La pregunta que muchos interesados en comprar departamentos se hacen al iniciar la búsqueda: ¿Usados, a estrenar o desde pozo?¿Qué conviene?

Sucede que ante la sobreoferta de departamentos en venta, cada tipo de unidad tiene variables diferentes a tener en cuenta por los potenciales compradores. Las unidades usadas bajaron el precio un 25%, los edificios ya terminados ajustaron sus valores y los emprendimientos en obra ofrecen importantes descuentos para quienes abonen de contado, por ejemplo.

De hecho, luego del resurgimiento de la construcción post pandemia, el sector inmobiliario está haciendo sus mejores esfuerzos para reactivar las ventas con atractivos descuentos, distintos también para cada segmento y perfil de comprador.

Pero en lo que va del año, qué tipo de unidad y en qué etapa de obra o uso más se vendió.

Un relevamiento realizado por la inmobiliaria H54 sostiene que en los primeros 10 meses del año, el 90% de las operaciones concretadas fueron departamentos desde pozo y la tipología más vendida fue la de 2 ambientes.

"Estamos en un momento inmejorable para este tipo de inversiones. El costo de la construcción sigue ayudando a pesar de los últimos repuntes. Hoy comprar desde pozo es una gran oportunidad y es algo que va a durar un tiempo más", aseveró Solange Esseiva, propietaria de H54.

Es que ante la falta de créditos hipotecarios, el financiamiento directo que ofrecen los desarrolladores seduce a quienes no cuentan con todo el capital y apuestan a pagar en cuotas durante el tiempo que tarda en terminarse el edificio, que por lo general son entre 2 y 3 años.

Precio para invertir

También constituye una interesante opción para aquellos que cuentan con todo el dinero -ya sea de ahorros, fondos de inversión o del blanqueo- y buscan el precio más bajo para invertir.

El informe de H54, pone como caso un edificio en Palermo Hollywood -Edificio FR- en donde se comercializan departamentos de dos ambientes por u$s 1800 el m2. "Pagar u$s 109.168 por un departamento premium sobre la calle Fitz Roy es algo impensado. Sobre todo por los planes de financiación", precisó Esseiva.

"Al momento de revenderlos, el m2 de estos inmuebles costará por encima de los u$s 3000, lo que equivale a una ganancia del 67% cuando finalice la obra", detalló.

Si bien la inversión en pozo requiere de una planificación mayor a largo plazo si se compara con la compra de una vivienda a estrenar o usada, vale destacar que actualmente la oferta en este segmento creció en cantidad y calidad y posee relativa estabilidad a diferencia de años anteriores.

Vender, una odisea

Con los alquileres impactados de lleno por los incrementos que habilita la ley vigente, y un vaivén del dólar que complica las cotizaciones del ladrillo en general, los comercializadores transitan un momento marcado por la compraventa planchada y un stock de inmuebles que se expande mes a mes.

En ese sentido, desde CUCICBA, el colegio que integra a los corredores, precisaron a iProfesional que, hoy por hoy, la oferta de departamentos en venta sólo en Capital Federal muestra un excedente al menos 60.000 unidades. En la actualidad, las viviendas puestas, precisamente, a la venta superan los 150.000 inmuebles.

Semejante volumen de "sobrestock" continúa ampliándose a partir de, entre otras variables, una ley de alquileres que desalienta el direccionamiento de unidades hacia el mercado locativo.

La renta baja en términos históricos –del orden del 1,5 por ciento anual–, sumado a los criterios establecidos por la normativa como las subas según la inflación y una extensión prolongada de los contratos con aumentos únicamente anuales, redundó en infinidad de propietarios inclinándose por intentar desprenderse de departamentos que, hasta hace poco más de un año, sólo se alquilaban.

La venta también se trabó fuerte en esta etapa del año por efecto de otra variable: tras consolidarse una baja promedio del valor de los inmuebles –31 por ciento de 2019 a esta parte, según Reporte Inmobiliario–, los dueños ya no convalidan contraofertas agresivas como durante el primer año de pandemia.

"El mercado fue acomodándose. Los valores de publicación ya no son muy diferentes del precio real de los departamentos. Si bien se sigue negociando, las contraofertas ya no son del 20 por ciento o más como ocurría hace un tiempo. Ahora como mucho se convalida un 5 por ciento, un 8 ya casi como un techo. Los precios han bajado muy fuerte", dijo a iProfesional Marta Liotto, vicepresidenta de CUCICBA.

El nivel de ventas que se cierran prácticamente no reduce el "sobrestock" vigente.

"La venta está muy complicada por efecto, mayormente, de una sobreoferta ligada sobre todo a la ley de alquileres. Hoy las inmobiliarias ofrecen casas, departamentos, que en otros momentos te los sacaban de las manos. Ahora la competencia es tan fuerte que no hay garantías de colocación del inmueble. En el último año se multiplicaron las ofertas por cuadra. Por otra parte, el número de potenciales compradores es breve porque sigue dominando la falta de crédito", añadió.

La directiva sostuvo que las 2.000 a 3.000 operaciones que se llevan a cabo cada mes no logran reducir de manera significativa el "sobrestock".

"Hoy suman por lo menos 150.000 los departamentos que se ofrecen. El volumen de ventas es tan bajo que modifica la cantidad de unidades disponibles. Para avanzar hacia una normalidad en la compraventa deberíamos estar hablando de 90.000 unidades en oferta como máximo. Pero para alcanzar un número así deberíamos contar con una actividad económica firme, un acceso flexible al dólar y políticas de crédito", detalló Liotto.

Otra variable en contra

A la par de la oferta excesiva y la decisión de los propietarios de bajar la pauta de renegociación, la directiva mencionó otro aspecto que juega en contra de la actividad inmobiliaria en general: el aumento desatado de las expensas.

Respecto de esta variable, Liotto sostuvo que este impuesto también desalienta las operaciones a partir de un ritmo de suba que, sólo en lo que va del año, ya exhibe un acumulado cercano al 45 por ciento.

En algunos complejos de departamentos las expensas aumentaron 45% sólo en 2021.

"Las expensas vienen aumentando de forma bimestral. Y la realidad es que, cuando cotizamos los inmuebles, colocamos estimativos que suelen quedar retrasados por esta suba permanente. El peso de las extraordinarias está generando, además, una morosidad constante", comentó.

Para luego concluir: "Este año comenzaron a llevarse a cabo todas las tareas que quedaron pendientes del 2020 de pandemia. Se está aplicando la ley que establece el mantenimiento de balcones, los arreglos generalizados. Las reparaciones de 2 años se están cumpliendo en este momento. Y eso empuja el valor de las expensas. Para dueños e inquilinos no es más que otra complicación para un bolsillo que apenas llega a fin de mes".