Una de las consecuencias que ya se perciben para la postpandemia es el abandono de las grandes ciudades para vivir en espacios más abiertos, más verdes.

Si antes de la pandemia ya se hablaba de ciudades inteligentes y sobre cómo mejorar la calidad de vida de los habitantes, la discusión se aceleró y aquellos que tienen oportunidad buscan alternativas para vivir en otro lugar.

Los desarrollos inmobiliarios también se resignificarán y ya es posible advertir las primeras impresiones de parte de las personas sobre cómo quieren vivir en el futuro, con o sin pandemias o más allá de ellas. iProfesional conversó con Patricio Lanusse, director de relaciones institucionales de Eidico sobre los cambios que comenzaron advertirse en estos meses respecto de la construcción y los emprendimientos inmobiliarios.

-¿Cómo se plantean los desarrollos inmobiliarios post pandemia tanto en los barrios cerrados como en las ciudades?

-Cuando arrancó la pandemia, no sabíamos dónde iba a terminar porque todo era nuevo y muchas cosas siguen siéndolo. Así como en abril sufrimos un cimbronazo porque hubo que frenar obra, en mayo notamos interés de la gente por el verde, por los desarrollos en el área suburbana, en zonas cercanas a las ciudades.

Nosotros miramos mucho el mercado secundario y al principio vimos cómo se cayeron las operaciones de reventa, se desplomaron. El promedio de operaciones de reventa era de 250 por mes. En abril cayeron a 30, en mayo se produjeron 70, y a partir de junio empezó a crecer y a ubicarse al mismo nivel que venía antes de la pandemia. En julio llegamos a 290 operaciones y ya en agosto se cerraron 600, es decir, el doble de lo que eran las cifras normales.

El 80% eran compradores de lotes, es decir, personas que los ven como un atractivo y creemos que esto fue por la necesidad de estar en el verde, de salir de la ciudad, si bien también se debe al valor competitivo del costo de construcción actual porque quien tiene un ahorro hoy tiene la chance de construir a un valor histórico.

-¿Cuál es el valor de construcción hoy en los emprendimientos?

-Varía de acuerdo a la zona y al segmento. Pero, más allá de que este mercado secundario registró más del doble de operaciones a lo habitual, también lanzamos proyectos de lotes más casa en Tigre en superficies de 80 metros cuadrados a u$s1.000 el metro cuadrado, es lote más construcción. Es posible que quien hace estas búsquedas de modo particular tal vez lo encuentre por menos dinero. En nuestro caso ya estamos suscribiendo la tercera etapa de ese proyecto.

-¿Y este comportamiento de buscar el verde es una tendencia de largo plazo o en un momento se frenará?

-No me animo a ver cuándo va a pasar este fenómeno y por cuánto tiempo se va a mantener. Sí puedo afirmar que en estos meses la demanda de desarrollos se incrementó tanto para comprar lotes, casas o buscar un alquiler. Creo que va a durar el cambio de hábito, el cambio cultural. El trabajo virtual nos mostró que se puede hacer un mix entre el trabajo en casa y el presencial, y de ese modo las distancias se acortan.Esto permitirá a las personas a buscar el verde, a animarse a vivir más lejos de la ciudad y esto trae un desafío para los desarrolladores porque tendrán que ser más integrales, mixtos, es decir, donde se planteen propuesta de vivienda, pero también otras como centros de salud, educación, dónde se ubicarán. Esto hará que los desarrollos tengan distintos formatos y productos y las zonas suburbanas pueden ser una gran oportunidad.

Para Lanusse, de Eidico, la pandemia hizo replantear a las personas en dónde vivir y los desarrollos apuntarán a esa nueva necesidad.

-Si bien tu especialidad son los desarrollos suburbanos, ¿cómo creés que se van a plantear las ciudades a partir de ahora?

-Hay grandes ciudades en donde vemos que las zonas más céntricas se van reciclando. Muchos edificios de viviendas se transforman en oficinas y también en formatos mixtos. En la ciudad se están planteando esas reconversiones.

Un ejemplo es el de edificio República, sobre el que se había planteado reciclarlo como edificio de usos mixtos, para residencias estudiantiles, paseo de compras, recreación.

-¿Y este cambio cultural respecto del lugar donde vivir es posible pensar en proyectos para los segmentos de menores recursos?

-Si bien Eidico se dedica principalmente al desarrollo de barrios cerrados o como los proyectos de ahora, de lote más casa, y nuestro público es el segmento medio, medio alto, pensamos los proyectos inmobiliarios como desarrollo de comunidades sobre el modo de integrar un nuevo proyecto en una comunidad existente, y cómo se vinculan ambas comunidades para que ese desarrollo haga aporte a la comunidad vecina.

A veces no se trata de un aporte económico, sino que genere algún tipo de colaboración de otro tipo y que habilite pensar en conjunto determinadas actividades sociales.

-¿Cuándo buscan áreas en donde invertir lo hacen con esa mirada previa?

-Hace cinco años venimos trabajando en muchos proyectos con un equipo que hace relevamiento en zonas vecinas, identifica necesidades y se trata de hacer un trabajo de construcción, en algunos casos se trata de temas legales como la cesión de tierras, en otros cuando los municipios piden que determinadas obras se destinen a los vecinos. Creo que hay una oportunidad de loteo con servicios para un segmento de ingresos más bajo.

Creemos que es necesario que existan mecanismos más ágiles para aprobar emprendimientos a nivel municipal, porque hoy siguen llevando muchos años y los loteos con servicios requieren articulación con el municipio y con la provincia.

-¿Se trabajan los proyectos inmobiliarios teniendo en cuenta los Objetivos de Desarrollo Sostenibles (ODS) que también involucran a las ciudades?

-Venimos trabajando en distintas cuestiones vinculadas con el eje ambiental. Uno se relaciona con la determinación de parámetros que apuntan a mitigar los impactos, desde especies nativas para que haya la menor afectación, hasta tener procesos de mayor cuidado ambiental en el manejo de los residuos, que cuando el proyecto esté terminado tenga un proyecto de reciclado aprobado.

En dos proyectos hemos hecho monitoreo de control de emisiones de dióxido, porque queremos medir. La sustentabilidad es un camino pero si podemos determinar una medición también podremos generar medidas paliativas. 

En lo que hace a los sistemas constructivos tenemos la certificación Edge prevé aislación térmica que usa menos energía, tanque solar y menor cantidad de residuos. Si mejoramos los indicadores que establece Edge nuestros proyectos van en camino de lograrlos.

Las personas no sólo buscarán más verde sino que también priorizarán las construcciones sustentables

-¿Esto lo pide el público o ustedes dan estas facilidades por anticipado?

-Ya hemos construido 500 casas, vamos a 300 y 200 más a construir. En las últimas les propusimos a la gente un eco pack, y la gente podía elegir lo que quería tener: aislación, termotanque solar y mayor ahorro de uso de agua a un costo adicional de u$s3.000, es decir, un 3% más para el proyecto. El 50% eligió tener ese eco pack, lo que está demostrando que el público está dispuesto a pagar de más por esas facilidades.

-¿Construir sigue siendo la mejor inversión?

-No sé si la mejor, pero es una gran inversión. En un momento en donde no hay acceso al dólar, donde el tipo de cambio es volátil, para el corto mediano plazo quienes estén en condiciones de construir están en momento de aprovechar. En nuestras encuestas, el 70% de los clientes nos dijo que compraba para construir, es decir, que una hay declaración manifiesta donde generalmente es 50% para vivienda propia y 50% para renta futura. 

-¿Con qué perspectivas miran 2021?

-Soy optimista. 2020 nos dio increíblemente una oportunidad a los desarrolladores suburbanos, para tener proyectos en marcha o para lanzar. Y creo para 2021, no sé si en la misma magnitud, parte de esto se va a mantener.