Si un empresario quiere abrir un supermercado o una planta industrial en la ciudad de Buenos Aires, deberá pagar un abultado honorario de mensura a un agrimensor al realizar la venta del terreno, de un edificio no destinado a propiedad horizontal o la construcción de la planta.

"La ciudad de Buenos Aires tenía pendiente crear y regular esta cuestión, tal como manda una ley nacional de 2007, y así lo explica en vista del malestar que genera esta nueva disposición, por parecer inoportuno en el contexto actual económico y del mercado inmobiliario, por las demoras que ocasiona, y por adicionarle al transmitente el costo de abonar los honorarios del agrimensor", advirtió el escribano Matías Comas.

Qué inmuebles deben pagar los honorarios del agrimensor

A partir de 2023, cuando se constituyan, modifiquen, o transfieran derechos reales sobre inmuebles ubicados en la ciudad de Buenos Aires, parcelas baldías o construidas, se adicionó el requisito de constituir y verificar previamente el estado parcelario, mediante actos de mensura, contratando a un ingeniero agrimensor, explicó Comas.

Este requisito no debe ser cumplido por todos los inmuebles; en concreto, no deben pagar este costo los edificios que estén afectados a propiedad horizontal, como departamentos, cocheras, locales (que no sean un inmueble independiente), consultorios, entre otros, indicó.

Respecto del terreno, este mes se incorporó uno exención para la transferencia de dominio de parcelas con plano de propiedad horizontal registrado, aclaró.

Además, las transferencias de dominio o derecho real de servidumbre sobre inmuebles, que se realicen a título gratuito (donaciones) y por reorganización societaria, fueran incorporadas a las exenciones de la verificación y constitución del estado parcelario, precisó.

La venta de un inmueble no dedicado a propiedad horizontal implicará un fuerte pago a un agrimensor

Cuánto cobran los agrimensores de la ciudad de Buenos Aires

Por 100 metros cuadrados, los honorarios mínimos sugeridos por el Consejo Profesional de Agrimensura de CABA para mensura baldía son de $$358.000, por el CEP $232.000 y $360.750 por la construcción, según publicó la entidad.

En el caso de 1.000 metros cuadrados, los honorarios mínimos sugeridos para mensura baldía son $912.000, el CEP $593.000 y por los metros cuadrados sugeridos se pagan $1 millón, a lo que se suman $450.000 por honorarios de legajo.

En 5.000 metros cuadrados, los honorarios van a $3,3 millones por el terreno, $2 millones por el CEP, casi $4 millones por metros cuadrados construidos, más $2millones por el legajo.

Cómo funciona la obligación de mensura con agrimensor

El titular de dominio de un terreno baldío o parcela edificada en CABA como ser una casa, galpón, fábrica, entre otros, cuando desee transferir el dominio del inmueble, a título de compraventa, tendrá que contratar a un ingeniero agrimensor para que constituya el estado parcelario, afirmó Comas.

Una vez que esté registrado, el escribano que interviene en la operación, solicita los certificados administrativos y registrales pre escriturarios pertinentes, para poder otorgar la escritura traslativa de dominio, precisó.

Qué consecuencias tiene la medida de los metros construidos reales

La finalidad de este nuevo requisito es, entre otras, la verificación de lo real en comparación a lo registrado, y tiene implicancias también en el ABL e impuesto inmobiliario, si existieran mayores superficies no declaradas, diferencias que la AGIP informará al escribano para que retenga al vendedor, y proceda a su liberación, apuntó Tamagno.

Con la medida se busca controlar el pago de ABL e Impuesto Inmobiliario

Además, en ese caso, del certificado catastral surgirá la siguiente nota: «Del cotejo con el plano de obra civil registrado que se tuvo a la vista al momento de la constitución, surge que existen construcciones en contravención que no se convalidan y deberán ser demolidas o en su defecto regularizadas con la presentación del respectivo plano de obra civil», advirtió.

Qué plazos tiene el trámite después de la mensura

El comprador deberá aceptar esas diferencias en forma implícita, quizás generando alguna renegociación, si quiere continuar con la operación, ya que la presentación y aprobación previa del plano de obra civil por parte del actual titular de dominio podría hacer demorar la escrituración y quizás superar el año, enfatizó Tamagno.

La normativa establece que, una vez realizada la registración, el plazo de vigencia de la constitución o verificación del estado parcelario, es de dos años para parcelas baldías, y de seis años para parcelas edificadas. Además, establece casos puntuales exentos de dicha tramitación del estado parcelario, dijo.

Una vez que el titular de dominio que venderá la propiedad contrata al ingeniero agrimensor, éste compila la documentación e inicia el expediente vía TAD (trámites a distancia), obtiene de la Dirección de Catastro los antecedentes y formularios, luego realiza las tareas de campo de mensura, y posteriormente vuelca la información obtenida a los formularios y croquis correspondientes, explicó.

A su vez, la Dirección de Catastro valida la documentación provista por el agrimensor y, según difiera o no la superficie construida con la empadronada, pasa o no a través de AGIP para que ésta realice un revalúo. Finalmente, Catastro confecciona el certificado, para que pueda obtenerlo el escribano, relató.

La AGIP tendrá intervención cuando haya diferencias en lo declarado

Cuáles son los plazos reales de la constitución de estados parcelarios

Según un documento de la Subsecretaría de Gestión Urbana del Gobierno porteña, titulado «Aclaraciones en relación con la Constitución del Estado Parcelario», estaba previsto que los plazos máximos del organismo (sin contar los del trabajo de campo del profesional agrimensor) serían de 8 días en caso de no requerirse revalúo, y de 15 días extras en caso de que AGIP deba actualizar el empadronamiento, indicó Tamagno.

Pero en la práctica, estos plazos se están viendo excedidos por varias semanas más o incluso meses, demorando las operaciones en curso y poniendo en riesgo la concreción de las mismas, subrayó.

Todavía hay pocos agrimensores matriculados en la Ciudad de Buenos Aires; a principios de mayo de 2023, eran 330 los matriculados en el Consejo Profesional de Agrimensura con jurisdicción en la CABA, y la mayoría son nuevos matriculados que migraron desde la provincia de Buenos Aires con esta nueva disposición, afirmó.

Teniendo en cuenta la vigencia por varios años de la constitución del estado parcelario, y que el mercado de operaciones inmobiliarias está en un momento crítico, es recomendable que quien tiene su terreno o finca en venta en la ciudad de Buenos Aires, no espere a tener una oferta para recién en ese momento contratar a un agrimensor para constituir el estado parcelario, sino realizarlo con anterioridad, concluyó Comas.