Escribano explica cómo donar tu propiedad para adelantar la herencia quedándote el usufructo

Ante la planificación de la herencia, aparece la posibilidad de ir distribuyendo en vida los bienes entre los herederos, formalizando donaciones gratuitas, que son legalmente anticipos de la herencia. Pero no siempre el causante quiere renunciar al inmueble donde vive, a los alquileres que cobra o a los dividendos y los derechos políticos de su empresa. Para estos casos aparece la opción del usufructo

Qué distintas maneras hay de anticipar la herencia

"La mayoría de las personas tiene a su nombre su inmueble y su automotor, y si tuviera algún negocio o inmueble en alguna estructura societaria, tiene a su nombre las acciones de la Sociedad Anónima o las cuotas de la SRL", señala el escribano Adrián Comas, y precisa qué hacer con ellas ante la herencia:

Primera posibilidad: donar el o los inmuebles a sus hijos, en condominio entre los mismos, o uno para cada uno.

Segunda posibilidad: donar únicamente la nuda propiedad, reservándose el usufructo vitalicio.

Cómo funciona la donación dividida

"’Nuda propiedad’ significa "propiedad desnuda", vacía de contenido, porque uno es propietario, pero no puede usarla, y el usufructo es "uso y frutos", el derecho de usarlo, o de recibir sus frutos, que en los inmuebles son los alquileres", puntualiza Comas.

"En el caso de donar participaciones societarias en nuda propiedad reservándose el usufructo, puede implicar para el usufructuario, dos derechos distintos", aclara Comas.

"Por un lado el "derecho político" de votar en las reuniones de socios y tomar las decisiones, nombrarse presidente o gerente, etcétera,.

Y, por otro lado, el "derecho económico" de cobrar los dividendos o ganancias anuales", indica el escribano.

"El usufructuario puede tener uno, u otro, o los dos derechos, de acuerdo a lo que se pacte", advierte.

"El usufructuario puede en vida formalizar la renuncia al usufructo, y en caso de fallecimiento, se cancela el usufructo acreditándolo con la partida de defunción, y no hay que abrir ningún expediente sucesorio", explica.

"En ambos casos, automáticamente se consolida el dominio pleno en cabeza de los hijos, que pueden usarlo, alquilarlo, o venderlo", afirma Comas.

Cómo constituir una donación con usufructo

"Existen diversas formas de aplicar esta separación patrimonial", manifiesta Comas, y enumera:

Donación con reserva de usufructo: es el caso más común, donde el dueño original (por ejemplo, un padre) dona el inmueble a su hijo (quien recibe la nuda propiedad) pero se reserva para sí mismo el usufructo.

Constitución gratuita de usufructo: el titular del inmueble no dona la propiedad, sino que conserva la nuda propiedad y le otorga el usufructo vitalicio de forma gratuita a un tercero (por ejemplo, a un padre o a un hijo).

Compra dividida: dos personas pueden comprar un inmueble en conjunto, pero en lugar de hacerlo en condominio por partes iguales, uno compra exclusivamente la nuda propiedad y el otro el usufructo.

Cómo se vende un inmueble con el dominio desmembrado

El nudo propietario no puede vender el inmueble por su cuenta, ya que nadie compra una propiedad que tiene un usufructo activo a favor de otra persona. Para venderlo, existen dos caminos, indica Comas:

Renuncia del usufructo: el usufructuario renuncia a su derecho en la misma escritura. De este modo, el nudo propietario vende la propiedad y cobra el dinero.

Venta conjunta: ambos deciden vender sus respectivos derechos. El comprador paga el precio y este se distribuye entre ambos.

Cuál es el efecto "Bumerán" del esquema dividido

"En la práctica, otorgar un usufructo vitalicio a personas mayores (por respeto o tranquilidad) puede traer complicaciones", alerta Comas.

"Si en el futuro esa persona mayor necesita asistencia, cuidado de personal o ir a un hogar para mayores, los costos aumentan y muchas veces la familia necesita vender el inmueble para pagar esa buena calidad de vida", comenta.

"Para vender, el usufructuario debe firmar obligatoriamente la renuncia de su derecho. Si la persona mayor ya no está en condiciones mentales de entender el acto, el escribano no le tomará la firma, impidiendo la venta del inmueble cuando más se necesita", relata.

"Para evitar que esto suceda, la planificación debe contemplar el futuro y, mientras la persona tenga lucidez y capacidad, otorgar un poder especial a un apoderado para que este pueda firmar la renuncia del usufructo el día de mañana si fuera necesario", aconseja el escribano.

Qué beneficios impositivos tiene la donación en vida

"En las transferencias "onerosas" de inmuebles, se aplican el Impuesto de Sellos local, que en Capital es el 3,5% en inmuebles grandes, y a partir del 2026 el 2,7% en inmuebles más chicos, y en Provincia de Buenos Aires es el 2%. La ventaja tributaria es que en las donaciones gratuitas no se aplica este impuesto", enfatiza Comas.

"Pero en Buenos Aires rige el Impuesto provincial a la transmisión gratuita de bienes (ITGB), que se aplica a sucesiones o donaciones gratuitas, por ejemplo, de inmuebles ubicados en la provincia, automotores radicados en la provincia, efectivo si estuviera en bancos ubicados en la provincia, etc.)", expresa.

"La ley también grava todos estos bienes, aunque que no estuvieran ubicados en la provincia, en el caso que el donatario o heredero tuviera su domicilio en la provincia", advierte.

"Otras ventajas de formalizar las donaciones en vida, es que son más rápidas y más económicas, en cuanto a gastos y honorarios, que las tramitaciones judiciales sucesorias", reconoce Comas.

"También influye en el Impuesto a los Bienes Personales, ya que distribuir los bienes familiares en distintas personas humanas integrantes de la familia, reduce el costo tributario total, por aplicarse los mínimos no imponibles para cada uno", señala.

"Por último, para patrimonios más importantes, se puede considerar la posibilidad de incorporarlos a un "Fideicomiso de Administración", ya que el ingreso y la devolución de los bienes, es un acto tributariamente "neutro", que no tributa ningún impuesto", concluye Comas

Alivio indirecto para el impuesto a la herencia provincial

De acuerdo con el Código Fiscal bonaerense, cuando el titular dona la nuda propiedad a favor de sus herederos (por ejemplo, los hijos) y se reserva para sí el usufructo vitalicio, el impuesto se calcula sobre el valor total del inmueble (dominio pleno). No hay un "descuento" en la valuación por reservarse el derecho a usar la propiedad.

Cuando el usufructuario fallece, el usufructo se extingue y los donatarios consolidan la propiedad plena sin volver a pagar el ITGB, ya que el tributo fue cancelado o declarado al momento de la donación.

A pesar de ello, la donación en vida permite aplicar diversas estrategias legales y exenciones que reducen o evitan la carga tributaria en comparación con dejar el inmueble para la sucesión posterior.

El ITGB no se calcula sobre el total de la propiedad como bloque, sino en forma individual por cada persona que recibe la donación. Si la cuota parte correspondiente a cada hijo no supera el mínimo no imponible para familiares directos (padres, hijos, cónyuge), no se genera impuesto a pagar.

Además, dado que los mínimos del ITGB cambian todos los años, efectuar la donación hoy liquida el tributo a valores actuales.

Así, si bien la donación en vida con usufructo no libera del impuesto a la herencia provincial, tiene ventajas económicas y tributarias importantes.