El error que muchos cometen al donar una propiedad a un hijo y después lamentan

Evitar discusiones familiares, simplificar la herencia y reducir los costos de una futura sucesión son algunas de las razones por las que cada vez más personas deciden donar una casa a un hijo antes de fallecer. Sin embargo, detrás de esa decisión existe un riesgo que muchos desconocen: una vez firmada la escritura, el inmueble deja de pertenecer al donante. 

Eso significa que, salvo que se hayan previsto mecanismos legales específicos, ya no podrá vender la vivienda, ofrecerla como garantía de un crédito ni decidir libremente sobre su destino.

Por ese motivo, una donación no debe analizarse únicamente como una forma de adelantar la herencia, sino como una decisión patrimonial con efectos inmediatos.

¿Qué pasa si donás una casa y después necesitás venderla? 

Uno de los errores más habituales consiste en pensar que donar una casa es un trámite reversible o que el propietario seguirá teniendo el mismo poder de decisión sobre el inmueble. En realidad, ocurre lo contrario.

Desde que la donación queda formalizada mediante escritura pública, el beneficiario pasa a ser el nuevo titular registral. Si años después aparecen problemas económicos, cambia la relación familiar o surge la necesidad de vender la propiedad, el antiguo dueño ya no podrá hacerlo por su cuenta.

Por eso, los especialistas recomiendan proyectar no solo la situación actual, sino también los posibles cambios que puedan producirse con el paso del tiempo.

La herramienta que permite seguir usando la vivienda

Existe una alternativa que suele utilizarse para evitar ese inconveniente: reservar el usufructo.

Esta figura jurídica permite transferir la propiedad, pero conservar el derecho a habitar el inmueble o percibir la renta si se encuentra alquilado. De esa manera, quien dona deja de ser propietario, aunque mantiene el uso de la vivienda mientras dure el usufructo establecido en la escritura.

Por qué aumentaron las donaciones de inmuebles

En los últimos años este tipo de operaciones crecieron con fuerza. Además del interés por planificar la herencia antes del fallecimiento, influyó la reforma introducida por la Ley 27.587.

La norma otorgó mayor seguridad jurídica a las propiedades donadas y eliminó buena parte de la incertidumbre que durante años afectó este tipo de inmuebles. Antes de ese cambio, muchos compradores evitaban adquirir viviendas provenientes de una donación porque existía el riesgo de futuros reclamos por parte de otros herederos.

Con la legislación vigente, quienes consideren afectada su porción hereditaria pueden reclamar una compensación económica, pero ya no cuestionar con la misma facilidad la titularidad del inmueble. Ese cambio volvió mucho más atractiva la donación como herramienta de planificación patrimonial.

Donar una casa no siempre evita hacer una sucesión

Otra creencia equivocada es pensar que donar una propiedad elimina automáticamente la necesidad de iniciar una sucesión.

Eso solo ocurre cuando todo el patrimonio fue organizado previamente. Si al momento del fallecimiento todavía existen bienes registrados a nombre del titular —como otra vivienda, un vehículo, cuentas bancarias o inversiones— los herederos igualmente deberán tramitar la sucesión para poder disponer de esos activos.

Por eso, se recomienda analizar el patrimonio de forma integral y no tomar decisiones aisladas sobre un único inmueble.

¿Cuándo conviene donar una propiedad?

La respuesta depende de cada familia.

Desde el punto de vista económico, la donación suele implicar un costo menor que una sucesión judicial. Mientras este último proceso puede representar entre el 11% y el 20% del valor del inmueble entre honorarios y gastos, una donación generalmente demanda alrededor del 4% al 5% del valor de referencia de la propiedad.

Sin embargo, el aspecto económico no debería ser el único factor de análisis. También es necesario evaluar la situación familiar, el resto del patrimonio y las necesidades futuras del donante.

La recomendación antes de firmar

La planificación sucesoria no consiste únicamente en decidir quién recibirá una propiedad, sino en anticipar cómo impactará esa decisión dentro de algunos años.

Analizar la conveniencia de reservar el usufructo, revisar la situación fiscal y contemplar distintos escenarios familiares son pasos que pueden evitar conflictos futuros.

La donación puede ser una herramienta eficaz para ordenar una herencia y simplificar la transmisión del patrimonio. Pero cuando se realiza sin evaluar todas sus consecuencias, el intento de resolver un problema futuro puede terminar generando uno nuevo en el presente.