Claves de la nueva Ley de Propiedad Privada: cómo serán los desalojos exprés y los contratos de alquiler
La posibilidad de firmar un contrato de alquiler en los próximos meses podría desarrollarse bajo un marco normativo diferente si el Congreso aprueba el proyecto de Ley de Propiedad Privada impulsado por el oficialismo que ya cuenta con media sanción en el Senado. La iniciativa incluye modificaciones sobre distintos aspectos vinculados con los inmuebles, entre ellos los procedimientos de desalojo, las expropiaciones, la regularización dominial y la digitalización de las escrituras.
Uno de los capítulos que concentra mayor atención es el referido a los desalojos por incumplimiento contractual, ya que propone cambios en el procedimiento judicial para la restitución de inmuebles. Sin embargo, durante el tratamiento parlamentario, el texto original enviado por el Poder Ejecutivo fue modificado y algunos de los cambios inicialmente previstos quedaron fuera de la versión que llegó al recinto.
Entre las modificaciones introducidas durante el debate en comisión figura la eliminación del artículo que reducía de diez a tres días el plazo para intimar el pago de un alquiler destinado a vivienda antes de iniciar una demanda de desalojo. De esta manera, el régimen vigente sobre ese punto permanecería sin cambios si el proyecto se aprueba en su redacción actual.
Además de las disposiciones vinculadas con los alquileres, la iniciativa incorpora reformas relacionadas con el régimen de expropiaciones, la implementación de documentación digital en los Registros de la Propiedad Inmueble y cambios en la denominada Ley Pierri para facilitar determinados procesos de regularización dominial.
Usurpación versus incumplimiento de contrato: las diferencias clave que cambian todo
Uno de los aspectos que distintos especialistas consideran necesario aclarar es la diferencia entre una usurpación y un incumplimiento de un contrato de alquiler, ya que ambos supuestos continúan teniendo tratamientos legales diferentes.
El abogado especializado en Derecho de la Empresa y directivo de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA), Enrique Abatti (h.), explicó que el proyecto no modifica los procedimientos penales aplicables a las usurpaciones.
Según indicó, la usurpación continúa siendo un delito previsto en el artículo 181 del Código Penal y su tramitación seguirá desarrollándose dentro del proceso penal. En cambio, la reforma modifica disposiciones del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, que regulan los procesos judiciales para recuperar inmuebles ocupados por locatarios, sublocatarios, tenedores precarios e intrusos.
El especialista también recordó que el Código Procesal Civil y Comercial de la Nación tiene aplicación en la Ciudad de Buenos Aires y que cada provincia cuenta con su propia legislación procesal. En ese sentido, el proyecto invita a las distintas jurisdicciones a adecuar sus normas si consideran conveniente incorporar disposiciones similares.
Esta distinción resulta relevante porque parte del debate público vinculó la iniciativa con las usurpaciones, cuando el texto legislativo concentra sus modificaciones sobre procedimientos civiles relacionados con la restitución de inmuebles.
Los 10 días de gracia para pagar el alquiler: qué pasa si no se modifican
Uno de los cambios que finalmente no prosperó durante el tratamiento legislativo fue la reducción del plazo para regularizar una deuda de alquiler destinada a vivienda.
En consecuencia, si el proyecto se aprueba tal como fue dictaminado, continuará vigente el plazo de diez días corridos previsto en el artículo 1222 del Código Civil y Comercial para que el inquilino pueda cancelar la deuda luego de ser intimado antes de que el propietario inicie una demanda de desalojo.
Abatti explicó que esa disposición seguirá aplicándose exclusivamente a las locaciones destinadas a vivienda.
En cambio, cuando se trate de locales comerciales, oficinas, depósitos u otros inmuebles con destino distinto al habitacional, el plazo podrá establecerse libremente en el contrato de alquiler de acuerdo con lo que pacten las partes.
El abogado sostuvo además que una eventual reducción en los tiempos de los procesos judiciales podría modificar algunas de las condiciones con las que actualmente se celebran los contratos de alquiler.
En ese sentido, señaló que procedimientos más ágiles podrían derivar en una disminución de los requisitos que habitualmente solicitan algunos propietarios al momento de alquilar una vivienda, aunque esa situación dependerá de cómo se implementen las nuevas disposiciones y de la evolución del mercado.
Desalojos digitales y restitución inmediata: las herramientas que aceleran los procesos
El proyecto incorpora distintas herramientas destinadas a agilizar los procesos judiciales para recuperar un inmueble en los casos previstos por la reforma.
Entre ellas aparece la posibilidad de tramitar determinadas acciones mediante procedimientos abreviados y la utilización de notificaciones electrónicas, que podrían realizarse tanto en el domicilio constituido por las partes como a través del correo electrónico incorporado al contrato.
Otra de las disposiciones establece que, cuando exista una situación de intrusión o tenencia precaria, el juez podrá ordenar la restitución inmediata del inmueble siempre que el propietario acredite documentalmente su derecho y preste una caución juratoria.
El texto también incorpora precisiones respecto de la entrega de llaves al finalizar la relación contractual. Según el proyecto, el propietario no podrá negarse a recibirlas, aunque conservará la posibilidad de reclamar posteriormente las sumas que considere adeudadas por otras vías judiciales.
Además, la iniciativa prevé mecanismos de actuación cuando en el inmueble existan menores de edad o personas en situación de vulnerabilidad. En esos casos, antes de concretar el desalojo deberán intervenir los organismos competentes para procurar una solución habitacional transitoria.
Por qué Inquilinos Agrupados rechaza la reforma punto por punto
Desde la organización Inquilinos Agrupados manifestaron su rechazo al proyecto y sostuvieron que las modificaciones propuestas aceleran los procesos de desalojo.
Su referente, Gervasio Muñoz, afirmó que la iniciativa representa una continuidad de reformas orientadas a agilizar la restitución de inmuebles y consideró que las modificaciones reducen las posibilidades de defensa de los inquilinos dentro de los procesos judiciales.
Según expresó, las disposiciones incluidas en el capítulo dedicado a las locaciones tienen como finalidad acelerar los desalojos.
Muñoz también vinculó el proyecto con la situación económica y sostuvo que muchas familias enfrentan dificultades para afrontar el pago de los alquileres.
En ese contexto, señaló que el avance de procedimientos más rápidos podría generar un escenario distinto para quienes atraviesen atrasos temporales por problemas laborales o económicos.
El dirigente recomendó además que quienes estén por celebrar un contrato de alquiler revisen detalladamente todas las cláusulas y busquen asesoramiento antes de firmar la documentación correspondiente.
Expropiaciones y escrituras digitales: qué más cambia con la Ley de Propiedad Privada
Además de las modificaciones sobre alquileres, la iniciativa incorpora reformas vinculadas con las expropiaciones.
Entre los principales cambios establece que la declaración de utilidad pública deberá encontrarse debidamente justificada de manera específica y restrictiva.
También fija un límite del 30% para el reconocimiento del lucro cesante dentro de la indemnización y dispone que el Estado no podrá adquirir el dominio del bien expropiado sin haber abonado previamente la compensación correspondiente.
Otro de los capítulos habilita la utilización de documentación digital en los Registros de la Propiedad Inmueble de todo el país, una medida orientada a incorporar herramientas electrónicas en distintos procedimientos registrales.
La propuesta también modifica la denominada Ley Pierri, ampliando las posibilidades de regularización dominial para quienes acrediten la posesión pública, pacífica y continua de una vivienda única durante un plazo mínimo de diez años.
Estos cambios forman parte del mismo proyecto de ley, que reúne distintas reformas relacionadas con la propiedad privada y los procedimientos administrativos y judiciales vinculados con inmuebles.
Los 10 puntos clave de la reforma que define el futuro de los alquileres
Si el Congreso aprueba el proyecto en los términos actualmente debatidos, los principales puntos quedarían conformados incorporando procedimientos más rápidos para recuperar inmuebles, manteniendo las garantías procesales para inquilinos en situación de vulnerabilidad y estableciendo nuevas reglas para expropiaciones y digitalización registral.
- Desalojos más ágiles: los procesos judiciales para recuperar inmuebles tramitarían mediante procedimientos más rápidos en los casos previstos por la reforma
- Las usurpaciones mantienen su régimen actual: el proyecto no modifica el tratamiento penal del delito de usurpación, que seguirá regulado por el Código Penal
- Se conserva el plazo de diez días para viviendas: los propietarios deberán intimar previamente al inquilino y otorgarle diez días corridos para cancelar la deuda antes de iniciar una demanda de desalojo
- Restitución inmediata en determinados supuestos: cuando exista intrusión o tenencia precaria, el juez podrá ordenar la entrega del inmueble si se acredita documentalmente el derecho del propietario y se presenta caución juratoria
- Notificaciones electrónicas: las comunicaciones podrán realizarse mediante correo electrónico además del domicilio constituido en el contrato
- Recepción obligatoria de las llaves: el propietario no podrá rechazar la entrega del inmueble, aunque mantendrá el derecho de reclamar deudas pendientes por la vía correspondiente
- Intervención ante situaciones de vulnerabilidad: antes de ejecutar un desalojo deberán actuar los organismos competentes cuando existan menores o personas vulnerables
- Reformas sobre expropiaciones: se establecen nuevas condiciones para la declaración de utilidad pública y para el pago de las indemnizaciones
- Digitalización registral: se habilita la presentación de documentación digital en los Registros de la Propiedad Inmueble
- Modificaciones en la Ley Pierri: se amplían los mecanismos de regularización dominial para determinados poseedores de viviendas
Mientras el oficialismo sostiene que la iniciativa busca modificar distintos procedimientos vinculados con la propiedad privada y otorgar mayor previsibilidad a los procesos judiciales, organizaciones de inquilinos consideran que las reformas propuestas no resolverán las dificultades de acceso a la vivienda y que podrían incrementar los conflictos entre propietarios e inquilinos. El tratamiento legislativo continuará en el Congreso, donde el proyecto deberá completar el proceso parlamentario antes de convertirse en ley.