Entre una escasez de unidades en oferta jamás vista y el aumento constante de precios de los inmuebles producto de la inflación, para los argentinos alquilar se volvió un cometido por demás enrevesado.

Un estudio del Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO) indica que son los departamentos de 1 ambiente los que más subieron en 2022: un 100%, con un valor promedio de $60.000 para un nuevo contrato; mientras que el incremento resultó ser del 84,2% para las unidades de 1 y 2 habitaciones.

Y advirtiendo que existen, en promedio, 6.300 departamentos en alquiler en la Ciudad y casi 101.000 a la venta, "los valores continuarán aumentando por encima de la inflación, por un tema de poca oferta y mucha demanda", entiende el especialista del mercado inmobiliario Daniel Bryn. De hecho, a partir de Ley de Alquileres vigente desde el 30 junio de 2020, hay barrios donde el precio subió más del 340 por ciento.

A eso, se suma que el número de personas que busca inmuebles para rentar es inédito, muy por encima del stock. "El valor de los alquileres trató de seguir a la inflación, esto desalentó la oferta y el volumen se achicó mucho, lo que generó que las renovaciones de contratos hayan ido aumentando para seguir a la inflación".

Los valores los alquileres están atados a la rentabilidad estimada y el valor de la propiedad. "Con una Ley de Alquileres que regula cuánto un propietario puede actualizar el precio por el ICL, mientras la rentabilidad supere a la inflación habrá oferta, si eso no ocurre disminuirá aún más", clarifica Diego Migliorisi, socio gerente de la inmobiliaria de nombre homónimo.

Se imponen los alquileres temporales

Y en un marco donde, debido a la escasa oferta y la baja tasa anual que genera una renta, los propietarios prefieren vender o no alquilar, algunos seguirán optando por los alquileres temporarios, porque "puede dar un margen de rentabilidad del 5% anual, pero que, dependiendo del tipo de unidad y barrio, puede ser de hasta un 8% (versus el 2,82% promedio de un alquiler permanente)", detalla Lucas Díaz, cofundador y COO de Mudafy. 

De hecho, hubo 3.000 nuevos alquileres con esta modalidad durante 2022, conforme datos de Invertire.com.

 

Recuperación del mercado inmobiliario

Con casi 30.000 operaciones anuales registradas en el mercado inmobiliario e igualando los niveles prepandemia de 2019, la comparativa de la cantidad de escrituras de los últimos 11 meses de 2022 versus 2021 –las cifras de diciembre aún no salieron a la luz– arroja un alza de 15,9%: 29.500, en total.

El monto medio de los actos fue de $13.444.927 (u$s79.612, según el tipo de cambio oficial promedio); es decir, creció un 15,9% en un año en pesos y, en moneda estadounidense, descendió 27,4%, conforme con datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires.

Por su parte, mientras se espera el informe con datos del segundo semestre de 2022, el Colegio de Escribanos de la Provincia hizo saber que durante enero y octubre la venta de propiedades se ubicó en 71.550 operaciones, un 14,73% por debajo del promedio de últimos 22 años. En esta zona, la baja de los valores de los inmuebles activó más la demanda que en CABA, con un ticket promedio más bajo: 21.667 dólares.

Así, según el especialista Miguel Altgelt, "los últimos 3 meses de 2022 notamos un recuperación en la cantidad de las operaciones y en el retroceso del ofrecimiento". Y como la ley de blanqueo fue un gran incentivo en dicho período que ayudó "a que el público se acercara a los productos en obra, la ampliación de la ley hacia los usados puede ser un gran viento de cola para acompañar la confianza de los compradores", agrega Daniela Yerro, directora de la División Residencial de Baigún.

Ahora bien, en un escenario donde el valor de las propiedades siguió bajando con respecto a 2021, el 2022 acumuló un caída del 40% en comparación a 2019. Según especialistas consultados, las ventas aumentaron un 25%, potenciadas en la segunda mitad del año por el sinceramiento de precios.

En ese sentido, de acuerdo con números recientes de Zonaprop, los valores de compraventa bajaron un 6,2% en 2022, pero las unidades de pozo cayeron un 2,8%, más estables que el precio de los departamentos usados, que disminuyeron un 8 por ciento.

Y si bien los valores de las propiedades bajaron, más lo hicieron los ingresos medidos en dólares. "Esto ocasionó que el esfuerzo para la compra de la vivienda sea uno de los peores registrados a nivel histórico, y es difícil de que se revierta en el corto plazo", entiende José Rozados, presidente de Reporte Inmobiliario. Y más en un año electoral: "El que quiera vender tendrá que estar propenso a reducir el precio".

 

Según el especialista del mercado inmobiliario Daniel Bryn, hace 46 meses que los precios, gradualmente, vienen disminuyendo, "y seguirá sucediendo porque no hay un mercado atractivo de venta. Todo dependerá de la urgencia de las personas, a cuánto quieren bajar para cerrar".

Claro que "si se equilibrara la demanda y hubiera un volumen de transacciones también más equilibrado, los precios podrían rebotar e ir subiendo, ya que estamos igualando pisos históricos de hace 10 años", destaca Miguel Ludmer, director de Interwin.

¿Cómo podría registrarse ese aumento de la demanda? "A través de créditos, un peso más fuerte y/o un contexto más estable", detalla Díaz, aunque "no creemos que eso vaya a darse en el corto plazo".

Hubo una caída de precios en estos últimos 3 años "generada por una caída fuerte en la demanda de propiedades que hizo que se acumulara mucho stock. Y solo los que acomodaron los precios más bajos pudieron vender. Con esta tendencia de mayor demanda, la caída de precios ya se amesetó y la curva podría comenzar a verse en alza para los precios de las propiedades, aunque muy lentamente y en zonas determinadas", arriesga Patricio Rozenblum, cofundador de PBG desarrollos.