Mercado inmobiliario: bancos ajustan tasas y se abre un nuevo escenario para los créditos hipotecarios UVA

En un contexto marcado por la falta de claridad sobre la evolución del mercado inmobiliario y con tasas hipotecarias UVA en niveles elevados, algunas entidades financieras comenzaron a modificar sus condiciones de financiamiento. Mientras los créditos a largo plazo continúan con un nivel de actividad acotado, dos bancos anunciaron reducciones en sus tasas de interés, en contraste con un aumento aplicado por el Banco Nación.

El mercado hipotecario atravesó durante los últimos meses una dinámica definida por tasas superiores al 15% en ciertos casos y una oferta que se mantuvo con condiciones ajustadas. En este escenario, el ICBC confirmó que a partir del 7 de noviembre reducirá dos puntos porcentuales sus tasas para impulsar la demanda y reactivar parte del movimiento en el sector. La entidad ajustará su tasa fija del 14% al 12%, mientras que la preferencial pasará del 13% al 11%. Se trata de la segunda baja consecutiva en pocos días, luego de que otro banco modificara sus condiciones el 31 de octubre.

La tasa del 11% está destinada a la línea preferencial exclusiva para clientes que perciben haberes en el banco. Para acceder al crédito hipotecario se requiere un ingreso mínimo de $1.100.000. En operaciones para vivienda única y permanente, se permite sumar ingresos familiares. El financiamiento cubre hasta el 75% del valor del inmueble, con plazos que van de 15 a 20 años y un monto máximo para propiedades de hasta $360 millones.

Desde la entidad explicaron que, desde el relanzamiento de los créditos hipotecarios en mayo del año previo, mantuvieron la oferta con el objetivo de sostener el acceso a la vivienda para sus clientes. Según los datos aportados por las entidades financieras, en octubre los bancos otorgaron créditos hipotecarios por un total de US$370 millones.

La baja inicial: la decisión del BBVA

La reducción anunciada por el ICBC se sumó a la que realizó el BBVA una semana antes. El banco había aplicado un recorte sobre su tasa preferencial, que pasó del 10,9% al 7,5%. Se trató del primer movimiento descendente desde el regreso de los préstamos hipotecarios UVA, que habían atravesado sucesivas modificaciones con incrementos paulatinos desde su relanzamiento.

La tasa del 7,5% está dirigida a clientes con ingresos altos que acreditan su sueldo en la entidad y perciben más de $5 millones mensuales. Este financiamiento se aplica a operaciones de compra de vivienda permanente valuadas por encima de $50 millones, o para vivienda no permanente superior a los $100 millones.

Para clientes que no cumplen con ese requisito, las condiciones no muestran cambios: la tasa estándar continúa en 10,9%, mientras que quienes no perciben sus haberes en el banco acceden a una tasa del 17%.

La entidad informó que el monto disponible para cada préstamo se calcula en función del nivel de ingresos y que se puede financiar hasta el 80% del valor del inmueble. Los plazos van de cinco a 30 años y se pueden incorporar los ingresos de hasta dos familiares directos con el fin de ampliar la capacidad crediticia.

En sentido contrario: el Banco Nación aumentó su tasa

A diferencia de las bajas aplicadas por el ICBC y el BBVA, el Banco Nación ajustó al alza su tasa para créditos UVA. La entidad llevó su interés del 4,5% al 6%, siendo la única que no había modificado esta variable desde el relanzamiento de su línea hipotecaria.

El Nación concentró hasta ahora más del 40% de las solicitudes a nivel nacional. Según datos oficiales, entre Buenos Aires, el conurbano bonaerense, Córdoba, Mendoza y Santa Fe se otorgaron más de 13.000 créditos hasta octubre de 2025. Su tasa inicial de 4,5% había quedado como la más baja del sistema, en contraste con los valores de entre 10% y 17% que aplican las entidades privadas tras sus últimos ajustes.

Sin embargo, la situación del Nación presenta un componente adicional: la entidad incrementó sus requisitos de scoring. En los últimos meses el puntaje exigido pasó de 450 a 909 puntos, lo que redujo el universo de solicitantes con posibilidad de acceder al crédito, incluso con una tasa más competitiva.

Expectativas y proyecciones dentro del mercado inmobiliario

Referentes del sector inmobiliario observaron un cambio en el comportamiento de los potenciales compradores. De acuerdo con operadores del mercado, las elecciones legislativas generaron una variación en las expectativas que repercutió en las consultas sobre propiedades y en el interés por evaluar alternativas de financiamiento.

Desde empresas del sector señalan que, si el Banco Central logra recomponer su nivel de reservas y el tipo de cambio mantiene un equilibrio que evite fluctuaciones significativas, el mercado podría recuperar parte de la actividad. Indicaron también que, en la medida en que las entidades financieras dispongan de mayor liquidez y el sector público reduzca la demanda de pesos, los fondos podrían canalizarse hacia el crédito privado, incluyendo líneas hipotecarias.

La percepción de mayor estabilidad reforzó las consultas de personas que habían postergado decisiones durante los meses previos. Algunos operadores estiman que, si se consolidan señales de baja en las tasas o aumentan las opciones de financiamiento, podría reactivarse tanto el mercado de viviendas nuevas como el de unidades usadas.

En Argentina, donde el déficit habitacional supera los tres millones de hogares y la relación entre créditos hipotecarios y Producto Bruto Interno se mantiene en niveles reducidos —del 0,2% según estimaciones recientes—, cualquier modificación en las condiciones de financiamiento adquiere relevancia dentro del sector.

Un escenario abierto para los próximos meses

El panorama hipotecario ingresó en una etapa de ajustes que comenzó con movimientos aislados y que podría ampliarse si otras entidades evalúan condiciones similares. La combinación entre la expectativa de menor volatilidad económica, el acceso a financiamiento y la liquidez del sistema bancario será clave para determinar si la tendencia de bajas se consolida.

Por ahora, el mercado observa tres direcciones distintas: dos bancos privados que iniciaron recortes, un banco público que aplicó un incremento y un nivel general de demanda que se encuentra condicionado por ingresos, capacidad crediticia y requisitos de aprobación.

En los próximos meses se definirá si estas señales se transforman en una tendencia sostenida o si las condiciones macroeconómicas limitan nuevas modificaciones en las tasas hipotecarias. Para los operadores, el foco estará puesto en la respuesta del Banco Central, la evolución de las reservas y el comportamiento de los bancos en la oferta de crédito.