Donar una propiedad en vida: cuándo conviene adelantar la herencia y evitar una sucesión

Evitar una sucesión judicial es uno de los principales motivos por los que cada vez más familias analizan donar una propiedad en vida. La posibilidad de organizar la transmisión de los bienes antes del fallecimiento, reducir costos, acortar los tiempos de los trámites y disminuir futuros conflictos entre herederos impulsó el crecimiento de este tipo de operaciones, especialmente después de la reforma introducida por la Ley 27.587, que otorgó mayor seguridad jurídica a las donaciones de inmuebles.

La planificación sucesoria dejó de ser una herramienta reservada para grandes patrimonios. Cada vez más personas recurren a mecanismos legales para definir anticipadamente cómo se distribuirán sus bienes y brindar mayor previsibilidad a sus familias. Entre esas alternativas, la donación de inmuebles se consolidó como una de las opciones más utilizadas.

Actualmente, donar una casa, un departamento, un terreno o un campo puede convertirse en una herramienta para adelantar la herencia, aunque especialistas en derecho sucesorio advierten que cada caso debe analizarse de manera individual debido a las implicancias patrimoniales, fiscales y familiares que conlleva la decisión.

Por qué crece la planificación sucesoria

Cuando una persona fallece sin haber organizado previamente la distribución de sus bienes, sus herederos deben iniciar un proceso sucesorio para poder inscribir los inmuebles a su nombre y disponer legalmente del patrimonio.

La duración de una sucesión depende de múltiples factores, como la cantidad de bienes, la existencia de desacuerdos entre los herederos o la complejidad del patrimonio. En algunos casos el trámite puede resolverse en pocos meses, mientras que en otros puede extenderse durante varios años y generar costos judiciales y profesionales significativos.

Por ese motivo, abogados especializados recomiendan evaluar con anticipación distintas herramientas de planificación patrimonial mientras el titular conserva plena capacidad para decidir el destino de sus bienes.

Entre las alternativas más utilizadas se encuentran:

• Donaciones en vida
• Testamentos
• Constitución de usufructo
• Fideicomisos
• Reorganización de empresas familiares y sociedades

Entre todas estas herramientas, la donación de inmuebles sobresale porque permite anticipar la transmisión de determinados bienes y dejar definida su asignación antes del fallecimiento.

Qué cambió con la Ley 27.587

El crecimiento de las donaciones está directamente relacionado con la reforma introducida por la Ley 27.587, sancionada en 2020, que modificó distintos artículos del Código Civil y Comercial de la Nación.

Hasta ese momento, los llamados "títulos provenientes de donación" generaban incertidumbre en el mercado inmobiliario. La posibilidad de que otros herederos cuestionaran judicialmente la propiedad hacía que muchas operaciones de compraventa se frustraran o que los inmuebles perdieran valor de mercado.

Esa situación también dificultaba el acceso al crédito hipotecario, ya que muchas entidades financieras evitaban aceptar este tipo de propiedades como garantía.

Con la reforma, la normativa estableció una diferencia entre reclamar una compensación económica por una eventual afectación de la legítima hereditaria y cuestionar directamente la titularidad del inmueble. En la práctica, si un heredero considera que una donación afectó la porción de la herencia que le corresponde, puede reclamar la compensación patrimonial prevista por la ley, pero en la mayoría de los casos ya no puede impugnar la propiedad transferida.

Este cambio fortaleció la seguridad jurídica de las donaciones y facilitó nuevamente la circulación de estos inmuebles dentro del mercado.

¿Qué es la porción legítima de la herencia?

Uno de los conceptos centrales del derecho sucesorio argentino es la llamada porción legítima, es decir, la parte de la herencia que la ley reserva para determinados herederos, como los hijos, los descendientes y, según el caso, el cónyuge.

Esto significa que, aunque una persona puede disponer libremente de parte de su patrimonio mediante donaciones o testamentos, no puede afectar los derechos que la legislación reconoce a esos herederos forzosos.

Antes de realizar una donación conviene analizar la composición del patrimonio y el eventual impacto que esa decisión podría tener sobre el reparto futuro de la herencia.

Cuáles son las ventajas de donar una propiedad en vida

La principal ventaja consiste en que el titular puede decidir anticipadamente el destino de parte de sus bienes y dejar resueltos aspectos que, de otro modo, deberían definirse durante la sucesión.

Entre los beneficios que destacan los especialistas se encuentran:

• Reducir la posibilidad de conflictos entre herederos
• Agilizar la transmisión del patrimonio
• Evitar parte de los costos de una sucesión judicial
• Definir con claridad quién recibirá cada bien
• Facilitar la continuidad de empresas familiares, campos o emprendimientos
• Contemplar situaciones particulares, como hijos con discapacidad o familiares económicamente dependientes
• Mantener el uso del inmueble mediante la reserva del usufructo

Donación o sucesión: cuáles son las principales diferencias

Aunque ambas alternativas permiten transmitir un patrimonio, funcionan de manera muy distinta.

La donación se realiza mientras el titular está vivo y le permite decidir quién recibirá cada bien, bajo qué condiciones y, si así lo desea, reservándose el usufructo para continuar utilizando el inmueble. Además, suele ofrecer mayor previsibilidad y puede reducir los tiempos y costos que implica una sucesión judicial.

La sucesión, en cambio, solo puede iniciarse después del fallecimiento del propietario. Hasta que finaliza el trámite, los herederos no pueden disponer plenamente de los bienes, ya que es necesario obtener la declaración de herederos, cumplir distintos pasos judiciales e inscribir los inmuebles a nombre de quienes resulten beneficiarios.

La conveniencia de una u otra alternativa dependerá de cada situación familiar, del patrimonio involucrado y de los objetivos del titular.

Qué es el usufructo y cómo funciona

En muchas donaciones, el propietario transfiere la titularidad del inmueble pero conserva el usufructo.

Esto significa que deja de ser dueño del bien desde el punto de vista jurídico, aunque mantiene el derecho de utilizarlo durante toda su vida o durante el plazo que establezca la escritura.

En la práctica, puede continuar viviendo en la vivienda o percibir los ingresos provenientes de un alquiler, mientras que el beneficiario adquiere la propiedad pero deberá esperar la finalización del usufructo para ejercer plenamente todos sus derechos sobre el inmueble.

Un ejemplo de cómo funciona una donación con usufructo

Un caso habitual es el de un matrimonio que decide donar su vivienda a sus hijos, pero conservar el derecho de seguir habitándola.

En ese caso, pueden donar el inmueble y reservarse el usufructo vitalicio. De esa manera, los hijos pasan a ser sus titulares, mientras que los padres mantienen el derecho de habitar la vivienda o percibir los ingresos si deciden alquilarla. Cuando finaliza el usufructo, el beneficiario adquiere el dominio pleno sin necesidad de realizar una nueva transferencia.

Cómo se realiza la donación de un inmueble

La legislación argentina exige que toda donación de un inmueble se formalice mediante escritura pública otorgada ante escribano.

Antes de firmar la operación, se analiza la situación jurídica del inmueble y se reúne la documentación correspondiente, que normalmente incluye:

• Escritura de propiedad
• Certificados registrales
• Documentación catastral
• Constancias de impuestos y tasas
• Certificados exigidos por la jurisdicción donde se encuentra el inmueble

Una vez otorgada la escritura, el escribano gestiona la inscripción en el Registro de la Propiedad para que la transferencia quede formalmente registrada.

Cuánto cuesta donar una propiedad

El costo de una donación depende del valor del inmueble, de la provincia donde se encuentre ubicado y de los honorarios profesionales involucrados.

Como referencia, el gasto total suele representar entre el 4% y el 5% del valor fiscal o del valor inmobiliario de referencia.

Ese monto normalmente comprende:

• Honorarios notariales
• Certificados registrales
• Gastos administrativos
• Aportes obligatorios
• Inscripción en el Registro de la Propiedad

En comparación, una sucesión judicial puede implicar costos considerablemente mayores, que en algunos casos alcanzan entre el 11% y el 20% del valor del patrimonio involucrado, dependiendo de la complejidad del expediente y de los honorarios profesionales.

Qué impuestos pueden aplicarse

La carga tributaria varía según la jurisdicción donde se encuentre el inmueble.

En la Ciudad de Buenos Aires no existe actualmente un impuesto específico sobre las donaciones de inmuebles.

En cambio, en la provincia de Buenos Aires continúa vigente el Impuesto a la Transmisión Gratuita de Bienes (ITGB), cuya aplicación depende del monto transferido, el vínculo entre donante y beneficiario y las exenciones previstas por la normativa provincial.

Además, quienes estén alcanzados por el Régimen Especial de Ingreso sobre los Bienes Personales (REIBP) deben evaluar junto con un profesional el eventual impacto que la operación pueda tener sobre su situación fiscal.

Por otra parte, el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) fue derogado en julio de 2024, por lo que ya no corresponde la retención del 1,5% que históricamente se aplicaba en determinadas operaciones. Sin embargo, para algunos inmuebles adquiridos desde el 1° de enero de 2018 puede resultar aplicable el Impuesto Cedular a las Ganancias, sujeto a las exenciones previstas por la legislación vigente.

Qué bienes pueden donarse

La normativa permite donar distintos bienes registrables, entre ellos:

• Casas
• Departamentos
• Terrenos
• Campos
• Locales comerciales
• Cocheras
• Participaciones indivisas sobre inmuebles

Las donaciones pueden realizarse tanto a favor de herederos forzosos como de terceros, siempre respetando las limitaciones previstas por el Código Civil y Comercial respecto de la porción legítima de los herederos.

¿Donar una propiedad evita siempre la sucesión?

No necesariamente.

Si al momento del fallecimiento todos los bienes fueron transmitidos mediante donaciones u otros instrumentos de planificación patrimonial, es posible que no resulte necesario iniciar una sucesión.

Sin embargo, si permanecen bienes registrados a nombre del fallecido —como vehículos, cuentas bancarias, acciones, inversiones o inmuebles que no fueron donados— será indispensable tramitar la sucesión para poder distribuirlos legalmente.

Por ese motivo, los especialistas recomiendan analizar el patrimonio de manera integral y no limitar la planificación únicamente a los inmuebles.

Aspectos a evaluar antes de donar una propiedad

Aunque la donación puede simplificar la organización del patrimonio familiar, no siempre representa la mejor alternativa.

La principal consecuencia es que el donante deja de ser propietario del inmueble. Incluso cuando conserva el usufructo, ya no puede venderlo, hipotecarlo ni disponer libremente de él sin la participación del nuevo titular.

Además, la operación puede resultar poco conveniente cuando el propietario podría necesitar vender el bien en el futuro, existen conflictos familiares que podrían derivar en litigios o el impacto tributario supera los beneficios esperados. También conviene analizar cuidadosamente la decisión cuando el inmueble constituye el principal activo económico de la persona o representa una fuente habitual de ingresos.

Por eso, abogados y escribanos recomiendan estudiar cada caso de manera individual, considerando tanto los aspectos jurídicos como los patrimoniales y fiscales antes de avanzar con una donación.

Preguntas frecuentes sobre la donación de propiedades

¿Se puede donar una casa a un hijo en vida?

Sí. La legislación argentina permite donar un inmueble a un hijo, a otro heredero o incluso a un tercero. No obstante, la operación debe respetar las normas del Código Civil y Comercial vinculadas con la protección de la porción legítima de los herederos forzosos.

¿Una propiedad donada puede venderse?

Sí. Tras la reforma introducida por la Ley 27.587, las propiedades provenientes de donaciones cuentan con mayor seguridad jurídica y, en la mayoría de los casos, pueden venderse o utilizarse como garantía para obtener un crédito hipotecario.

¿Donar una propiedad elimina la necesidad de hacer una sucesión?

No necesariamente. Si al momento del fallecimiento todavía existen bienes registrados a nombre del titular, como otros inmuebles, vehículos, cuentas bancarias, inversiones o acciones, será necesario iniciar una sucesión para poder distribuirlos entre los herederos.

¿Puedo seguir viviendo en la casa después de donarla?

Sí. Si la escritura establece una reserva de usufructo, el donante puede continuar habitando el inmueble o percibiendo la renta que genere durante el tiempo previsto, aun cuando la propiedad ya haya sido transferida al beneficiario.

¿La donación puede revocarse?

Como regla general, la donación produce efectos definitivos una vez perfeccionada mediante escritura pública e inscripción registral. Sin embargo, el Código Civil y Comercial contempla supuestos excepcionales en los que puede revocarse, como por ingratitud del donatario o por incumplimiento de determinados cargos establecidos en la donación, siempre que se cumplan los requisitos previstos por la ley.