Cambio total de tendencia: suben precios de departamentos y estos barrios porteños lideran los aumentos
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En un mercado inmobiliario que, aun pese a los embates, mantiene señales de reactivación —con un interés por la compra de propiedades del 43%, por encima del promedio histórico del 36%—, el precio del metro cuadrado en los 48 barrios de la Ciudad de Buenos Aires (CABA) se ubica en noviembre en u$s2.449, lo que representa un incremento acumulado del 5,4% en lo que va de 2025. Frente a esta evolución, el segmento de departamentos usados muestra un amesetamiento desde marzo de 2025, tras varios meses de recuperación sostenida.
Así las cosas, el 25% de las inmuebles en venta fue retasado a la baja en los últimos seis meses, mientras que el descuento promedio aplicado se mantiene en 6,1%. En términos generales, los valores se ubican 13,9% por encima del piso de junio de 2023, aunque desde abril se advierte una moderación en el ritmo de subas. En septiembre y octubre, el mercado mostró una estabilidad casi total en los valores, según un relevamiento de Zonaprop.
Los barrios de CABA que lideran los valores más altos y dónde hay oportunidades
A comienzos de 2025, nueve de cada diez barrios de la Ciudad mostraban subas mensuales en los precios, pero desde entonces el ritmo se fue moderando. En octubre, solo el 52% de las zonas volvió a registrar aumentos, lo que confirma la desaceleración del mercado inmobiliario porteño.
No obstante, el 89% de los barrios de la Ciudad registra aumentos interanuales en los precios: Núñez encabezó los incrementos con un 13,3%, seguido por Villa Pueyrredón (11,4%) y Saavedra (10,8%).
En cambio, los ajustes más leves se observaron en Parque Chacabuco (0,9%), Parque Patricios (1,6%) y Versalles (2,9%), donde los valores prácticamente se mantuvieron estables.
Para poner en perspectiva estas variaciones, un relevamiento de Reporte Inmobiliario indica que los precios de los departamentos en la Ciudad de Buenos Aires presentan diferencias notables según el barrio, el tamaño y la tipología. En promedio, un monoambiente se cotiza en u$s107.000 (u$s2.559 el m2), un departamento de dos ambientes alcanza los u$s129.000 (u$s2.464 el m2), y uno de tres ambientes llega a u$s178.000 (u$s2.435 el m2).
Monoambientes
- Puerto Madero: u$s200.000 (promedio de unidades)
- Núñez: u$s105.000
- Palermo: u$s99.000
- Pompeya: u$s39.900
- La Boca: u$s46.000
- Villa Soldati: u$s48.500
2 ambientes
- Puerto Madero: u$s330.000
- Palermo: u$s128.000
- Núñez: u$s126.000
- Pompeya: u$s47.000
- La Boca: u$s55.450
- Constitución: u$s59.000
3 ambientes
- Puerto Madero: u$s440.000
- Recoleta: u$s195.000
- Palermo: u$s180.000
- Villa Soldati: u$s44.000
- Villa Lugano: u$s52.000
- Pompeya: u$s74.900
Los barrios sorpresa que lideran la demanda de compra en CABA
Aunque más del 30% de la demanda de compra en la Ciudad de Buenos Aires sigue concentrada en los clásicos Palermo (15%), Recoleta (8,7%) y Belgrano (8,1%), aparece un dato llamativo: "La Paternal lideró el interés en 2025, con un nivel de búsquedas 95% superior al promedio, seguida por Monte Castro y Villa Pueyrredón", revela Rodrigo Lejtman, economista de Zonaprop. Según el último index:
- En La Paternal, un monoambiente ronda los u$s89.700, los de un dormitorio u$s108.740 y los de dos ambientes u$s147.600.
- En Montecastro, los precios van de u$s91.400 en monoambientes a u$s146.800 en tres ambientes.
- En Villa Pueyrredón, los valores oscilan entre u$s97.500 y u$s158.300, conforme el tamaño de la unidad
El crecimiento de estos barrios refleja una tendencia que se consolida desde hace años. "Muchos compradores priorizan zonas más tranquilas y con valores más competitivos, además de contar con metros descubiertos como patios, terrazas o espacios abiertos, por lo que es natural que ganen protagonismo en los rankings de búsqueda", explica Adrián Cyderboim, titular de la inmobiliaria Crecer. Y La Paternal y Monte Castro "ya están mostrando señales claras de ese camino, por lo que su posicionamiento seguirá fortaleciéndose".
La dinámica de las unidades según tamaño
En líneas generales, durante el último tramo del año el 63% de las búsquedas se concentró en propiedades de 2 y 3 ambientes, mientras que la demanda de monoambientes se mantuvo estable, con una participación del 9% del total. "No significa que caiga la demanda de monoambientes", aclara Lejtman. "El interés se mantiene estable, similar a 2017 y un 30% por encima de 2021", añade.
Lo que sí cambió fue la dinámica del mercado: "Durante años hubo una sobreoferta y, en paralelo, los compradores comenzaron a priorizar unidades más grandes. Buscan más metros, versatilidad y la posibilidad de combinar vida personal y trabajo en casa", explica Cyderboim.
Los desarrolladores acompañaron esta tendencia incorporando cada vez menos monoambientes y más unidades de mayor tamaño. "Esa nueva composición de la oferta explica por qué hoy los departamentos de 2 y 3 ambientes muestran un crecimiento más acelerado en consultas y operaciones", precisa.
También vale destacar, según Ignacio Mel, director de Mel Inmobiliario, que "el mercado de monoambientes está saturado, con exceso de oferta tanto para la venta como para el alquiler". En general, se trata de unidades orientadas a la renta, ya que "rara vez son ocupadas por sus compradores, salvo por restricciones presupuestarias". En contraste, "a medida que aumenta el tamaño, la demanda crece", concluye el especialista.