Sin lugar a duda, el sector inmobiliario es, en la actualidad, uno de los más golpeados. Esto se debe principalmente a la crisis económica, ya que cada vez son menos las personas que pueden adquirir una vivienda. Es decir, con un salario mínimo que no llega a los u$s200 mensuales, no dan las cuentas para adquirir un inmueble que cuesta varios miles de dólares.

Como si lo mencionado anteriormente fuese poco, se le suman las enormes restricciones para acceder al dólar, moneda que se utiliza en la compra y venta de inmuebles. De hecho, que existen personas que tienen los dólares suficientes para adquirir un inmueble, pero los han comprado en el mercado blue, por lo que no pueden adquirir un inmueble de forma legal.

¿La ley de blanqueo de capitales, solución para el sector inmobiliario?

El Presupuesto 2023 contempla la posibilidad de blanquear dicho dinero y adquirir un inmueble usado, por lo que aquellas personas que tengan dinero no declarado podrán aplicar a esta ley que comienza con una penalización de apenas el 5%, pero va incrementando para quienes se postulen más adelante, llegando hasta un 20%.

En línea con esto, iProfesional consultó con diversos expertos del sector para conocer su opinión y más detalles al respecto.

"Yo creo que todas las medidas que tengan como fin incentivar el mercado inmobiliario son positivas y bien recibidas por el sector", sostiene Patricio Rozenblum, director ejecutivo de Oslo Propiedades.

El experto afirma que este sector se vio muy afectado en los últimos años por las variables macroeconómicas del país, por lo que ven con muy buenos ojos medidas como el blanqueo actual y sobre todo el blanqueo que plantean para el 2023.

Desde las inmobiliarias celebran el blanqueo contemplado en el Presupuesto 2023.

"Al volcar más capital al sector esperamos que le devuelvan el dinamismo a la compraventa, lo que motoriza el desarrollo y alienta la inversión de más actores del sector, comenta el especialista. Y añade: "Un blanqueo que permita ser utilizado para todo tipo de transacciones inmobiliarias, como el que se plantea para 2023, genera más expectativa que el actual que solo se limita a obras con menos de 50% de grado de avance".

Según el experto, esto se debe a que, según su entender, ve al mercado inmobiliario en general como "una sola cosa".

"Al permitir utilizar el dinero exteriorizado para todo tipo de compras (usados, a estrenar, terrenos, locales, etc.), se fomenta la compra e inversión de todo el espectro de propiedades", argumenta. "Incluso si solo se pudiera utilizar para unidades usadas, eso impulsaría también la venta de unidades a estrenar o en construcción, porque al aumentar el número de operaciones se recuperaría el precio de la unidad terminada, lo que a la vez volvería a hacer muy atractiva la inversión en pozo en busca de rentabilidades", agrega.

Por otra parte, el experto Gabriel Brodsky, director ejecutivo de predial, sostiene que, en un mercado tan golpeado durante tantos años y con un desfasaje entre la oferta y la demanda, cualquier medida "positiva" es bienvenida y luego se verá cual fue su "verdadero impacto".

"En principio, desde lo que es la industria, se está esperando con mucha expectativa el movimiento genuino que pueda generar el blanqueo", sostiene el especialista. Y añade: "Creo que puede ayudar a muchas personas y que, de alguna forma, puede ayudar a dinamizar un poco la actividad".

Blanqueo de capitales: las claves para tener en cuenta

Según Nicolás Soligo Schuler, por lo general, cada 4 o 5 años se hace una "especie de blanqueo". En esta instancia, se incorpora la posibilidad de usarlo en inmuebles usados y no limitarse a las obras en construcción.

Según el escribano Nicolás Soligo Schuler, la mayoría de las operaciones inmobiliarias actuales no se hacen en "metálico"

"Después de la pandemia, se valoran mucho los espacios verdes y hay muchos departamentos usados, es decir, un exceso de oferta. En pocas palabras, hay una sobreoferta de departamentos e inmuebles en general, por lo que hay pocas operaciones", explica.

El escribano comenta que, en la actualidad, en la mayoría de las operaciones actuales no se suele desembolsar dinero o, al menos, en pocas cantidades y no por el total del valor de los inmuebles.

"Actualmente, la mayoría de las operaciones son escrituraciones antiguas, donaciones y demás o tramites de planos de división de loteo, por lo que en su mayoría no son operaciones en "metálico", es decir, en dinero en efectivo", explica.

Las cuestiones principales por las que no hay operaciones, según el experto, es el aumento del dólar y la expectativa de no saber lo que va a ocurrir. Con el blanqueo, se generaría un doble beneficio: por un lado, el estado se hace de dólares vía depósito y, por otra parte, el contribuyente puede usar el dinero, ya que no hay reproche fiscal.

"A pesar del blanqueo, cabe recordad que este no suspende a las obligaciones ante el lavado de activo y financiamiento del terrorismo, ya que depende de tratados internacionales. De todas formas, los escribanos deben indagar sobre quienes requieren de sus servicios, que ese dinero no provenga de una fuente ilícita como, por ejemplo, la venta de sustancias ilícitas", sostiene.

En línea con esto, Francisco del Amo, director ejecutivo del Estudio Contable del Amo, comenta que, en el caso de acudir al blanqueo, solamente se abonará el porcentaje establecido en la ley y el fisco no reclamará nada extra.

Propiedades y blanqueo: los escribanos tendrán un rol clave.

Blanqueo: ¿qué pasará con los que compraron dólar blue?

Por otra parte, una de las grandes dudas es de aquellas personas que desean blanquear sus fondos obtenidos lícitamente (por ejemplo, de un trabajo en relación de dependencia), pero que violaron la Ley Penal Cambiaria adquiriendo dólares en el mercado paralelo.

Frente a esto, Matías Puga, Contador Público perteneciente al equipo contable del Estudio Contable del Amo, explica a iProfesional que la ley se encarga de excluir específicamente los posibles reclamos de la UIF por la violación de la Ley Penal Cambiaria con respecto a los fondos blanqueados.

"Los sujetos que realicen la declaración de forma voluntaria no estarán obligados a informar la fecha de adquisición ni origen de los fondos y gozarán de beneficios de toda acción civil, comercial, penal tributaria, cambiaria, aduanera e infracciones administrativas, como también se exime del pago de los impuestos que omitieron declarar en su respectivo momento", detalla.

De esta forma, si tenemos dólares adquiridos en el mercado paralelo y deseamos adquirir un inmueble para casa habitación o para ponerlo en alquiler (con un mínimo de 10 años), podremos aprovechar el blanqueo propuesto por el Gobierno.

¿Qué medidas podrían ayudar al sector inmobiliario?

A pesar de lo positivo de esta ley, existen muchos factores que aún limitan mucho el acceso a la vivienda. Brodsky sostiene que, si bien es una buena medida, no es una solución definitiva ni un giro de 180 grados, pero que puede ser un "paliativo" después de tantas complicaciones.

"Otro de los grandes problemas es la ausencia del crédito hipotecario masivo y a largo plazo. Este factor es algo muy común en cualquier país estable y dinamiza cualquier industria", detalla el experto. "De hecho, en el extranjero, cuando escuchan que en nuestro país todas las operaciones se hacen con dinero en efectivo y con la totalidad de "billetes en la mesa", como también que la gente va ahorrando de a poco, no lo pueden creer. Esto sucede porque no es algo normal, ya que lo común es adquirir un crédito hipotecario a 20, 30 o 40 años y adquirir esa propiedad", agrega.

La falta de crédito hipotecario, una de las dificultades del mercado inmobiliario argentino.

Otro de los grandes problemas para Brodsky es la actual Ley de Alquileres. Según el especialista, es necesario terminar con la misma, ya que trajo grandes problemas como la desaparición de la oferta de inmuebles en el mercado de alquileres, generando que a los inquilinos le cueste cada vez más poder alquilar y a los propietarios que no se inclinen a invertir en estos activos.

"Cuando se lanzaron los créditos UVA, el stock que había en ese momento (la cantidad de inmuebles a la venta) alcanzaban en la Ciudad de Buenos Aires para cubrir la demanda de un año. Es decir, todo lo que estaba publicado, en un año se vendía. Hoy para liquidar el stock de los grandes portales se requiere entre 7 y 8 años", sostiene el especialista.

Por otra parte, Patricio Rozenblum coincide con Brodsky sobre la necesidad de créditos hipotecarios a largo plazo.

"Una de las medidas necesarias para el acceso a la vivienda es recuperar el crédito hipotecario. Sin embargo, entendemos que está muy ligado a otras variables macroeconómicas del país y quizás lleve un tiempo más poder sentar las bases para que eso suceda", advierte.

Otra de las medidas que podrían ser muy interesantes, según el experto, es bajar la alícuota del Impuesto a las Ganancias que recae sobre la venta de inmuebles (actualmente se paga el 15% de la diferencia entre el valor de venta y el de compra), porque generaría un incentivo adicional al inversor.

"Como sabemos, el inversor es un motor fundamental para el desarrollo de emprendimientos inmobiliarios. Los desarrollos son una fuente muy importante de trabajo e inversión, para la ciudad y para el país", concluye.