Desalojos exprés: qué cambios aprobó Diputados y qué falta para que rijan
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La Cámara de Diputados dio media sanción, con modificaciones respecto del texto aprobado por el Senado, al proyecto de ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada. El capítulo dedicado a los desalojos modifica el procedimiento para recuperar inmuebles urbanos y rurales, amplía quiénes pueden iniciar estas acciones y establece nuevas condiciones para solicitar la restitución de una propiedad durante el proceso judicial.
Entre los principales cambios figuran la obligación de tramitar los desalojos mediante juicio sumarísimo, la posibilidad de solicitar la entrega inmediata del inmueble en determinados supuestos y nuevas reglas para los contratos de alquiler, incluida la intimación previa por falta de pago y la devolución de las llaves.
Como Diputados introdujo modificaciones al texto aprobado por el Senado, el proyecto deberá regresar a la Cámara alta. Por ahora, las disposiciones analizadas no están vigentes.
Cómo será el nuevo juicio de desalojo
El proyecto modifica el artículo 679 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación y establece que las acciones de desalojo de inmuebles urbanos y rurales deberán tramitar mediante juicio sumarísimo, un procedimiento judicial abreviado respecto de los procesos ordinarios.
La iniciativa también modifica el artículo 680 y amplía la legitimación para iniciar estas acciones. Mientras que el texto aprobado por el Senado contemplaba a la persona que tuviera derecho a la restitución del inmueble, Diputados estableció que podrá demandar todo sujeto que invoque un derecho o interés legítimo afectado, cualquiera sea su naturaleza jurídica.
La acción podrá dirigirse contra:
- Locatarios
- Sublocatarios
- Tenedores precarios
- Intrusos y otros ocupantes cuando exista un deber exigible de restituir el inmueble
En el caso de quienes hayan ingresado legítimamente a la propiedad, el desalojo podrá plantearse cuando hayan incumplido las condiciones de uso del inmueble o se encuentren en mora de acuerdo con el contrato celebrado.
La reforma del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación no implica, por sí sola, que todas las reglas procesales se apliquen automáticamente a los juicios que tramitan ante las justicias provinciales, que cuentan con sus propios códigos de procedimiento. El proyecto también contempla la aplicación del proceso sumarísimo o del procedimiento más abreviado previsto por cada jurisdicción en los supuestos regulados por el Código Civil y Comercial.
Qué cambia para los inquilinos que no pagan el alquiler
El proyecto modifica el artículo 1222 del Código Civil y Comercial de la Nación y establece nuevas condiciones para iniciar una demanda de desalojo por falta de pago en contratos con destino habitacional.
Antes de presentar la demanda, el locador deberá intimar fehacientemente al inquilino para que pague la deuda, con indicación del lugar de pago y un plazo de al menos 10 días corridos desde la recepción de la notificación.
Este plazo constituye uno de los cambios introducidos por Diputados respecto del texto aprobado por el Senado, que establecía un mínimo de tres días corridos.
La notificación podrá enviarse al domicilio denunciado por el locatario en el contrato, incluido el domicilio electrónico constituido para ese fin. También se considerará válida cuando el inquilino se niegue a recibirla o cuando no pueda concretarse por una causa que le sea imputable.
Una vez vencido el plazo sin que se haya efectuado el pago, el locador podrá iniciar la acción judicial de desalojo. También podrá hacerlo cuando el contrato se haya extinguido por cualquier causa y el ocupante no restituya el inmueble.
El plazo de 10 días corresponde específicamente a la intimación previa por falta de pago en contratos de vivienda. No constituye un plazo general aplicable a todos los desalojos.
Restitución inmediata del inmueble: cuándo podrá solicitarse
El proyecto modifica los artículos 680 bis y 684 bis del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación y establece supuestos en los que el demandante podrá pedir la entrega inmediata del inmueble mientras se tramita el juicio.
Cuando la demanda se dirija contra tenedores precarios, intrusos u otros ocupantes cuyo deber de restituir sea exigible, el juez podrá ordenar la restitución inmediata a pedido del demandante, una vez trabada la litis, es decir, constituida la relación procesal entre las partes.
Para conceder la medida, el derecho invocado deberá resultar verosímil y quien la solicite tendrá que prestar previamente caución juratoria. Esta consiste en una declaración formal por la cual el solicitante asume la responsabilidad por los daños que pudiera ocasionar una medida que posteriormente sea dejada sin efecto.
La restitución no será automática: deberá ser solicitada por la parte interesada y concedida por el juez conforme a los requisitos establecidos en el proyecto.
En este punto también hay diferencias con el texto del Senado. La versión aprobada por la Cámara alta contemplaba la restitución inmediata frente al intruso y fijaba un plazo de cinco días para que el juez resolviera el pedido. Diputados amplió los supuestos a los tenedores precarios y otros ocupantes, y eliminó ese plazo específico.
También podrá pedirse por falta de pago o vencimiento del contrato
La iniciativa contempla además la posibilidad de solicitar la desocupación inmediata en los procesos iniciados por falta de pago o vencimiento del contrato.
En esos casos, el demandante podrá pedir la medida bajo caución juratoria, de acuerdo con el procedimiento previsto en el proyecto. La decisión corresponderá al juez, que deberá evaluar si se cumplen las condiciones legales aplicables.
La reforma incorpora también una sanción para quien obtenga la restitución ocultando hechos o documentos que acrediten la existencia de una relación locativa o el pago de alquileres.
Si esa conducta queda acreditada, podrá aplicarse una multa de hasta 10 veces el importe del último alquiler, a favor de la contraparte.
Además, en los juicios fundados en la falta de pago o en el vencimiento del contrato, el proyecto establece que solo se admitirá prueba documental y pericial.
Qué pasa si el propietario no quiere recibir las llaves
El proyecto modifica las reglas sobre la devolución del inmueble al finalizar el contrato de alquiler.
El locador no podrá negarse a recibir las llaves ni condicionar su recepción, aunque podrá reservarse el derecho a reclamar las obligaciones pendientes del inquilino.
Si el propietario se niega a recibirlas o guarda silencio frente al requerimiento del locatario, este podrá realizar una consignación judicial de las llaves, es decir, depositarlas judicialmente para formalizar su devolución. Los gastos y costas de ese procedimiento quedarán a cargo del locador.
La iniciativa establece que el inquilino dejará de adeudar alquileres y obligaciones accesorias desde el día en que notifique fehacientemente al propietario para que reciba las llaves, siempre que efectúe la consignación judicial dentro de los 10 días hábiles siguientes.
Si la consignación se realiza después de ese plazo, el cese de esas obligaciones se producirá desde que se notifique al locador el depósito judicial de las llaves.
Qué protección habrá para menores, personas con discapacidad y adultos mayores
Diputados incorporó el artículo 680 quáter al Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, que establece medidas específicas para los procesos de desalojo en los que se acredite la presencia de menores de edad, personas con discapacidad o adultos mayores en situación de desamparo.
Antes de ejecutar el lanzamiento, el juez deberá dar intervención obligatoria a los organismos locales de protección y al Ministerio Público Tutelar.
Además, deberá establecer un plazo prudencial que no podrá superar los 10 días para adoptar las medidas necesarias destinadas a garantizar una alternativa habitacional transitoria.
Estas disposiciones no implican la suspensión del juicio: el expediente continuará mientras se adoptan las medidas de protección correspondientes.
El proyecto también establece condiciones específicas para la caución juratoria en estos casos. Solo será admisible cuando el derecho del demandante resulte inequívoco y no estén comprometidos los derechos de terceros ocupantes de buena fe.
Si existen dudas, el juez podrá exigir una fianza personal o real suficiente para responder por eventuales daños y perjuicios.
Inspección del inmueble antes de la demanda
La iniciativa modifica el artículo 680 ter y establece que, en determinados casos, deberá realizarse un reconocimiento judicial antes de correr traslado de la demanda, es decir, antes de notificar formalmente al demandado para que intervenga en el proceso.
La medida será aplicable cuando el reclamo se funde en un cambio de destino del inmueble, su deterioro, la realización de obras nocivas o un uso abusivo o deshonesto.
El reconocimiento deberá realizarse dentro de las 72 horas posteriores al dictado de la primera providencia y contará con la asistencia del Defensor Oficial.
Su finalidad será constatar e individualizar a las personas que ocupan el inmueble. Para ello, se deberán registrar sus nombres completos, nacionalidad y número de documento o pasaporte.
Diputados también modificó el texto del Senado en este punto y precisó los supuestos en los que corresponde realizar el reconocimiento judicial.
Cómo serán las nuevas notificaciones
El proyecto establece nuevas reglas para notificar la demanda de desalojo.
Si el contrato no establece un domicilio especial y el demandado no tiene domicilio real dentro de la jurisdicción, la demanda podrá notificarse en el inmueble cuyo desalojo se reclama o en el domicilio electrónico constituido para ese fin.
El oficial notificador deberá identificar a las personas que se encuentren en la propiedad y preguntarles qué relación tienen con el demandado y en qué carácter ocupan el inmueble. También podrá solicitar el auxilio de la fuerza pública cuando sea necesario.
Si la notificación se realiza en la propiedad, deberá informar a los sublocatarios y demás ocupantes presentes sobre la existencia del juicio, aunque no hayan sido identificados previamente en la demanda.
Además, deberá advertirles que la eventual sentencia de desalojo producirá efectos respecto de todos los ocupantes y que podrán ejercer sus derechos dentro del plazo para contestar la demanda.
La ausencia de alguno de los ocupantes durante la notificación no impedirá la continuidad del proceso. Según el proyecto, la sentencia también producirá efectos respecto de quienes no hayan estado presentes al momento de la diligencia.
Cómo se ejecutará el lanzamiento
La iniciativa incorpora el artículo 686 bis, referido al mandamiento de lanzamiento, que es la orden judicial para ejecutar materialmente el desalojo.
El mandamiento podrá autorizar al oficial de justicia a requerir el auxilio de la fuerza pública, allanar el domicilio y abrir cerraduras, incluso cuando el inmueble se encuentre desocupado.
También podrá habilitar la diligencia durante días y horas inhábiles, cuando corresponda conforme a las reglas procesales.
Además, el oficial de justicia podrá designar un depositario para los bienes muebles que permanezcan dentro del inmueble al momento del lanzamiento.
Qué cambia respecto del proyecto que había aprobado el Senado
Las modificaciones introducidas por Diputados en el capítulo sobre desalojos incluyen cambios en los requisitos para iniciar las acciones, los plazos de intimación y los supuestos de restitución inmediata.
Las principales diferencias son:
- Quiénes pueden iniciar el desalojo: el Senado contemplaba a quien tuviera derecho a la restitución; Diputados amplió la fórmula a quienes invoquen un derecho o interés legítimo afectado
- Intimación por falta de pago: el plazo mínimo pasó de tres a 10 días corridos
- Restitución inmediata: Diputados amplió los supuestos a tenedores precarios y otros ocupantes, y eliminó el plazo específico de cinco días para que el juez resolviera el pedido
- Reconocimiento judicial: se modificaron los supuestos en los que debe realizarse y se fijó un plazo de 72 horas desde la primera providencia
- Personas en situación de vulnerabilidad: se incorporó una regulación específica para menores, personas con discapacidad y adultos mayores en situación de desamparo
Cuándo podrían entrar en vigencia las nuevas reglas
La Cámara de Diputados aprobó el proyecto con modificaciones el 21 de octubre de 2026, por lo que la iniciativa deberá regresar al Senado para su revisión. La Cámara alta tendrá que analizar los cambios introducidos y resolver conforme al procedimiento constitucional aplicable a los proyectos modificados por la Cámara revisora.
Por ahora, las nuevas reglas de desalojo no están vigentes. Se trata de disposiciones incluidas en un proyecto que todavía debe completar el trámite legislativo.
Si el Congreso sanciona definitivamente la iniciativa, deberán cumplirse las etapas de promulgación y publicación correspondientes antes de su entrada en vigencia.
