Impuesto a las Ganancias: empleados pierden beneficios por exención de alquileres a propietarios, según experto

La exención del Impuesto a las Ganancias de los alquileres para los propietarios significaría un golpe al bolsillo para los inquilinos, debido a que el decreto reglamentario dejaría sin efecto la deducción del 40% que podían aplicar, según interpreta Marcelo Rodríguez, de MR Consultores.

Qué exención se modifica en el Impuesto a las Ganancias

El artículo 3 del Decreto 406, publicado el lunes 1 de junio, indica:

"Incorpórase como último párrafo del segundo artículo sin número a continuación del artículo 204 de la Reglamentación de la Ley de Impuesto a las Ganancias, el siguiente":

"La citada deducción no resultará de aplicación cuando el locador o condómino, en la proporción que le resulte atribuible en virtud de lo dispuesto en el párrafo anterior, revista la condición de persona humana o sucesión indivisa".

Esta exención para el propietario se aplica desde el 1 de enero de 2026.

Si bien la norma no lo dice de manera explicita, si la renta por el alquiler está exenta para el propietario, no resultaría deducible el 40% del gasto por parte del inquilino, porque generaría una doble pérdida de recursos para el Estado, opina Rodríguez, y precisa que, de otro modo:

• El Estado no cobra impuestos por la renta.
• Sobre el alquiler que paga el inquilino, de deduce el 40% (con el tope fijado para el Mínimo de Imponible de Ganancias).

"La imposibilidad de que esto ocurra es una apreciación bajo la óptica de la simetría fiscal", advierte Rodríguez, y agrega que "es una interpretación desde el sentido común".

Qué beneficio pierden los inquilinos

Si bien esta medida representa un alivio financiero para los locadores, Rodríguez advierte sobre el perjuicio económico que recaerá sobre los inquilinos. Anteriormente, quienes alquilaban podían utilizar sus facturas para aplicar una deducción en el Impuesto a las Ganancias, beneficio que ahora queda eliminado, señala.

Esta modificación impactará especialmente a los empleados en relación de dependencia, quienes verán incrementada su carga tributaria al perder este descuento anual, afirma Rodríguez, y enfatiza que este aspecto negativo ha pasado desapercibido en el debate público y requiere una atención crítica inmediata, remarca.

Este perjuicio para los asalariados se suma a la pérdida de otra deducción que estaba vigente, del 10% de los alquileres para el inquilino, la que fue derogada por el capítulo impositivo de la Ley de Modernización Laboral, aclara.

Qué propietarios se benefician

Con la reforma laboral, las ganancias que obtiene un propietario por alquilar una vivienda quedaron exentas del Impuesto a las Ganancias, con una definición muy amplia, pero la reglamentación redujo el alcance a propietarios que sean personas humanas, y a la casa familiar única y de ocupación permanente del inquilino.

Mientras la ley no distinguía la condición del propietario, el decreto reservó la exención a las personas humanas y a las sucesiones indivisas. Las sociedades y empresas que poseen inmuebles y los alquilan para vivienda quedaron excluidas y continuarán tributando.

Se trata de un universo considerable —fideicomisos, sociedades de familia que administran propiedades, empresas titulares de unidades destinadas a renta— que, conforme al texto legal tal como fue aprobado, también resultaba alcanzado por la dispensa, y el decreto lo dejó fuera.

El segundo recorte deriva de los tres calificativos, que trasladan el beneficio del propietario a la situación personal del inquilino.

El reglamento definió "casa habitación" como la vivienda única, familiar y de ocupación permanente de quien la habita, tres calificativos que modifican sensiblemente el alcance del beneficio.

Hasta ahora bastaba con alquilar un inmueble para que alguien lo habitara. Bajo la nueva definición, para que el dueño no tribute, el inquilino debe utilizar la vivienda como su único hogar, de manera permanente y con carácter familiar.

De ese modo, situaciones cotidianas quedan al margen del beneficio sin una justificación clara, y se suma la imposibilidad para el inquilino de deducir el 40% del alquiler, que estaba vigente antes del capítulo impositivo de la reforma laboral.