El titular de la Cámara de Diputados, Sergio Massa, propone suspender por 180 días la denominada Ley de alquileres y que paralelamente se elabore una nueva norma basada en un acuerdo parlamentario, con amplio consenso entre el oficialismo y la oposición.

El miércoles, el funcionario planteó: "En el Gobierno anterior, el Congreso sancionó -no con mala fe, sino buscando una solución a un problema- una ley que fracasó: la Ley de Alquileres, que pretendía asegurar a inquilinos y propietarios y terminó disminuyendo la oferta, retrayendo la posibilidad de desarrollar el negocio y además generando incertidumbre y dificultades para el inquilino".

En realidad, la ley fue votada y aprobada durante la actual gestión de Alberto Fernández, en junio de 2020 y votada por el oficialismo.

"Tenemos también que discutir una nueva Ley de Alquileres, que le dé certeza al propietario y garantías y tranquilidad al inquilino para que el sector pueda desarrollar libremente ese emprender noble que tiene a lo largo y a lo ancho del país", dijo en la confitería El Molino, donde se celebró el dia Internacional de la Construcción.

Los puntos conflictivos

1) El plazo de los contratos: la nueva ley lo elevó a tres años pero el oficialismo pretende que vuelva a dos años.

2) El coeficiente de ajuste: si bien los inquilinos buscan una cláusula de ajuste más vinculada al Coeficiente de Variación Salarial (CVU), también está la pretensión de los propietarios de no aplicar ajustes anuales con una fórmula que toma en cuenta salario e inflación, sino en forma semestral o la que se pacte entre las partes.

3) Registro de los nuevos contratos ante la AFIP

4) Las garantías. Los propietarios quieren que se mantenga la garantía propietaria como se utilizaba anteriormente o que ellos puedan elegir la que les resulte más conveniente.

Cuestionamientos

El plazo y la actualización de los contratos de alquiler son los principales cuestionamientos que se le realizan a la norma. Desde el sector inmobiliario habían pedido inicialmente cambios parciales, pero en el último tiempo se sumaron voces a favor de una derogación.

El Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios (Cofeci) propuso modificar el artículo 1198 del Código Civil y Comercial, que establece un plazo mínimo de alquiler de tres años para llevarlo a dos años. Además, buscan la derogación del artículo 14 de la Ley de Alquileres, que introduce la obligatoriedad de una actualización anual de los contratos según el Índice de Contratos de Locación (ICL) que realiza el Banco Central.

Desde las asociaciones de inquilinos, que impulsaron el debate legislativo de la norma, se oponen a una derogación, aunque reconocen que es necesario revisar la ley. "Antes los alquileres aumentaban por encima de la inflación por los ajustes semestrales. Hoy, con un contrato de 3 años, es menos el nivel de aumento que con un contrato de 2 años con las variaciones semestrales del 15 %", indicó semanas atrás Gervasio Muños, de Inquilinos Agrupados, a Radio Rivadavia.

El referente de la asociación apuntó contra quienes piden derogar la ley porque quieren volver al contrato de dos años "en el que te pueden aumentar lo que quieren cuando quieren".

Desde que entró en vigencia la norma, el 45% de los propietarios habría decidido dejar de alquilar su inmueble

Con el correr del 2021, las voces en contra de la ley de alquileres comenzaron a agigantarse. Incluso el ex diputado nacional de PRO Daniel Lipovetzky, extitular de la Comisión de Legislación General y uno de los impulsores de la iniciativa, consideró tiempo atrás que se había equivocado, dijo que el proyecto que tenía errores y se mostró de acuerdo con la postura de Juntos por el Cambio de revisar la norma.

En septiembre, el ministro de Desarrollo Territorial y Hábitat, Jorge Ferraresi, ensayó una explicación a los problemas de aplicación que encontraba la ley de alquileres. "Se aprobó y reguló el año pasado con mucha participación de asociaciones de inquilinos, así que tiene cosas buenas. Lo que pasa es que la Argentina es muy heterogénea, entonces es complicado generar leyes que regulen todo el mercado".

Entonces Ferraresi dijo que el Gobierno no tenía un proyecto para modificar la norma y consideró, en cambio, la necesidad de avanzar en cambios locales. "Creemos que no tienen que ser leyes, sino que la temática es algo que debe resolverse a nivel local".

Compromiso

Desde CUCICBA, el colegio de inmobiliarias de la Ciudad, informaron a iProfesional que Santoro se comprometió a recibir a los representantes de los profesionales inmobiliarios, "no sólo para que éstos le acerquen éstas y otras inquietudes, sino también de ser un nexo con otros legisladores y bloques políticos".

El encuentro del candidato del Frente de Todos con los inmobiliarios ocurrió pocos días después de que María Eugenia Vidal concretara una reunión similar con los mismos actores. La ex gobernadora también se comprometió a seguir "insistiendo en el tratamiento de las modificaciones hasta lograrlas".

"En la última sesión de Diputados nuestro bloque pidió tratar los proyectos de Ficha Limpia y de ley de alquileres, y el oficialismo se negó", expresó la candidata, quien postuló al marco en cuestión como uno de los 10 temas a resolver que son prioridad para Juntos Por el Cambio.

"Hay que reunirse con propietarios, inquilinos e inmobiliarias, ese proceso fue el que no se hizo antes y por eso la ley falló", dijo Vidal.

Los alquileres aumentaron más del 50 por ciento el mes pasado.

En diálogo reciente con iProfesional, Marta Liotto, flamante presidenta de CUCICBA, la organización que nuclea a los corredores inmobiliarios, sostuvo que entre los candidatos que se enfrentarán al Gobierno predomina la idea de que la ley es contraproducente para la actividad.

Y que, en lugar de modificar los dos puntos más criticados de la normativa –esto es, el cálculo de indexación y la duración extendida de los contratos–, lo más rápido y efectivo sería derogar la ley.

"En torno a María Eugenia Vidal existe esa seguridad. Milei expresó lo mismo desde la reglamentación de la ley. Avanzar con un cambio en determinados puntos requeriría de un lapso superior al tratamiento de una nueva norma. La derogación implicaría volver al régimen anterior y eso acercaría cierta confianza a los propietarios", dijo. También José Luis Espert se expresó a favor de la derogación.

"Terminar, por ejemplo, con el contrato a tres años devolvería la posibilidad de alquilar desde otro lugar, otra forma. La ley cercenó el diálogo entre las partes. Terminó con las posibilidades de negociar montos y pagos como ocurría anteriormente. El resultado ha sido de suba constante para los inquilinos y de pérdida permanente de rentabilidad para los dueños. El actual es uno de los peores escenarios posibles", afirmó Liotto.

Menos ofertas y más aumentos

En las inmobiliarias hay coincidencias en que, de continuar el marco tal como está, lo que sigue es la destrucción total del mercado de alquileres y una profundización de la emergencia habitacional.

Liotto sostiene que la derogación revertiría la situación actual de reducción de la oferta y permitiría comenzar a achicar el "stock" de unidades que pasaron del alquiler a la venta directa. Se estima que, en la actualidad, el número de propiedades en ese estado supera los 160.000 departamentos sólo en la Ciudad.

La oferta de propiedades en alquiler se achica mientras aumenta la de inmuebles en venta.

La directiva comentó que, sólo en Capital Federal, la oferta de unidades de tres ambientes en situación de alquiler se achicó más del 50 por ciento sólo en el último año. "La reducción en segmentos de viviendas como los monoambientes o los dos ambientes es de, cuanto menos, un 40 por ciento. Es una situación insólita. Nunca vista", afirmó.

En CUCICBA dan por descontado que los alquileres seguirán aumentando durante lo que resta de noviembre. El mes anterior cerró con incrementos por encima del 51 por ciento. El factor electoral, señalan los comercializadores, sigue recalentando los precios en este inicio del anteúltimo mes de 2021.