Con rentabilidades que caen, complicaciones regulatorias y la incertidumbre por la economía, los argentinos que antes volcaban sus ahorros al mercado inmobiliario están mirando cada vez con más interés fuera de fronteras.

Es así que además de clásicos como Miami y Punta del Este, están explotando las inversiones de argentinos en Montevideo, Asunción, Madrid e incluso mercados no tradicionales que se están promoviendo intensamente, como Detroit, en Estados Unidos.

Los lugares y las ofertas pueden ser diferentes entre sí, pero todos comparten algo que para los argentinos resulta irresistible: prometen mejores rentabilidades que las del mercado local, a cobrar en dólares sin la necesidad de viajar. Todo el trámite puede realizarse online y se puede cobrar en divisas legalmente desde Argentina.

Se ofrece la posibilidad de comprar para alquilar, obteniendo rentabilidades que pueden llegar hasta un 11% anual, un número imposible de obtener hoy en el mercado local. También, a diferencia de Argentina, se trata de mercados estables desde el punto de vista macroeconómico, en los que además hay bajos impuestos para inversores externos y libertad de contratación entre propietarios e inquilinos.

En estos días pueden verse en los medios de comunicación, desde los más focalizados a inversores hasta en programas de TV de alto rating, anuncios sobre estas oportunidades de inversión, lo cual da cuenta de que no se trata de un fenómeno sólo de grandes inversores sino también de ahorristas pequeños que buscan alternativas fuera del mercado local.

Los desarrolladores son conscientes del potencial del mercado y por eso publicitan en Argentina: las estimaciones de los economistas apuntan a que hay un ahorro por u$s400.000 millones en manos de los argentinos, que ya no encuentran en las inversiones tradicionales un refugio confiable.

Los ahorristas argentinos pasaron a ser el "target" más buscados para desarrollos inmobiliarios en ciudades de la región, como Asunción y Montevideo

De Asunción a Detroit, en busca de renta dolarizada

Una de las estrellas del momento es Paraguay, donde la construcción está liderando el crecimiento de la economía. La estimación del Banco Central es que este año ese sector tendrá una suba de 14%, empujado principalmente por capital privado.

Los desarrolladores paraguayos están priorizando proyectos de gama alta en Asunción, con fines de alquiler, y hay compañías en cuyas carteras de clientes más de la mitad son argentinos.

En el país vecino hay un nivel de información muy claro sobre la realidad argentina, por lo que los desarrolladores tienen elementos fundados para diseñar su estrategia.

"Las estadísticas muestran que cada dos años Argentina tiene una recesión económica independientemente a los gobiernos; la alta inflación que están teniendo hace que mantener dinero en la Argentina no sea muy rentable así que buscan alternativas y dentro de esas alternativas, Paraguay presenta un escenario ideal para inversiones", observa el economista Virgilio Benítez, en declaraciones a la prensa de Misiones.

Las publicidades, como la de la desarrolladora Petra Urbana, demuestran que tienen claro a dónde apuntar: destacan que la inversión inmobiliaria en el mercado paraguayo obteniendo una renta en dólares "es posible, legal y seguro". Lo acompaña de estadísticas en las que muestra que el valor del metro cuadrado en los barrios de mayor demanda de Asunción tiene un precio que puede ser la mitad del que se pide en Montevideo y un 40% de lo que cuesta en Santiago de Chile.

Se ofrece la posibilidad de invertir "en el pozo" para reventa, con una ganancia de hasta 25%, o de alquilar con rentas anuales entre un 9% y un 11%. Los departamentos que se ofrecen arrancan en los u$s100.000, lo cual pone en el radar a los pequeños inversores.

Otra alternativa que ganó intensidad en los últimos meses es la de Detroit, la mítica capital de la industria automotriz estadounidense, que tras sufrir el coletazo de la crisis financiera vio caer drásticamente el precio de sus propiedades. Ahora está en un plano de reconversión, para lo cual salió a buscar inversores del exterior.

La oferta no apunta tanto a la construcción sino a la compra de viviendas recicladas, cuyo costo puede arrancar en los u$s70.000. Los representantes locales destacan la facilidad del trámite, la inexistencia de comisiones de compra y la posibilidad de una renta de 10%.

Pero uno de los grandes argumentos de venta es la velocidad de recuperación de los precios en Detroit: así como la caída fue grande durante la crisis, también se espera que la suba sea empinada, y las proyecciones hablan de un crecimiento de hasta 100% en los precios para el año 2025.

Aunque todavía no concita la misma cantidad de interesados que en mercados más tradicionales, es una opción que está ganando visibilidad.

Ya para otro público de mayor capacidad de ahorro, también ha ganado preponderancia España, con Madrid y ciudades costeras como Málaga como atractivos principales. Se trata no precisamente un mercado inmobiliario barato, pero que tiene su atractivo, sobre todo en un momento en el que se produce un aumento en la corriente migratoria de argentinos hacia Europa.

Un informe de Reporte Inmobiliario destacó que por primera vez los compradores argentinos aparecieron en el ranking de inversores inmobiliarios, con un 1% de las operaciones, en un mercado en el que los compradores extranjeros llegan al 9%.

Las rentabilidades de alquiler son más bajas que en otros mercados de alto crecimiento: se estiman en hasta un 5%, una tasa que igual sigue siendo atractiva en comparación con el magro 2,5% promedio que se obtiene en Buenos Aires.

Éxodo inversor a Montevideo

Claro que, por razones de cercanía y familiaridad, el mercado uruguayo es uno de los que está acaparando la atención. Y el interés no se limita a la zona balnearia sino que está concentrándose en Montevideo, gracias a un marco legal que dispuso beneficios impositivos por 10 años a quienes construyeran fuera de la zona costera, que es la que históricamente ha concentrado el interés inversor.

Es así que están explotando los desarrollos en el centro montevideano y en barrios de clase media como Cordón y Tres Cruces -con cotizaciones en torno a u$s2.360-, donde la diferencia de costo del metro cuadrado puede ubicarse hasta u$s1.000 por debajo que lo que se pide en Pocitos o Malvín.

De lo construido por ese régimen, denominado Vivienda Promovida, un 15% ha tenido como protagonistas a argentinos, que en la década que lleva vigente esa ley llevan invertidos u$s125 millones en la adquisición de unos 1.200 inmuebles.

Un informe de la consultora Moebius dio cuenta del cambio de perfil de los compradores argentinos: a diferencia de lo que ocurría tradicionalmente, cuando se acercaban inversores que demandaban muchas unidades de un edificio, ahora abundan los que se interesan por un único departamento.

Los motivos que exponen estos nuevos inversores para volcarse al mercado uruguayo son la inestabilidad financiera argentina, la elevada inflación y también las distorsiones del mercado provocada por la nueva ley de alquileres.

La inversión inmobiliaria argentina en Montevideo se dispara, ahora impulsada por los pequeños ahorristas

La típica compra en Montevideo es de un "dos ambientes" con garaje, que puede dejar una rentabilidad de hasta 7% en dólares. El mercado de alquiler es libre en cuanto a ajuste de precios, se puede pactar en cualquier moneda y no tiene limitación de plazos.

Los expertos del mercado uruguayo ven que el fenómeno de la demanda argentina tiene perspectivas de crecimiento. De hecho, hay listas de reservas para los nuevos desarrollos. Hay también interesados por invertir "desde el pozo", lo cual requiere una inversión un 30% más baja que el valor del departamento a estrenar.

Los analistas del mercado creen que la próxima reapertura de las fronteras será un aliciente adicional para impulsar la inversión inmobiliaria.

La contracara: un mercado local que expulsa inversores

Pero, más allá de los atractivos que tienen los mercados del exterior, está claro que lo que ha motivado esa corriente inversora ha sido el rápido deterioro del mercado inmobiliario local.

El consenso de los expertos inmobiliarios es que la ley de alquileres ha traído complicaciones tanto para el propietario como para el inquilino. Los precios de los contratos han tenido una suba de 64% en los últimos 12 meses, lo que implica un 9% de incremento en términos reales.

Pero esto, lejos de representar un atractivo de renta para los propietarios, es más bien un reflejo de sus temores. Las nuevas disposiciones sobre ajustes de contratos, que congelan los precios por un año y los indexan a la variación salarial, en un entorno de alta inflación, ha hecho que muchos propietarios decidieran sacar sus departamentos del mercado y ponerlos a la venta.

Los expertos afirman que también influyó el hecho de que se haya duplicado el tiempo estimado de desalojo de inquilinos morosos, lo cual incrementa la percepción de riesgo.

Esta situación lleva a una menor oferta para alquilar, al tiempo que hay una sobreabundancia de viviendas para la venta, en un momento de muy bajo nivel de operaciones. Es por esto que los precios no dejan de caer.

Las cotizaciones están mostrando rebajas de hasta 7% en términos interanuales, y se estima que los precios cayeron a sus niveles del año 2015. Además de la pérdida salarial originada en la pandemia y tres años seguidos de recesión, también hay una virtual desaparición del mercado de crédito para la clase media, lo cual torna más compleja la venta.

Un síntoma de la desvalorización del mercado es la caída en los precios de los terrenos aptos para la construcción. Un informe de la firma Predial señala que, actualmente, los desarrolladores logran quitas de hasta un 50% en los casos en los que los propietarios piden cobrar al contado en dólares y no aceptan departamentos como forma de pago.

"Tenemos publicado desde el año pasado un lote importante en Palermo, por el que su dueño pretendía u$s 980.000 y ahora estamos en tratativas para cerrar el acuerdo en u$s550.000", ejemplificó Pablo Brodsky, director domercial de Predial.

Y agrega que el contexto llevó a una caída brusca en las proyecciones de área a edificar en Buenos Aires: "Mientras que 10 años atrás se construían 2 millones de metros cuadrados, este año si cerramos en 700 mil hacemos una fiesta".