Ganancias y alquileres 2026: la reforma laboral cambia las deducciones para inquilinos y propietarios
La exención de los alquileres en el Impuesto a las Ganancias para el propietario por la Ley de Modernización Laboral introdujo cambios reglamentarios en la deducción de ese alquiler que perjudican al inquilino en el caso de que el locatario sea una persona humana.
Cuáles es la deducción de alquileres hasta la reforma laboral
Hasta el período fiscal 2025 inclusive coexistieron dos deducciones generales que la Ley del Impuesto a las Ganancias permite computar, aun tratándose de gastos de sustento personal, motivadas por el alquiler de inmuebles con destino a casa habitación, explica Richard Amaro Gómez para Errepar:
Para el locatario (inquilino)
Deducción tradicional por alquileres (40%): el arrendatario puede restar el 40% de las sumas pagadas en el período fiscal por el alquiler de su casa habitación, hasta el límite de la ganancia no imponible. Esto procede en la medida en que el alquiler esté facturado y el inquilino no sea propietario de ningún inmueble.
Deducción adicional por alquileres (10%): se puede rebajar el 10% del total del arrendamiento pagado en el período fiscal por su casa habitación sin tope alguno. Para ello, el contrato debe estar debidamente facturado y registrado en el Registro de Locación de Inmuebles (RELI), de ARCA.
Para el locador (propietario)
Deducción por incentivo al alquiler (10%): el propietario puede restar de los ingresos devengados por alquileres con destino a casa-habitación el 10% de los mismos, siempre que el alquiler esté facturado y el contrato registrado en el RELI.
Cómo queda el escenario a partir del período 2026
Amaro Gómez se pregunta qué sucede con el cambio que introdujo la reforma laboral, considerando su vez el Decreto reglamentario en cuanto a la exención para los alquileres con destino a casa habitación cuando el locador es una persona humana o sucesión indivisa. Ante este nuevo panorama, deben considerar los siguientes efectos:
Locatario (inquilino)
Deducción tradicional (40%): no se produjeron modificaciones al respecto, por lo que podrá seguir usufructuando esta disminución del 40% hasta el tope del mínimo no imponible, independientemente de la naturaleza jurídica de su locador.
Deducción adicional (10%): en este caso, a través de las precisiones reglamentarias, se instaura que no se podrá realizar cuando el locador sea una persona humana o sucesión indivisa. Por lo que procederá en los restantes casos. Por lo tanto, la rebaja se mantiene vigente, pero condicionada estrictamente a la condición fiscal del locador.
Locador (propietario)
Deducción adicional (10%): atento a que para las personas humanas y sucesiones indivisas el alquiler con destino a casa habitación pasa a estar exento, este universo de contribuyentes no podrá, a su vez, realizar la deducción general del 10%.
Esto se explica porque carece de objeto deducir un gasto para aliviar una ganancia que ya se encuentra exenta del gravamen, pero esta limitación aplica exclusivamente al caso de personas humanas y sucesiones indivisas.
Qué impuestos ya no se pagan por alquileres
"Lo que introdujo la reforma laboral es una exención en el Impuesto a las Ganancias para el locador que alquile el inmueble con destino a casa habitación (vivienda)", explica Fernando López Chiesa, del estudio Lisicki, Litvin & Abelovich.
"En el IVA, el alquiler ya los responsables inscriptos ya cuentan con esa exención si se mantiene ese destino para el inmueble", señala.
"Esto se suma a la exención creada con la última modificación de la ley de alquileres que se puso como beneficio la exención en el Impuesto sobre los Bienes Personales de los inmuebles que se destinen a ese fin, a condición de registrar el contrato en el sistema RELI.
De esta manera, la reforma laboral movió el tablero de las deducciones en el Impuesto a las Ganancias de los alquileres, también en el caso de los pagos por parte del inquilino.