Los desarrolladores se quejan de la falta de crédito para desarrollar nuevos proyectos. Quienes necesitan comprar claman por líneas de financiamiento accesibles (ya nadie quiere adentrarse en alternativas como los UVA). El mercado pide que se muevan activos para poder generar operaciones. En un clima de incertidumbre, quienes tienen terrenos aceptan adelantarlos para en un futuro tener una o varias unidades. El canje es el medio elegido para dolarizarse y preservar el valor de sus bienes.

Tradicionalmente, en el mercado de los desarrollos inmobiliarios intervenían tres actores: las desarrolladoras, los inversores y los compradores finales. Sin embargo, en los últimos meses los propietarios de los terrenos pasaron a ocupar un rol protagónico y se convirtieron en los principales dinamizadores del mercado.

Victoria puso en venta su casa, en Avellaneda, justo antes de que empiece la pandemia. Y así estuvo hasta hace dos meses atrás. "Había venido un desarrollador de la zona a preguntarnos si les vendíamos el terreno. Pero como era un precio más bajo del que pedíamos por la tierra y la vivienda, no lo aceptamos. Nos ofrecieron que el pago era parte en dólares, y otro tanto con un departamento cuando estuviera terminado el proyecto", relata esta vecina a la que la propuesta le generaba más desconfianza que certeza.

Sin embargo, después de más de 6 meses sin siquiera una oferta por su inmueble, la proposición pasó a ser tentadora. "Sabemos que es una apuesta a futuro, pero era eso o dejar inmóvil lo que serán nuestros ahorros en los próximos años", afirma Victoria.

Manuel Mel, gerente de ventas de Mel Propiedades, es claro al referirse al canje: "Se usa tanto para la compra de una propiedad usada como para un terreno. Esta nueva forma del mercado agiliza y entrega dinamismo a la venta de los inmuebles".

Aceptar el canje es la manera de favorecer el movimiento del mercado inmobiliario

Crédito, ese bien escaso

"A partir de 2020, la capacidad de los desarrolladores de ofrecer efectivo se redujo, el inversor prácticamente desapareció y la demanda de departamentos de pozo se desplomó debido a la baja en el poder adquisitivo de la población. En ese contexto surgió la figura del dueño de terreno como financista y sostén del mercado, aceptando a cambio del terreno metros cuadrados, en la misma obra o en otro desarrollo", describe Federico Akerman, cofundador de Terres, la primera inmobiliaria especializada en terrenos de CABA.

Aunque en el conurbano, este es el tipo de operación que concretó Victoria. "Los desarrolladores encuentran en el propietario a un prestamista de monto importante, ya que el terreno representa alrededor de un 30% del costo total del edificio", añade Akerman.

Por su parte, Mariano Gubitosi, gerente comercial de Grupo Portland, añade que "hay una gran oferta de terrenos disponibles en el mercado, y los desarrolladores tienden a negociar fuertemente los valores o tomarlos en canje, es decir, a cambio de metros cuadrados terminados".

Ante la falta de crédito hipotecario, muchos propietarios que necesitan vender aceptan canjear sus inmuebles por otros

Terrenos, el crédito que generan

¿Cuánto cuesta un terreno? ¿Qué crédito le puede generar a un dueño para convertirse en un tiempo determinado en propietario de uno o más departamentos?

A la hora de cotizar un terreno, en Terres parten desde los valores de venta, en pozo y terminados, para luego descontar un costo promedio de construcción de los últimos 3 años y los honorarios por desarrollar.

"Partiendo de esta lógica, y entendiendo que el valor promedio de un departamento en la Ciudad de Buenos Aires es de u$s2.300 el m², creemos que una incidencia lógica rondará entre los u$s400 y u$s700 según la zona. Exceptuando zonas y productos muy puntuales", concluye Akerman.

Por último, es bueno saber que los desarrolladores están abiertos a todo tipo de propuestas: terrenos baldíos, casas, fábricas o PH. "Es preciso tener en cuenta que los grandes locales y oficinas comerciales ya no necesitarán tanta superficie por el teletrabajo. Entonces, muchos negocios prefieren abandonar las avenidas, buscando una ubicación que les deje mejor rendimiento, y dejan el terreno disponible para los desarrolladores que están con la mirada atenta", explica Horacio Ludigliani, de Ludigliani Desarrollo Inmobiliario.