A pesar de mejorar, el alquiler rinde la mitad que en 2017: qué perspectivas hay para este año
A mayo de 2021 la rentabilidad promedio anual bruta que obtiene un propietario por el alquiler de un departamento usado standard de un dormitorio en la ciudad de Buenos Aires, se ubicó en el 2,71 % anual, mientras que tres meses atrás alcanzaba el 2,23 %.
La mejora resultó así de medio punto porcentual en los últimos 3 meses, producto de un incremento acelerado del precio del alquiler y una reducción del valor de venta de las unidades.
Si se lo compara con relación a los valores pre pandemia de febrero de 2020 el crecimiento fue de mayor magnitud, alcanzando casi un punto porcentual, ya que en aquel momento la renta había perforado el piso del 2 % ubicándose en un 1,75 %, indica un informe de reporte inmobiliario.
Las cifras surgen como promedio de la comparación de los valores del relevamiento trimestral de cotizaciones de venta y alquiler publicados, que en forma trimestral desde el año 2005 analiza y publica Reporte Inmobiliario.
Actualmente San Cristóbal, San Telmo y Parque Patricios son los barrios que evidencian la mejor rentabilidad superando el 3 % anual, mientras que el valor mínimo se registra en Agronomía con una renta bruta anual del 2,04 %.
Renta de alquileres
A pesar del incremento que experimentó la renta durante el último año, la misma sigue ubicándose dentro de los niveles históricamente más bajos obtenidos por alquileres residenciales, resultando la mitad que la que se obtenía en el año 2017 cuando alcanzaba el 5,4 % anual, agregó Reporte Inmobiliario.
Y agrega que "si se pretendiera alcanzar ese nivel de rentabilidad de hace 4 años atrás y que está en línea con la que se obtiene actualmente por alquileres residenciales en otros mercados internacionales consolidados, el valor de los alquileres actuales debería como mínimo duplicarse manteniéndose el valor de venta constante o bien reducirse este último en un 49,9% permaneciendo inmutable el valor del alquiler".
Esas situaciones extremas no suelen darse en los mercados y que resultaba aún más difícil de imaginar dentro del contexto de funcionamiento del mercado en Argentina , donde la oferta tanto de venta como de alquiler de viviendas se encuentra atomizada en manos de múltiples propietarios privados.
Y concluye que " de mantenerse las condiciones de los últimos meses en materia de política económica y de actividad general, es probable que la renta siga evidenciando cierta mejoría en el corto y mediano plazo, pero aun así, la distancia con rentas de entre el 4 y el 6 % obtenidas localmente en los últimos 20 años o con respecto a la que ofrecen otras ciudades a nivel internacional, difícilmente pueda allanarse sin incentivos a la inversión y sin medidas concretas que refuercen la confianza en la propiedad privada y no que vayan en el sentido contrario".
Precios, por las nubes
Para los inquilinos la pandemia desató una tormenta perfecta que parecía que podría calmarse con la sanción de la ley de alquileres, pero lejos de ser así, la intensidad se maximizó. Es así que en Gran Buenos Aires (GBA) los precios por la renta subieron durante el último año, en promedio, un poco más del 75%, con algunas zonas que prácticamente rozan el 90% de aumento.
Según un informe realizado por el portal de propiedades Zonaprop, en los últimos doce meses, en la Zona Norte de la provincia los valores alcanzaron un aumento máximo del 87,8% y en la Zona Oeste-Sur la suba fue del 75,7%.
En el primer cuatrimestre de 2021, Zona Norte demuestra un incremento del 23,7%, por encima de la inflación. Por su parte, Zona Oeste-Sur también experimenta una suba del 14,6%, aunque por debajo de los niveles inflacionarios.
¿Cuánto cuesta alquilar en GBA? En la Zona Norte, rentar un inmueble de 2 ambientes y 50 metros cuadrados es de $36.625 por mes. A nivel mensual, este valor crece 2,8%.
En cambio, una propiedad de 3 ambientes y 70 metros cuadrados tiene un costo de $50.044 mensuales. En este caso, los precios en todos los barrios relevados subieron más del 65% en los últimos doce meses.
Mientras tanto, en Zona Oeste-Sur el precio promedio de alquiler solicitado por propietarios de un departamento de 2 ambientes y 50 metros cuadrados es de $25.031 por mes. Por otro lado, una unidad de 3 ambientes se alquila por $32.024 mensuales. Cabe destacar que el 85% de los barrios registran un incremento interanual en su precio mayor al 50%.
Baja oferta
El gran problema no solo es el aumento de precios, sino que está un paso antes: la poca oferta de viviendas para alquilar.
En lo que respecta a la Zona Norte, el volumen es bajo y se posiciona cerca del mínimo desde que Zonaprop empezó a hacer este sondeo. Por su parte, en la Zona Oeste-Sur, la oferta es un 30% menor a los niveles pre-pandemia.
El informe también indica que los barrios de Zona Norte que tienen el precio más alto para alquilar por mes una propiedad son:
- Nordelta, $54.122
- Olivos, $53.559
- Rincón de Milberg, $52.425
En contraposición, se encuentran José León Suárez con el precio más económico de alquiler (22.693 pesos por mes), seguido por José C. Paz Este (25.119 pesos por mes) y San Martín (26.052 pesos por mes).
En lo que respecta a la Zona Oeste-Sur, los barrios de Ezeiza (29.158 pesos por mes), Villa Tesei (29.062 pesos por mes) y Haedo (28.998 pesos por mes) presentan el valor más elevado para alquilar.
Gregorio De Laferrere (18.191 pesos por mes) se posiciona como el barrio con el precio más bajo, seguido por Monte Grande (20.391 pesos por mes) y Merlo (20.529 pesos por mes).
En cuanto a rentabilidad, el Gran Buenos Aires ofrece algunas oportunidades. En este momento el mayor valor lo ofrece Rincón de Milberg, con 4,3%. Le siguen Garín (4,2%) y La Lonja (4,0%), todos en la Zona Norte. Yendo hacia el Oeste y el Sur, la mejor recuperación está en Gregorio de Laferrere (6,8%), en La Matanza. En segundo y tercer puesto están Dock Sud y Villa Tesei, con un retorno bruto del 5,5% y 4,5% respectivamente.
Precios bajos para comprar
El precio promedio del metro cuadrado en Zona Oeste-Sur es de u$s1.855, cifra que representa una baja del 0,7% respecto al mes anterior. En cambio, en la Zona Norte del Gran Buenos Aires, asciende a u$s2.360 y disminuye un 0,4% respecto al mes previo.
En Zona Oeste-Sur, una unidad de 2 ambientes y 50 metros cuadrados tiene un precio de 93.167 dólares, mientras que en Zona Norte el valor promedio se ubica en 116.466 dólares.
Por su parte, una propiedad de 3 ambientes y 70 metros cuadrados en Zona Oeste-Sur alcanza los 129.267 dólares y en Zona Norte cuesta 175.787 dólares.
Tristán Suárez (u$s2.730 el metro cuadrado), Adrogué (u$s2.311) y Villa La Florida (u$s2.248) son los barrios más costosos de Zona Oeste/Sur. Don Orione (u$s658) se posiciona como el barrio con el valor más bajo y es acompañado por Parque San Martín (u$s761) y Dock Sud (u$s771).
Los barrios de Zona Norte que tienen el precio más alto por metro cuadrado son:
- La Lucila, u$s 3.515
- Vicente López, u$s 3.391
- Olivos, u$s 3.178
En contraposición, se encuentra el barrio de Boulogne Sur Mer con el precio por metro cuadrado más económico (u$s1.002), seguido por Barrio Infico (u$s1.022) y José C. Paz Este (u$s1.157).