¿Cómo dejarle un inmueble a un hijo sin que sea un bien ganancial?

Muchos padres quieren anticipar parte de su patrimonio a un hijo o una hija. No buscan solamente ayudarlo a acceder a una vivienda o transmitirle un activo. También quieren evitar que, si ese hijo atraviesa mañana un divorcio, el inmueble termine integrando la división de bienes con su cónyuge.

La regla legal es clara: los bienes recibidos por herencia, legado o donación son propios de quien los recibe, aunque la adquisición se produzca durante el matrimonio. Por lo tanto, cuando un padre dona gratuitamente un inmueble exclusivamente a su hijo, ese bien no se incorpora a la comunidad de ganancias ni debe dividirse por mitades frente a una futura ruptura matrimonial.

La herramienta más directa suele ser una donación inmobiliaria otorgada por escritura pública. Esta forma no es una elección administrativa: el Código Civil y Comercial exige escritura pública bajo pena de nulidad para las donaciones de inmuebles. El instrumento debe identificar con claridad al donante, al hijo beneficiario, el inmueble transmitido y el carácter gratuito de la operación.

Esto vuelve desaconsejable utilizar una compraventa ficticia para conseguir el mismo resultado. Si el hijo aparece comprando el inmueble durante el matrimonio, la regla general conduce a presumir que el bien adquirido a título oneroso es ganancial. Entonces habrá que demostrar de dónde salió el dinero y por qué, pese a la apariencia de compra, el inmueble debería considerarse propio.

La simulación no agrega protección. Agrega incertidumbre.

Por qué conviene documentar una donación inmobiliaria real

Cuando el objetivo real es donar, la escritura debería reflejar una donación verdadera. La planificación patrimonial se fortalece cuando la documentación coincide con lo que realmente ocurrió.

Sin embargo, conseguir que el inmueble original sea propio no resuelve todos los problemas posibles. La primera cuestión que debe contemplarse es qué ocurrirá si el hijo decide venderlo.

El Código reconoce como propios los bienes adquiridos mediante la reinversión del dinero obtenido por la venta de otro bien propio. Pero, tratándose de inmuebles u otros bienes registrables adquiridos durante el matrimonio, para que ese carácter sea oponible a terceros debe dejarse constancia en el nuevo acto de adquisición del origen de los fondos, identificando el bien propio vendido y contando, en principio, con la conformidad del otro cónyuge.

Por eso, el hijo no debería recibir el dinero de la venta en una cuenta de uso indistinto, mezclarlo con fondos familiares y luego comprar otro inmueble sin ninguna aclaración. Aunque pueda intentar probar posteriormente el origen, la falta de trazabilidad convierte una situación jurídicamente sencilla en una controversia compleja.

La escritura del nuevo inmueble debería consignar expresamente que el precio se paga con el producto de la venta del bien propio donado. También conviene preservar las escrituras, comprobantes bancarios y constancias de las transferencias.

No basta con que el dinero haya tenido origen propio. Ese origen debe poder reconstruirse y probarse.

Qué pasa si el hijo vende el inmueble donado

La segunda cuestión son los frutos. El inmueble puede seguir siendo propio, pero los alquileres devengados durante la vigencia de la comunidad son gananciales. Esto significa que, si el hijo recibe un departamento y lo alquila durante su matrimonio, la propiedad seguirá perteneciéndole exclusivamente, mientras que las rentas obtenidas durante ese período ingresarán, en principio, a la masa común.

La tercera cuestión son las mejoras. Si se amplía, refacciona o mejora sustancialmente el inmueble con dinero ganancial, eso no convierte automáticamente la propiedad en ganancial. Sin embargo, puede generar un derecho de recompensa a favor de la comunidad por el beneficio producido con fondos comunes. El Código contempla estas compensaciones cuando una masa patrimonial se beneficia a costa de la otra.

Por lo tanto, el cónyuge del hijo no adquiere por esa vía la mitad del inmueble. Pero puede existir un crédito que deba calcularse durante la liquidación de la comunidad.

Alquileres, mejoras y límites del carácter propio

Esta diferencia es importante porque evita dos errores opuestos:

Una alternativa especialmente valiosa es donar la nuda propiedad y reservar el usufructo.

Mediante esta estructura, el hijo se convierte en titular de la nuda propiedad, que recibe a título gratuito y, por lo tanto, con carácter propio. El padre conserva el usufructo: puede seguir usando el inmueble, habitarlo, alquilarlo y percibir las rentas durante el plazo pactado, habitualmente hasta su fallecimiento. El Código permite expresamente transmitir la nuda propiedad reservando el uso y goce.

Esta solución evita que el padre entregue hoy todo el control económico de un bien que quizá necesite para vivir o completar sus ingresos. La planificación no debería proteger a la generación siguiente a costa de dejar vulnerable a quien construyó el patrimonio.

También puede evaluarse la incorporación de cláusulas y reservas compatibles con la finalidad de la operación. Pero deben analizarse con cuidado. Una donación aceptada no puede revocarse libremente porque luego cambió la relación familiar. El Código limita la revocación a determinados supuestos, entre ellos el incumplimiento de cargos, la ingratitud y la supernacencia de hijos si fue expresamente prevista.

Por eso, donar no debe ser una reacción emocional ni una decisión tomada únicamente para "poner a salvo" un inmueble. Es una transmisión patrimonial real, con efectos que pueden ser difíciles de revertir.

Otro límite central es la legítima hereditaria.

Si existen varios hijos, cónyuge u otros herederos legitimarios, la donación debe analizarse dentro del patrimonio total del donante. Una atribución excesiva a favor de uno de los descendientes puede quedar sujeta a colación y obligar al beneficiario a compensar en dinero la porción afectada. La ley establece que la donación realizada a un descendiente que exceda la porción disponible más su legítima está sujeta a ese ajuste, aun cuando se haya previsto una dispensa de colación o una mejora.

La intención de proteger a un hijo frente a un eventual divorcio no justifica ignorar los derechos de los demás herederos. Una solución parcial puede convertirse, después del fallecimiento del padre, en un conflicto sucesorio entre hermanos.

También debe contemplarse un límite que suele omitirse: que el inmueble sea propio no significa que resulte absolutamente ajeno a las consecuencias familiares del divorcio.

Si la propiedad donada se convierte en vivienda familiar, su titular no puede disponer de los derechos sobre ella sin el asentimiento de su cónyuge mientras subsista esa condición. Además, ante la ruptura, el juez puede atribuir temporalmente el uso de la vivienda familiar a uno de los cónyuges, teniendo en cuenta el cuidado de los hijos, la situación económica, la salud y otros intereses familiares. Esto puede ocurrir aunque el dominio siga siendo propio del hijo.

El ex cónyuge no se convierte por ello en propietario ni recibe la mitad del inmueble. Pero puede obtener temporalmente su uso. El carácter propio protege la titularidad; no elimina necesariamente toda restricción familiar sobre la vivienda.

Qué revisar antes de donar un inmueble a un hijo

Por eso, la pregunta correcta no es simplemente cómo poner un inmueble a nombre de un hijo.

Antes de firmar, deberían responderse cuestiones más profundas: si el padre necesita conservar el uso o las rentas, si existen otros herederos, qué valor representa la donación dentro del patrimonio total, qué ocurrirá si el hijo vende, cómo se documentará una reinversión, quién pagará las mejoras y si la propiedad será utilizada como vivienda familiar.

Lo que veo con frecuencia es que las familias resuelven el primer movimiento -la transferencia-, pero no diseñan la vida posterior del activo. El conflicto aparece años después, cuando ya no vive el donante, se perdió la documentación o el inmueble original fue reemplazado por otro.

La mejor planificación no es la que únicamente logra que el bien sea propio el día de la escritura. Es la que permite conservar, demostrar y administrar ese carácter durante toda la vida del patrimonio.

Una donación bien estructurada puede cumplir tres objetivos simultáneos: proteger al hijo frente a una eventual división de bienes, conservar para el padre el uso o los ingresos que necesita y respetar los derechos sucesorios de los demás herederos.

Una transmisión improvisada puede conseguir exactamente lo contrario: desproteger al donante, generar dudas sobre el origen de los fondos y trasladar el conflicto a la próxima generación.