Las nuevas reglas sobre alquileres y desalojo exprés que se votan en el Senado este jueves

Los derechos de las partes en un alquiler cambiarán radicalmente a partir de este jueves, cuando el Senado otorgue media sanción a la Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada, que prevé el desalojo exprés a los 10 días de la intimación por falta de pago.

Sin embargo, algunos puntos de la Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada todavía son controvertidos entre los senadores aliados del Gobierno, por ciertas normas acerca de la venta de tierras rurales a extranjeros.

Cuáles son las claves para el alquiler y el desalojo

1. Intimación de pago y plazos

La ley establece un plazo de gracia en los alquileres con destino habitacional, previo a la demanda de desalojo por falta de pago. El locador debe intimar fehacientemente al inquilino, otorgando un plazo mínimo de 10 días corridos contados desde la recepción de la notificación, para que se ponga al día. Este plazo era de solo 3 días en el proyecto oficial, pero se amplió a pedido de los bloques aliados en el Senado.

2. Validez de notificaciones

Las notificaciones enviadas al domicilio denunciado en el contrato se consideran válidas, incluso si el inquilino se niega a recibirlas. También se habilita legalmente el uso del domicilio electrónico constituido en el contrato para estas comunicaciones.

3. Entrega de llaves y fin de obligaciones

El locador tiene obligación de recibir las llaves del inmueble y tiene prohibido negarse a recibirlas o condicionar su recepción al finalizar el contrato.

Si el dueño se calla o se niega a recibirlas, el inquilino puede realizar la consignación judicial de las llaves.

4. Cese del pago de alquiler

No se deberán alquileres ni obligaciones accesorias a partir del día en que el inquilino notifique fehacientemente al locador que las llaves están a su disposición, siempre que realice la consignación judicial dentro de los 10 días hábiles siguientes.

Cómo es el proceso de desalojo abreviado

Se establece que todas las acciones de desalojo (urbanas y rurales) se tramitarán por el proceso sumarísimo, que es la vía judicial más rápida prevista en el código.

En casos de falta de pago o vencimiento de contrato, el locador puede solicitar al juez la desocupación inmediata del inmueble bajo caución juratoria.

Pero, si se prueba que el locador obtuvo un desalojo inmediato ocultando documentos, como recibos de pago o la vigencia de la relación locativa, se le impondrá una multa de hasta 10 veces el valor del último alquiler en favor del inquilino.

Para evitar dilaciones en los juicios fundados en falta de pago o vencimiento de plazo, el texto oficial establece que solo se admitirá la prueba documental y pericial.

El Gobierno sostiene que la demora judicial en la restitución de inmuebles ante ocupaciones ilegítimas o incumplimientos funciona como una "privación del derecho de propiedad sin indemnización". Argumenta que, al dar seguridad jurídica a los propietarios para recuperar sus bienes, aumentará la oferta de viviendas y esto ayudará a absorber la demanda habitacional.

Qué prevé el proyecto para las tomas de casas o tierras

El proyecto de Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada propone una reforma profunda para agilizar la recuperación de inmuebles ante ocupaciones ilegales, centrándose en una versión más dura del "desalojo express".

También en estos casos se establece que todos los juicios de desalojo, ya sean contra locatarios, intrusos o tenedores precarios, se tramiten por vía sumarísima.

El juez podrá disponer la entrega inmediata del inmueble en cualquier estado del juicio si el derecho invocado es verosímil y bajo caución juratoria del solicitante. La solicitud deberá resolverse en un plazo máximo de 5 días.

Dentro de las primeras 72 horas de dictada la primera providencia, el juez debe ordenar un reconocimiento judicial para constatar e identificar a todos los ocupantes con nombre, apellido y documento, contando con la asistencia del Defensor Oficial.

Los notificadores quedan autorizados a requerir el auxilio de la fuerza pública para identificar a los ocupantes y allanar domicilios si fuera necesario. Además, se valida el uso del domicilio electrónico constituido en los contratos para agilizar las notificaciones judiciales.

Cuáles son los cambios en Barrios Populares

El proyecto busca eliminar la suspensión general de desalojos por 10 años que rige actualmente para los barrios populares. El Gobierno argumenta que esta prohibición genera un "incentivo perverso" y un congelamiento que no resuelve la irregularidad dominial.

El Ejecutivo propone pasar de un modelo centralizado en el Registro Nacional de Barrios Populares a uno donde las provincias y municipios tengan un rol preponderante en la regularización dominial. Argumenta que, tras 7 años de vigencia del régimen actual, solo el 0,08% de los habitantes de estos barrios han obtenido títulos de propiedad privada.

Con estas medidas, el proyecto pretende reducir el riesgo de toma de propiedades, lo cual, según el diagnóstico oficial, ayudaría a bajar el precio de los alquileres al aumentar la oferta de inmuebles en el mercado.

Qué dice sobre tierras rurales, incendiadas y expropiaciones

Según el Ejecutivo, el derecho de propiedad es un presupuesto esencial para el desarrollo económico y la autonomía personal, y advierte que la normativa vigente ha generado incertidumbre y litigiosidad, por lo que apunta a los siguientes ejes:

Régimen de Expropiaciones (Ley N° 21.499)

Se establece que la declaración de utilidad pública debe ser de interpretación restrictiva y cumplir con estándares de idoneidad, necesidad y proporcionalidad.

Para evitar que la actuación estatal deprima el valor del bien, se determinará a la fecha inmediatamente anterior a cualquier acto estatal vinculado a la expropiación.

La indemnización se actualizará por el Índice de Precios al Consumidor (IPC) más una tasa de interés comercial.

Tierras Rurales (Ley N° 26.737)

Se elimina el límite legal para que las personas físicas o jurídicas de otro país puedan adquirir tierras rurales, que actualmente es el 15% del territorio nacional (o de una misma provincia o departamento), según lo establecido en la Ley de Tierras Rurales fijada por el kirchnerismo en 2011.

Los controles se concentrarán exclusivamente en operaciones donde participen Estados extranjeros o empresas con participación estatal extranjera, así como a tierras de fronteras, para resguardar la soberanía y seguridad nacional.

En la negociación en el Senado, el Gobierno logró mantener la desregulación, aunque cedió potestad a las provincias para aprobar ciertas ventas a extranjeros.

A algunos senadores aliados del Gobierno les hace ruido que se aplique el "silencio administrativo" establecido por la Ley Bases. Esto se traduce en que a los 60 días de solicitada la autorización para los casos especiales o de las provincias, si no hay respuesta oficial, se considera concedido el permiso.

Manejo del Fuego (Ley N° 26.815)

Respecto del cambio de uso de suelo, se eliminan las prohibiciones temporales de 30 a 60 años para modificar el uso de tierras incendiadas que no sean bosques nativos o áreas sensibles.

Registro de la Propiedad Inmueble (Ley N° 17.801)

La ley impulsa la digitalización integral, modernizando el sistema mediante el uso de la firma digital y soportes electrónicos para agilizar los trámites y reducir costos. Y se crea el Consejo Federal de Registros de la Propiedad Inmueble para administrar una Ventanilla Única Federal Inmobiliaria para abonar tasas.

Todas estas normas incluidas en la Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Intelectual serán votadas este jueves en el Senado, con las nuevas directivas para alquileres y el desalojo exprés.