Herencias y sucesiones: qué hay que hacer antes de vender una casa heredada

Recibir una herencia implica mucho más que un trámite judicial. Involucra la organización de un patrimonio con consecuencias legales, registrales y familiares. Una consulta frecuente en los estudios jurídicos resume la duda principal: "Heredé una casa, ¿ya puedo venderla?". La respuesta no es inmediata, ya que heredar no significa disponer. Antes de realizar cualquier operación, deben cumplirse ciertos procedimientos que garanticen una transmisión válida y sin riesgos futuros.

Al fallecer una persona, quienes son llamados a heredar adquieren la vocación hereditaria, es decir, el derecho de aceptar o rechazar la herencia. Solo cuando la herencia es aceptada y se dicta la declaratoria judicial de herederos, o se aprueba un testamento, se produce la transmisión efectiva del patrimonio.

Desde ese momento, los herederos son titulares jurídicos del acervo hereditario, pero esa titularidad no les otorga la posibilidad de disponer libremente de los bienes.

Mientras la herencia no se divida ni se adjudique, los bienes permanecen en estado de indivisión hereditaria. En esta etapa, las decisiones sobre el patrimonio deben tomarse de manera conjunta por todos los herederos, ya que ninguno puede actuar individualmente sin el consentimiento de los demás o sin autorización judicial.

La indivisión hereditaria: copropiedad sin disposición individual

Durante la indivisión hereditaria, los herederos comparten la propiedad del conjunto de bienes, pero ninguno puede vender o transferir un bien sin la conformidad del resto o una resolución judicial que lo autorice. Por ejemplo, si uno de los coherederos desea vender una propiedad, necesita la aprobación expresa de los demás o una partición que le adjudique ese inmueble.

De lo contrario, la operación carecería de validez registral y podría ser impugnada. En este punto, el abogado especializado en sucesiones cumple una función clave: coordina la estrategia patrimonial, formaliza acuerdos, media entre los herederos y garantiza el cumplimiento de las normas legales. De esta manera, evita conflictos que podrían demorar la sucesión durante largos períodos.

El tracto abreviado: herramienta legal para agilizar la venta

Cuando un inmueble forma parte de una sucesión ya iniciada, el derecho registral contempla una herramienta que facilita la venta: la inscripción por tracto abreviado. Este mecanismo permite que la escribanía inscriba el inmueble directamente a nombre del comprador, sin que antes deba pasar a nombre de los herederos.

El tracto abreviado se aplica cuando existe acuerdo entre los coherederos, la sucesión se encuentra avanzada y ya hay una declaratoria de herederos firme o testamento protocolizado. El abogado solicita al juzgado la autorización judicial correspondiente, y con ese testimonio, el escribano puede otorgar la escritura a favor del comprador en un solo acto.

Este procedimiento reduce tiempos y costos, ya que evita inscripciones intermedias. No obstante, exige una coordinación técnica entre abogado y escribano para garantizar que tanto la validez judicial como la registral del título sean correctas.

La partición: distribución ordenada del patrimonio

Cuando la herencia incluye diversos bienes —como inmuebles, vehículos, acciones o cuentas bancarias—, se recomienda realizar una partición. Esta puede ser judicial o extrajudicial, según el grado de acuerdo entre los herederos. La finalidad de este proceso es adjudicar los bienes de manera proporcional y ordenada, incluso con compensaciones económicas cuando las porciones no son equivalentes.

La partición evita conflictos futuros y permite que cada heredero tenga pleno dominio sobre los bienes que le corresponden. Concluida esta etapa, los bienes dejan de estar en indivisión y cada titular puede disponer libremente del patrimonio adjudicado.

Condiciones para disponer de un bien heredado

La posibilidad de vender o transferir un bien proveniente de una herencia depende del cumplimiento de tres condiciones básicas:

1. Declaratoria de herederos firme o testamento homologado.
2. Acuerdo entre los coherederos o partición aprobada.
3. Libre estado registral y fiscal del inmueble, sin gravámenes ni deudas pendientes.

Una vez reunidos estos requisitos, los herederos pueden disponer del bien de manera válida. Si se opta por el mecanismo de tracto abreviado, el juez autoriza la escritura directamente a favor del comprador. En caso contrario, la titularidad debe inscribirse primero a nombre de los herederos y luego transferirse.

El abogado se encarga de verificar que los títulos estén en orden, que no existan embargos, hipotecas ni deudas impositivas, y que la documentación registral esté completa. Trabaja junto con el escribano para garantizar que la operación sea jurídicamente válida y registralmente perfecta.

De la sucesión al patrimonio efectivo

El proceso sucesorio no concluye con la sentencia que declara herederos, sino cuando los bienes están debidamente adjudicados, inscriptos y disponibles para ser administrados o vendidos. En este sentido, el rol del abogado no se limita a la gestión de trámites judiciales: su intervención resulta fundamental para estructurar la continuidad patrimonial, orientar a los herederos y asegurar que las decisiones se ajusten al marco legal vigente.

Administrar una herencia requiere planificación, coordinación profesional y conocimiento jurídico. Cada paso —desde la aceptación de la herencia hasta la disposición final de los bienes— debe realizarse con respaldo documental y control técnico para evitar nulidades o conflictos posteriores.

La correcta tramitación sucesoria garantiza no solo la seguridad jurídica de las operaciones, sino también la preservación del patrimonio familiar. Por eso, vender una casa heredada implica mucho más que una decisión patrimonial: es el cierre de un proceso que, llevado con orden y asesoramiento legal, transforma la herencia en un patrimonio efectivo, plenamente disponible y protegido.