Si un médico hubiera atendido al mercado inmobiliario durante este año, sin dudar le hubiera diagnosticado trastorno de bipolaridad. En poco tiempo, y con la importante devaluación que sufrió el peso en un breve lapso, los créditos hipotecarios pasaron del éxtasis en abril pasado, al punto más bajo en octubre.

De acuerdo con los últimos datos que se manejan en el sector, la tendencia que muestra la evolución de los préstamos es cada vez peor. Aunque la comparación intermensual no arroja una caída pronunciada, la preocupación tanto de agentes inmobiliarios como de desarrolladores es que la tendencia se mantiene.

Y mientras que en septiembre pasado los préstamos representaron apenas el 10,8% del total de las escrituras que se firmaron, en octubre ya no alcanzaría las dos cifras.

Apenas unos meses antes, el humor del mercado era completamente diferente. En abril todos festejaban el hecho de atravesar un gran momento, apalancados por el buen desempeño de los créditos UVA. La comparación entre aquel momento y este es muy dura. Se observa un desplome superior al 80% entre ambas puntas, toda una muestra de la debacle que se generó en el mundo de los ladrillos en apenas un semestre.

En el segundo bimestre del año, cuatro de cada 10 operaciones estaban apalancadas por el financiamiento bancario. Esta cifra, incluso, fue superior a que se registró en el total de todo 2017.

Esos dos meses fueron los que marcaron el mejor momento, y a partir de allí se evidenció el descenso.

⦁ Marzo: la cantidad total de las escrituras de compraventa de inmuebles en la Ciudad registró un crecimiento de 34,6% respecto del nivel de un año antes, con 6.075 registros. En este lapso las escrituras formalizadas con hipoteca bancaria total sumaron 2.159 casos, un 132,6% más que las registradas un año antes. Representaron el 35,5% del total, frente a 20,5% de igual período de 2017.

⦁ Abril: se cerraron 5.977 operaciones, un 48% más que el registro de igual mes de 2017. Al tomar en cuenta la cantidad de transacciones que se cerraron con préstamos hipotecarios mediante, se observa un avance del 173% en relación con un año antes.

El fuerte resorte que significaron los préstamos UVA para el mercado inmobiliario durante los primeros cuatro meses del año fue tan importante, que pese a no dejar de mostrar signos negativos durante la mayor parte del año, el comparativo anual aún sigue siendo de los mejores.

Al tomar como referencia el período enero-octubre queda en evidencia que ese período de 2018 fue el más fructífero desde 2009, al menos en cuanto a lo que la participación de las hipotecas se refiere.

En los primeros 10 meses de 2018 se contabilizaron casi 12.500 transacciones con préstamo mediante, por encima de las 11.950 de ese mismo período de 2017, hasta el momento la cifra más alta.

Muy por debajo quedaron los 3.319 casos de 2016, el peor registro para ese período desde 2019, sin dudas el peor momento para el mercado inmobiliario en general.

Al analizar el comportamiento de octubre, sin embrgo, queda en evidencia el por qué de la fuerte caída que viene registrando la venta de inmuebles.

Octubre de 2018 cerró con apenas 350 operaciones concretadas con crédito mediante, la segunda peor marca desde 2009, apenas superada por las 299 de 2014.

⦁ De este modo quedó por debajo de las 424 que se registraron en 2013.

⦁ En octubre de 2015 se tocaron las 473 transacciones con hipotecas.

⦁ En el mismo mes de 2016 sumaron 563.

⦁ En 2012 se cerraron 621 operaciones apalancadas por los bancos

⦁ Y en 2009 habían sido 647

"Si el año no termina todavía en un nivel más bajo que el actual es porque el arranque fue bueno, desde ya por la interesante presencia que tuvieron los créditos hipotecarios. Pero de no haber sido por esa situación, estaríamos en presencia de un período realmente malo", relató a iProfesional Alejandro Bennazar, titular de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA).

Con la mira puesta en cómo podrá cerrar el año, las previsiones de los diferentes actores del mercado inmobilario indican que se moverán entre las 13.200 y las 15.000. Este cálculo toma como base las 12.000 hipotecas que se firmaron entre en el período enero-spetiembre de este año, con un movimiento actual de unas 400 mensuales. En octubre del año pasado se habían firmado 1939 hipotecas, cinco veces más que la marca que se registró el el mismo mes de este año.

"No se puede esperar demasiado más. Hay que ser concientes de que vivimos un año muy particular debido a la importante devaluación que sufrió el peso", se queja Bennazar.

Ventas, sin reacción

De acuerdo con las cifras que maneja el mercado inmobiliario, en octubre se observó un comportamiento de las ventas muy similar al que se registró un mes antes, aunque se observaron cifras apenas mejores.

En septiembre pasado las ventas totales de inmuebles alcanzaron las 3.544, mientras que en octubre también se mantuvieron por debajo de las 4.000, aunque con números algo más alentadores.

¿Esta muy pequeña mejora puede ser tomada por los operadores inmobiliarios como un signo de esperanza? "Para nada. El año ya está jugado y sabemos que cerrará con signo negativo. Ya no hay nada que podamos hacer y ahora habrá que poner las expectativas en el año que viene; aunque aquí para que la situación mejore en 2019 será fundamental revitalizar el tema créditos hipotecarios, que pesan cada vez menos", sostuvo Bennazar.

El directivo explica, además, que noviembre y diciembre son históricamente los mejores meses del año en cuanto a ventas por lo que, incluso en este contexto negativo, en esta caso también se estaría dando una situación similar.

La frase de Bennazar, claramente desesperanzado, se puede resumir también en la importante diferencia que existe entre estas cifras y las de octubre del año pasado, cuando se registraron 6.152 operaciones. El comportamiento del financiamiento fue muy dispar entre el comienzo y el cierre del año.

⦁ En el primer cuatrimestre se firmaron cerca de 8.000 escrituras sobre un total de 20.578 operaciones inmobiliarias en total (una participación de 38,5%).

⦁ Para el último cuatrimestre las mejores perspectivas hablan de tocar las 15.000 transacciones, mientras que los créditos otorgados serían unos 1.500. Este 10% de participación sería muy similar a las peores épocas del sector, donde las ventas escaseaban producto de la "desaparición" de los créditos hipotecarios.

Ya con el año jugado, ahora agentes inmobiliarios y desarrolladores apuntan a ver qué pasará durante 2019. Anticipan que “no será fácil”, y como termómetro para saber qué ocurrirá ponen en el medio justamente a los créditos hipotecarios.

Para muchos, el actual sistema de créditos UVA ya perdió sentido a raíz de que una de las grandes ventajas que ofrecían eran que exigen a los tomadores un nivel de ingresos mucho más bajo que las líneas tradicionales.

Pero esta barrera comenzó a subir, y esa ventaja ya no es tan tentadora como lo era al momento en el que los UVA comenzaron a dar sus primeros pasos en el mercado.

El alza del dólar frente al peso no hizo más que alejar cada vez más a los interesados en acceder al financiamiento bancario de su sueño de la casa propia, a tal punto que muchos de quienes tenían casi cerrado préstamo debieron desistir de cerrar la operación.

Desde los bancos, incluso, advierten que “podemos pasar semanas enteras sin recibir una solicitud de crédito”, en tanto que cuando sí registran movimiento “no son mucho más de dos o como mucho tres carpetas por mes”.

El crédito apareció casi tan rápido como se fue. Ilusionó a inmobiliarias y propietarios con una reactivación del mercado, pero la realidad los golpeó cuando la rueda apenas había empezado a girar.

Ahora casi todo volvió a ser como era antes de la aparición de los UVA, y todo hace prever el año que viene no se podrán observar grandes avances.