Con cepo hasta la última gota: el BCRA prohíbe comprar dólares con créditos hipotecarios

El Banco Central llega al cambio de gobierno con reservas negativas récord y agregó un cepo al dólar para una operación que casi no existe
24/11/2023 - 11:35hs
Con cepo hasta la última gota: el BCRA prohíbe comprar dólares con créditos hipotecarios

Los dólares se cuentan de uno, y el presidente del Banco Central, Miguel Ángel Pesce, parece no estar llegando a salvo a entregar el cargo a su sucesor del gobierno de Javier Milei, dentro de sólo 16 días. En este marco, el BCRA dio una vuelta más al cepo al dólar.

Hasta ahora, quienes obtuvieran un préstamo hipotecario en pesos para la compra de la vivienda propia podían comprar hasta u$s100.000 al valor oficial para aplicar las divisas a la compra del inmueble. Desde este viernes, el Banco Central cerró esa posibilidad.

Cómo hizo el Banco Central para cerrar más el cepo al dólar

Según la Comunicación A 7985, se suspende desde este viernes el acceso al mercado de cambios oficial para la compra de dólares destinados a la adquisición de inmuebles con crédito hipotecario.

Así, se encarece la compra de la vivienda propia, ya que se necesitará un crédito más importante para adquirir la misma cantidad de dólares en el mercado financiero, o sea, dólar MEP.

El mayor cepo llega cuando las reservas internacionales brutas del BCRA rondan los u$s21.500 millones brutos y las reservas netas se estiman en un récord, superando los u$s11.000 millones.

De todos modos, el mercado afectado es ínfimo: apenas 236 escrituras fueron formalizadas con hipoteca en octubre, y desde principio de año hubo un total de sólo 1.366 compras de inmuebles con créditos hipotecarios.

El BCRA prohíbe comprar dólares para la vivienda con un crédito hipotecario
El BCRA prohíbe comprar dólares para la vivienda con un crédito hipotecario

El BCRA muestra una caída del crédito hipotecario, con una disminución mensual de 2,7% (sin estacionalidad) en octubre y una caída interanual de 43,5%.

Cómo será el nuevo cepo al dólar para créditos hipotecarios

Desde este viernes, quienes accedan a un préstamo bancario para adquirir a una vivienda propia no podrá utilizar esos pesos para adquirir dólares en el mercado oficial, que tiene el valor más barato.

Hasta el momento, era uno de los pocos segmentos que había esquivado el cepo cambiario. Con el objetivo de facilitar el acceso a la casa propia, se admitía que quieren recibieran un crédito en pesos para comprar una vivienda pudieran comprar hasta el monto máximo del préstamo o el equivalente a u$s100.000, el que resulte menor.

Así, para la compra de viviendas con hipotecas, se podía acceder al dólar oficial minorista, que hoy cotiza en los $372,50 en la ventanilla del Banco Nación. Ni siquiera aplicaban los recargos por el impuesto PAIS (30%), y los pagos a cuenta del Impuesto a cuenta de Ganancias (100%) y del Impuesto sobre los Bienes Personales (25%), como sucede el dólar ahorro o tarjeta.

La compra de los dólares se admitía siempre que los fondos fueran aplicados "simultáneamente a la compra de inmuebles en el país destinados a vivienda única, familiar y de ocupación permanente", indica la página de la AFIP.

Qué decía la normativa suspendida

La flamante comunicación suspendió el punto 3.9 de las normas de "Exterior y cambios", que reglamentaba al acceso al mercado de cambios para la compra de dólares por parte de personas humanas residentes en el país si esas divisas se aplicaban en forma simultánea a la compra de inmuebles en el país a partir de préstamos hipotecarios otorgados por entidades financieras locales.

Quien adquiría dólar hipotecario no podía comprar dólar MEP
Quien adquiría dólar hipotecario no podía comprar dólar MEP

El punto 3.9 de la normativa cambiaria establecía que los bancos podrían dar acceso al mercado de dólar oficial a quienes tuvieran pesos y necesitaran las divisas para adquirir una vivienda única, familiar y de ocupación permanente. Esto, siempre que se cumplieran los siguientes requisitos:

  • Se trate de fondos provenientes de préstamos hipotecarios otorgados por entidades financieras locales o del Programa Procrear.
  • En caso de existir codeudores, el acceso se registraba en forma individual a nombre de cada persona, por hasta el monto prorrateado que les correspondiera.
  • El acceso al mercado de cambio oficial se realizaba por hasta el monto del préstamo o el equivalente a u$s100.000, lo que fuera menor.
  • Cada codeudor debía firmar una declaración jurada en la cual se comprometía a no acceder al mercado de cambios por las operaciones correspondientes a formación de activos externos (atesoramiento fuera del sistema), remisión de ayuda familiar y la operatoria con derivados, por el tiempo que resultara necesario hasta completar el monto adquirido.

El total de los fondos destinados a la compra, tanto en moneda local como en moneda extranjera debían ser depositados o transferidos simultáneamente a una cuenta en una entidad financiera a nombre del vendedor de la propiedad.