Construir o remodelar en dólares: por qué el metro cuadrado marca máximos y qué conviene hacer hoy

Durante años, la receta del inversor o de la familia con ahorros en dólares en la Argentina era matemáticamente simple: ante una devaluación del peso o un salto del tipo de cambio paralelo, los costos de construcción medidos en moneda dura caían en picada. Eso convertía a las obras de edificación o remodelación en una oportunidad de "comprar metros baratos".

Sin embargo, la dinámica económica reciente alteró esa ecuación. La combinación de una inflación acumulada en pesos que corrió por encima del deslizamiento del dólar financiero y la constante actualización de los acuerdos salariales fijados por la UOCRA encareció drásticamente el costo de construir en dólares. Hoy, la brecha de oportunidad se redujo drásticamente y el costo por metro cuadrado se ubica en niveles elevados para el promedio histórico del mercado local.

¿Cuánto cuesta construir hoy un metro cuadrado?

Según los últimos datos de cámaras del sector (como APYMECO) y relevamientos de desarrolladores privados, el costo de construcción tradicional (obra húmeda) con calidad media a buena ronda entre los u$s1.000 y u$s1.500 por metro cuadrado.

Si se considera la cifra oficial en pesos emitida por cámaras técnicas, el costo puro de obra supera los $2.000.000 por m² (sin contar IVA, honorarios profesionales, trámites municipales ni el costo del terreno). No obstante, existen claras diferencias según el tipo de obra que se encare. A manera de ejemplo, los valores son aproximadamente los siguientes:

• Vivienda Económica / Básica: u$s700 a u$s900
• Vivienda Estándar / Media: u$s1.000 a u$s1.300
• Vivienda Premium / Country: u$s1.350 a u$s1.800
• Remodelación de Baño o Cocina: u$s450 a u$s700

Para una casa promedio de 120 m² de calidad media, la inversión inicial solo de obra física requiere desembolsar entre u$s120.000 y u$s150.000, un valor que duplica los mínimos observados durante los momentos de fuerte brecha cambiaria en años anteriores.

La presión de la UOCRA y la evolución de los insumos

El presupuesto de cualquier obra se divide típicamente en dos grandes bloques: materiales (entre un 50% y 55%) y mano de obra (entre un 35% y 40%), reservando el porcentaje restante para gastos generales, logística y dirección. Ambos frentes han mostrado subas sostenidas:

Paritarias e impacto de la mano de obra: Los acuerdos salariales firmados por la UOCRA vienen ajustando con esquemas mensuales o bimestrales que acompañaron de cerca a la inflación general. Esto elevó sustancialmente el piso en pesos de las cuadrillas y contratistas. Al medir esos salarios ajustados en pesos frente a un dólar MEP o blue que se mantuvo relativamente estable, el costo laboral en dólares se incrementó fuertemente.

Insumos y materiales pesados: La dinámica de precios de insumos básicos (cemento, cal, hierro, ladrillos huecos y arena) se reacomodó en valores internacionales. Si bien la apertura de importaciones o la desaceleración de algunos componentes de terminaciones moderó ciertas subas, la estructura básica de cimientos y mampostería no registró caídas nominales en dólares.

"Estamos viviendo una encrucijada donde el valor de la mano de obra y de los insumos básicos en moneda dura tocó máximos históricos para la última década", analiza Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU). "Para quien tiene dólares guardados, construir ya no representa la 'ganga' de otros momentos de brecha cambiaria extrema. Hoy exige una precisión matemática en el flujo de fondos para no quedarse a mitad de camino".

El dilema del mercado: ¿Construir de cero o comprar hecho y refaccionar?

Este escenario de costos en dólares elevados generó un cambio inmediato en el comportamiento de los ahorristas e inversores del sector inmobiliario:

Construir desde cero: Exige mayor previsión financiera y la incorporación de un "margen de imprevistos" de entre el 15% y el 25% dentro del presupuesto inicial. Quienes inician una obra hoy deben contemplar que los plazos de ejecución (de 12 a 18 meses para construcción tradicional) quedan expuestos a eventuales descalces entre la inflación en pesos de los materiales y la cotización del dólar.

El auge del Steel Frame y la construcción en seco: Ante el encarecimiento de la mano de obra tradicional y los plazos extensos, los sistemas industrializados como el Steel Frame ganaron terreno. Aunque la materia prima (perfilería de acero) tiene un costo inicial similar o ligeramente inferior (alrededor de u$s800 a u$s1.200 por m²), el acortamiento radical de los tiempos de obra (de 4 a 8 meses) reduce sensiblemente la incertidumbre sobre el presupuesto final.

Refaccionar unidades usadas: Para muchos desarrolladores y familias, comprar un departamento o casa usada a valores convalidados de mercado y ejecutar una reforma focalizada (cocina, baños, pintura y aberturas) volvió a situarse como una opción más eficiente en términos de relación costo-beneficio y tiempo de capitalización, frente a la complejidad de iniciar un proyecto de obra nueva desde los cimientos.

"Hoy vemos un vuelco muy fuerte hacia la refacción de unidades usadas bien ubicadas", remarca Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario. "Comprar un departamento a reciclar en zonas consolidadas y volcar un presupuesto acotado a renovar ambientes clave como cocina o baños te da una previsibilidad de costos inmediata. Te evitás lidiar con un proyecto de 18 meses a cielo abierto con actualizaciones paritarias constantes de la UOCRA que te van corriendo el arco del presupuesto en dólares mes a mes".

La visión del sector para los próximos meses

En el sector coinciden en que la estrategia para quien decida edificar debe volverse estrictamente financiera. "Construir dejó de ser el refugio de oportunidad automática que fue en otros ciclos", concluyen los especialistas del mercado. "Hoy el metro cuadrado de obra nueva exige una planificación técnica quirúrgica y, sobre todo, un acopio inteligente de materiales al inicio del proyecto para blindar la mayor cantidad posible de componentes en pesos frente a la inflación y neutralizar la volatilidad del dólar".