El Senado sesionará este jueves para tratar la nueva Ley de Alquileres, que quedó trabada la semana pasada por un conflicto entre el oficialismo y la oposición que continúa, debido a la decisión del Frente de Todos de abordar proyectos no relacionados con la pandemia.

Esto ocurre cuando se dio a conocer un relevamiento de Inquilinos Agrupados que indica que el 49% de los inquilinos no podría pagar el alquiler de junio.

La presidenta del Senado, Cristina Kirchner, convocó a la sesión virtual para este jueves a las 14:00 con un temario que suma, además, un proyecto para legalizar la educación a distancia y uno del oficialista Oscar Parrilli para suspender la constitución e inscripción de Sociedades por Acciones Simplificadas (SAS), un sistema creado por la gestión anterior.

Y el oficialismo, a través de numerosos referentes, ya da como un hecho que la ley de alquileres será una realidad.

El senado busca promulgar la nueva Ley de Alquileres

Los cambios que traerá la nueva ley de alquileres

El Senado someterá a votación el proyecto para la nueva Ley de Alquileres y, en caso de ser aprobado sin modificaciones, quedará definitivamente sancionada la nueva norma que establece contratos más largos y amplía las opciones de garantía para inquilinos, si bien algunos de estos puntos generan polémica en el sector inmobiliario.

El proyecto de Ley de Alquileres fue aprobado por la Cámara de Diputados en noviembre del año pasado y reforma el Código Civil y Comercial.

Estos son los 10 principales lineamientos del proyecto que podría convertirse en ley: 

1. El índice para la actualización anual de los precios estará conformado en igual medida por el Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE), que debe ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central (BCRA).

El proyecto de Ley de Alquileres fue aprobado por la Cámara de Diputados en noviembre del año pasado.

2. El plazo mínimo de la locación de inmueble serán tres años.

3. No podrá exigirse al locatario el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes; y el importe del depósito de garantía no podrá ser mayor al equivalente al primer mes de alquiler.

4. Los inquilinos podrán hacer los arreglos y descontarlos del alquiler, dado que en caso de negativa o silencio del locador ante un reclamo del locatario debidamente notificado para que realice alguna reparación urgente, el locatario puede realizarlas por sí a cargo del locador, una vez transcurridas 24 horas de la notificación.

5. El locatario no tiene a su cargo el pago de impuestos que graven a la propiedad -como el ABL y ARBA- ni el pago de expensas comunes extraordinarias.

6. Los locadores deberán aceptar como garantía alguna de las siguientes opciones: título de propiedad inmueble, aval bancario, seguro de caución, garantía de fianza o fiador solidario o garantía personal del locatario (recibo de sueldo o certificado de ingresos que pueden sumarse en caso de ser más de un locatario).

7. El locador deberá informar con tres meses de anticipación si renueva y las condiciones para el nuevo contrato.

8. Será obligación del locador declarar el contrato de alquiler ante la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP), dentro de los plazos que disponga este organismo.

9. Para la resolución de conflictos, el proyecto establece que deberán crearse en el ámbito público de las provincias y la Ciudad de Buenos Aires ámbitos de mediación y arbitraje gratuitos o de bajo costo.

10. La intermediación en el contrato de alquiler sólo podrá estar a cargo de un profesional matriculado y si interviene un solo corredor, ambas partes, propietario e inquilino, deberán pagar comisión.

Los puntos más controvertidos

Uno de los puntos polémicos es la extensión de los contratos de dos a tres años. Si bien esta prolongación puede ser bien vista ya que los propietarios no tienen que estar re-acondicionando los inmuebles cada 24 meses mientras que los inquilinos se ahorran gastos de mudanza o de depósito de garantia, el problema podría surgir en caso de tener un inquilino conflictivo o si aparecen problemas con los contratos durante este período.

Otro de los puntos establece un nuevo mecanismo de actualización anual (en lugar de semestral), que se calculará en base al aumento de la inflación y el salario.

En ese sentido, hay una fórmula para la actualización de los precios, combinando el IPC (Índice de Precios al Consumidor) con el mencionado RIPTE (Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables).

El proyecto modifica el mecanismo de actualización de los precios.

Hoy no se permite la indexación, de manera que los aumentos por lo general son con base en la inflación mientras que con el proyecto hay un nuevo mecanismo de actualización anual -en lugar de semestral-, que se calculará en base al aumento de la inflación y el salario.

Este artículo fue uno de los que mayor debate generó, ya que algunos senadores sospechan que podría dejar abierta la posibilidad de que haya más aumentos que los prometidos en la norma.

La iniciativa establece que "los contratos de locación deben ser declarados por el locador ante la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP)", un punto importante porque evitará la firma de contratos "en negro".

La AFIP deberá definir el plazo y la forma de esta declaración, pero se trata de un punto central porque obligaría a los propietarios a "blanquear" el ingreso que perciben por el alquiler, algo que generó contrapuntos en anteriores ocasiones sobre el tema.

Además, al existir un registro legal de alquileres se acelerarán las posibilidades de desalojo de los "okupas", quienes suelen demorar el trámite judicial presentando supuestos contratos de alquiler -que luego resultan apócrifos- para argumentar que fueron estafados en su "buena fe".