Alerta roja en el mercado inmobiliario: los préstamos se desplomaron y regresaron a niveles de 2024

El mercado inmobiliario argentino volvió a entrar en zona de turbulencia. Tras meses de recuperación sostenida, impulsada por la vuelta del crédito y un clima financiero más ordenado, noviembre destrozó el entusiasmo. Según los últimos datos procesados por Empiria Consultores, el crédito hipotecario UVA tuvo un derrumbe de proporciones que sorprendió incluso a los analistas más prudentes.

El salto atrás fue inmediato y profundo. Después de un octubre que había entusiasmado al sector con desembolsos por encima de u$s370 millones, noviembre se desplomó a apenas US$ 182 millones, una caída del 50% en solo un mes. No fue un ajuste técnico ni un reacomodamiento estacional: fue una ruptura clara de tendencia que dejó expuesta la fragilidad del repunte.

Pero la señal más preocupante es el retroceso temporal. Con este derrumbe, el mercado volvió a los niveles de noviembre de 2024, borrando de un plumazo toda la mejora alcanzada durante 2025. Para bancos, inmobiliarias y familias, fue como despertarse y descubrir que el año de recuperación no ocurrió.

El dato abre preguntas incómodas: ¿el crédito hipotecario argentino está condenado a ciclos breves de euforia y derrumbe? ¿Existe suficiente poder adquisitivo para sostener un mercado en dólares? Las dudas se multiplican mientras se esperan las cifras oficiales del Banco Central.

Un sistema dependiente de un solo jugador: la banca privada se retiró del ring

Detrás de la caída generalizada aparece un segundo dato que inquieta al sector: el mercado quedó prácticamente sostenido por un solo banco. Mientras la demanda se achicaba, la participación privada se contrajo aún más, dejando casi todo el flujo de hipotecas en manos del Nación.

No se trata de una señal de salud sino de concentración forzada. La banca privada se movió a una posición defensiva, reduciendo volúmenes, postergando aprobaciones y endureciendo criterios para préstamos a largo plazo. En un contexto económico volátil, las entidades comerciales prefieren esperar antes que exponerse a riesgos de descalce o deterioro de cartera.

El efecto es inmediato: cuando un solo banco absorbe la mayor parte de la demanda, los tiempos se estiran, las carpetas se acumulan y muchas operaciones terminan cayéndose antes de llegar a escribanía. Lo que para una familia es un trámite, para el sistema se convierte en un cuello de botella operativo difícil de resolver.

Si no fuera por la actividad residual que sostuvo esa entidad pública, noviembre hubiera sido un mes dramáticamente peor. Pero que el mercado dependa de un solo jugador revela una debilidad estructural que preocupa a economistas y operadores del sector.

La comparación histórica que duele: seguimos muy lejos del boom de 2017–2018

El contraste histórico deja al descubierto el tamaño del problema. En el boom hipotecario de 2017 y principios de 2018, el sistema llegó a colocar US$ 688,7 millones mensuales. Aquel período —breve pero intenso— mostró cómo funcionaba un mercado con banca privada activa, demanda sólida y expectativas de estabilidad.

Hoy, incluso en su mejor momento del año (octubre 2025), el volumen de hipotecas apenas trepó a US$ 372 millones, la mitad del boom. Y con el desplome de noviembre, el sistema volvió a operar en una escala cuatro veces menor a la de aquel récord. La diferencia marca un límite claro: el crédito hipotecario argentino sigue muy lejos de normalizarse.

Empiria también grafica la volatilidad extrema del ciclo actual. Mientras que el boom de 2016–2018 tuvo un crecimiento sostenido y previsible durante casi dos años, el mercado UVA actual se comporta como un serrucho violento. Los picos son altos, pero las caídas igual de profundas. Para compradores, vendedores y desarrolladores, este patrón es un infierno operativo.

El contraste también expone una verdad incómoda: la relación entre ingresos y valor de las propiedades hoy es mucho más desfavorable que en 2017. Los precios en dólares resisten a la baja y los salarios quedaron muy atrás. Resultado: menos familias califican, menos créditos se aprueban y el mercado se achica.

El impacto real: operaciones que se caen, alquileres que suben y expectativas que se desinflan

La caída de noviembre no es un fenómeno de planilla de Excel. Tiene consecuencias reales e inmediatas. Decenas de familias con carpetas aprobadas quedaron en pausa o perdieron la posibilidad de escriturar. Quienes habían señado propiedades confiando en plazos bancarios se encontraron con demoras inesperadas que hicieron caer acuerdos, reservas y oportunidades únicas.

La cadena inmobiliaria también sufrió el golpe. Vendedores que contaban con cerrar operaciones quedaron inmovilizados; desarrolladores frenaron desembolsos; escribanos vieron desaparecer operaciones en proceso. El mercado, que venía caliente, se enfrió en cuestión de semanas.

El factor psicológico agrava la situación. En Argentina, donde la memoria de crisis crediticias está siempre latente, un derrumbe del 50% en un mes reactiva todos los fantasmas. Para muchas familias, este freno se interpreta como un mensaje claro: "algo se rompió". Y la demanda tiende a retraerse antes de que las estadísticas oficiales confirmen nada.

Como efecto colateral, el mercado de alquileres recibe una presión adicional. Si quienes pensaban comprar deben renovar, la demanda de unidades en alquiler sube, sosteniendo los precios y complicando aún más la posibilidad de ahorrar para un anticipo.

La pregunta que queda sobre la mesa es qué hará el Gobierno. Con un mercado vuelto a fojas cero en términos interanuales, queda claro que la estabilidad macro no alcanza por sí sola. El sistema hipotecario argentino necesita algo más: reglas claras, garantías estables y una banca privada dispuesta a volver al ring.