadística denunciada entre 2007 y 2015- la realidad confirma la experiencia de 2002 y 2003, con alquileres que hubieran subido más que los salarios en años de recesión (2016, 2018, 2019 y los últimos 12 meses) y menos en épocas de crecimiento, como en 2015 y 2017.

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