Exención de Ganancias para alquiler de vivienda: ¿se pierde el beneficio si el inquilino hace homeoffice?

La Ley de Modernización Laboral establece la exención de Impuesto a las Ganancias para el propietario que pone un inmueble en alquiler para casa habitación. Pero, ¿qué pasa si se usa ese ámbito para homeoffice?, ¿puede cambiar el status del inmueble y perderse el beneficio para la vivienda?

Cuáles son los beneficios para alquileres en 2025 y 2026

Noelia Girardi, del estudio Lisicki, Litvin & Abelovich, enumera las exenciones en el Impuesto a las Ganancias para el ejercicio 2025 que se declarará en junio próximo y para 2026, siempre para el caso de que el inmueble se destine a casa habitación, tal como sigue:

• El inquilino puede deducir el 40% del monto facturado, con tope del 40% del Mínimo No Imponible (MNI).
• Si el contrato está declarado en RELI (Registro de Locaciones de Inmuebles): tanto locador como locatario pueden deducir el 10% del monto del alquiler.
• Esta deducción es adicional y sin tope específico (no se vincula al MNI).

Para el locatario, esto rige para 2025, pero aparece una exención excluyente a partir de 2026, para el 100% del alquiler, establecida por la reforma laboral.

Esto es así porque, desde el 1 de enero de 2026, los ingresos por alquileres de inmuebles destinados a vivienda se encuentran exentos en el Impuesto a las Ganancias para contribuyentes inscriptos.

Qué rige en el Monotributo

Girardi precisa que para la actividad de alquiler de inmuebles aparecen los siguientes beneficios en el régimen simplificado del Monotributo:

• No hay tope de unidades de explotación para la actividad.
• Hasta 2 inmuebles destinados a casa habitación: exentos del componente impositivo.
• Si el contribuyente se dedica exclusivamente a locación: no ingresa componente previsional ni de obra social.

Qué pasa si la vivienda se utiliza para homeoffice

Muchas empresas han incorporado como política de beneficios para sus empleados la posibilidad de trabajar algunos días de la semana desde sus hogares, bajo la modalidad de home office. Por otro lado, diversas organizaciones han implementado el trabajo remoto de manera total (100%), formalizando la contratación mediante la figura del teletrabajo, indica Richard Amaro Gómez para Errepar, y explica:

En este marco, independientemente de si el trabajo online es total o parcial -lo que se conoce como esquema híbrido-, lo cierto es que esta evolución obliga a replantear cómo aplican ciertas figuras jurídicas tanto en la tributación nacional como en la local.

El capítulo fiscal de la Ley de Modernización Laboral estableció una exención para el alquiler de inmuebles con destino a casa habitación. Bajo este régimen, el titular no puede realizar la deducción general del 10% de los ingresos (que en la práctica funciona como una desgravación).

En este contexto, el gran interrogante surge en aquellos casos donde el profesional dispone de un espacio de oficina dentro de su vivienda para realizar homeoffice en un inmueble alquilado.

Amaro Gómez sostiene que, bajo ningún punto de vista, esto desvirtúa la exención del alquiler, dado que no se trata de una oficina comercial o profesional independiente, sino de la residencia principal desde la cual se trabaja.

El destino principal de la locación sigue siendo la vivienda, más allá de que en ella se ejerza un trabajo dependiente o independiente, remarca.

A la fecha, no existen antecedentes judiciales o administrativos que definan específicamente este punto, lo que abre un debate necesario para la seguridad jurídica de los contribuyentes, concluye.

Qué dice la reforma laboral para el sector inmobiliario

La Ley de Modernización Laboral, promulgada en marzo de 2026, introdujo modificaciones significativas en el Impuesto a las Ganancias que afectan directamente al sector inmobiliario. Estas medidas buscan incentivar la oferta de vivienda y formalizar el mercado de capitales.

Alquileres

Así, a partir del periodo fiscal 2026, los ingresos derivados del alquiler de inmuebles quedan exentos del Impuesto a las Ganancias bajo las siguientes condiciones:

• El inmueble debe estar destinado a casa habitación (vivienda) del inquilino.
• A diferencia de regímenes anteriores, la exención aplica sin límites en la cantidad de inmuebles ni en el monto del alquiler percibido.
• Para acceder al beneficio, los contratos deben estar registrados ante ARCA mediante el sistema RELI.

Eliminación del Impuesto Cedular por venta

La ley elimina el impacto fiscal sobre la ganancia obtenida por la venta de inmuebles para personas humanas residentes:

Se exime de Impuesto a las Ganancias el resultado de la enajenación de inmuebles adquiridos a partir del 1 de enero de 2018.

Vigencia: aplica para las enajenaciones realizadas a partir del 1 de enero de 2026.

Los inmuebles adquiridos antes del 2018 no tributaban Ganancias por su venta (estaban sujetos al ITI, el cual fue derogado previamente en 2024). Con este cambio, prácticamente toda venta de inmueble por parte de individuos queda fuera de la órbita de Impuesto a las Ganancias.