Los fondos comunes de inversión (FCI) se extienden al desarrollo de viviendas, y no sólo pueden brindarles otra opción de ahorro a los argentinos, sino que también pueden transformarse en la llave para incrementar la oferta de inmuebles y solucionar el grave problema de déficit habitacional que existe en el país.

Esto se debe, precisamente, como una forma de esquivar el obstáculo del cepo cambiario, que impide conseguir libremente dólares para un sector que cotiza en dicha moneda a los inmuebles. Y también intenta solucionar el problema que representa conseguir capital para el desarrollo de viviendas.

En resumen, según los analistas consultados por iProfesional, toda herramienta que se sume para desarrollar viviendas es "bien recibido", más allá que en este caso también se percibe cierto "olor" electoral en esta medida.

En concreto, la Comisión Nacional de Valores (CNV) acaba de autorizar la oferta pública del "primer Fondo Común de Inversión (FCI) cerrado en pesos", en el marco del artículo 206 de la Ley 27.440 de Financiamiento Productivo, mediante el cual se financiará el desarrollo de viviendas para los sectores de ingresos medios y bajos de la población.

Esta herramienta permite a los ahorristas invertir sus pesos en desarrollos de complejos urbanos, mediante una diversificación de riesgos y un sistema que es administrado por profesionales del área que, supuestamente, disminuyen los riesgos y maximizan el capital reunido.

Puntualmente, el anuncio de la CNV contempla la autorización a un fondo cerrado impulsado por Pellegrini S.A. (como Sociedad Gerente) y Banco de Valores (como Sociedad Depositaria), que prevé la emisión de cuotapartes por un valor de oferta pública de $2.000 millones en el primer tramo de emisión y de hasta $10.000 millones como monto máximo nominal.

Por lo tanto, "este FCI financiará el desarrollo de viviendas de hasta 220.000 UVAs o UVIs de precio final, con inicio de construcción para ser reactivadas y puestas a la venta en condiciones adecuadas de precio. Inicialmente, se prevé completar complejos habitacionales en centros urbanos con alcance nacional", dice el comunicado.

Este monto citado en UVAs representa inmuebles de un costo actual de hasta unos $16 millones, cifra que equivale a un máximo de u$s163.000 al tipo de cambio oficial. O bien, u$s111.000 al dólar blue. Un valor que representa el precio promedio de un departamento a estrenar de dos ambientes.

En este sentido, según la CNV, se espera que este vehículo "pueda atraer a inversores institucionales, como compañías de seguros y bancos. Sobre todo, estos últimos, a partir de la autorización del Banco Central de la República Argentina (BCRA) para afectar hasta el 1% de la Responsabilidad Patrimonial Computable de las entidades a este tipo de vehículos de financiamiento colectivo".

Este fondo común de inversión será cerrado (no podrá ingresar cualquier inversor), por tratarse de un vehículo aplicado al desarrollo habitacional, y es considerado como un instrumento financiero con impacto social. El mismo será listado en el Panel de Valores Negociables SVS del ByMA.

Entre los beneficios para los que aportan el capital, según la CNV, los FCI inmobiliarios creados en el marco del artículo 206 de la Ley de Financiamiento Productivo, "suponen importantes beneficios en el Impuesto a las Ganancias para los inversores que participen y cumplan con las condiciones de permanencia en los mismos".

La alternativa de apostar por un fondo común de inversión en pesos para desarrollar viviendas puede ser seductor para algunos grandes inversores.

Impacto en el mercado inmobiliario

Esta noticia fue bien recibida en el mercado inmobiliario como señal y puesta en marcha de un instrumento que intente reactivar el acceso a las herramientas financieras, dentro de un sector que viene golpeado en los últimos años, desde la reinstauración del cepo cambiario y profundización de la caída de la actividad.

De hecho, desde el sector se marca la profunda crisis que se vive: "Si tenemos un dato levemente alentador es que en los últimos 4 meses hubo 3 recuperaciones interanuales. Pero el otro dato es que ni aun creciendo a un 100% estaríamos al nivel de un año medianamente normal", detalla el presidente del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, Carlos Allende.

En cuanto al propio anuncio de estos fondos comunes de inversión (FCI) inmobiliarios, se remarca que en este caso es el primero encabezado por un banco estatal (Banco Nación), pero que existen antecedentes de iniciativas similares que datan del 2016, cuando se realizó el blanqueo de capitales y surgieron varios FCI privados, cuyos resultados finales terminaron siendo muy criticados por el mercado inmobiliario.

Igualmente, "es una buena noticia que se vayan activando estas medidas y que se siga con la Ley de Financiamiento Productivo que se había aprobado en 2018. Es necesario tener más alternativas de ahorro e inversión en pesos orientados a vivienda urbana de clases medias, algo que no suele abundar", concluye a iProfesional el economista Federico González Rouco, autor del libro "Vivienda Del Relato".

Por su parte, Marcelo Satulovsky, consultor inmobiliario y docente e investigador de la UTN, afirma a este medio que el fondo común de inversión anunciado "puede articular las dos puntas compuestas, por un lado, por el ahorro puesto a inversión y que aporta fondeo. Y, por otro, lo conecta con el usuario final, que pagaría determinadas cuotas establecidas para tener su vivienda".

Más allá de lo positivo de este anuncio por poner en juego instrumentos para el desarrollo inmobiliario, surgen algunos interrogantes, como saber cómo es el financiamiento al usuario final y de qué forma se les asegurará el retorno de la inversión a los ahorristas. Sobre todo en un contexto de elevada inflación que altera todos los costos en pesos y licua el poder adquisitivo de los pesos.

En definitiva, para Satulovsky es sumamente valioso como una "prueba piloto de instrumentos", pero alerta que "no se puede sobredimensionar esta iniciativa ya que la media de este fondo autorizado apenas abarca la construcción de unas 500 casas ($5.000 millones)".

Es decir, a su entender es "bienvenido" este proyecto porque no estaban articulándose esas puntas de ahorro en financiación productiva al usuario final. Pero, al mismo tiempo, es un piloto que "no resuelve el problema de la vivienda por si sólo".

De hecho, sostiene que se necesitan soluciones que sean escalables, donde "se articulen los fondos comunes de inversión, que son dinámicas asociativas entre los inversionistas, para que se genere un volumen grande de construcción de viviendas".

Las dudas sobre los fondos comunes de inversión (FCI) para viviendas en pesos recaen en cómo será el acceso y rentabilidad de los mismos.

"Las dudas que se generan es que al manejar pesos estos fondos, con una economía de alta inflación, se desconoce cómo se generan esas inversiones para poder recircular el capital colocado. Pero tampoco se pueden detener los proyectos de generar viviendas que mucha gente está necesitando, a la espera que se normalice todo", reflexiona Satulovsky.

Asimismo, otra de las dudas vertidas por algunos consultores inmobiliarios, que prefirieron no aparecer en este artículo, se vinculan a la intención de fondo de estas medidas en el contexto político en el que se encuentran. Incluso, uno de ellos lo catalogó como un plan de "vivienda electoral".

Más allá de estas cuestiones, el consenso es que es de utilidad que se impulsen instrumentos de ahorro e inversión, sobre todo si se trata de aumentar la cantidad disponible de viviendas.-