Más artículos
Departamentos en Olivos, oportunidad: ¿cuánto cayó el precio del metro cuadrado en dólares?

Departamentos en Olivos, oportunidad: ¿cuánto cayó el precio del metro cuadrado en dólares?

Departamentos en Olivos, oportunidad: ¿cuánto cayó el precio del metro cuadrado en dólares?
Luego de 5 años de subas consecutivas, los valores promedio de oferta para unidades nuevas retroceden 8,78%. Resultados 13° relevamiento anual
Por iProfesional
03.07.2020 19.02hs Negocios

Olivos, la localidad del corredor norte del primer cordón del GBA se ha caracterizado siempre por ser un área con un tejido residencial homogéneo, donde predominan las viviendas individuales sobre lote propio. Sin embargo, allí también viene creciendo la oferta de departamentos y ahora se ofrecen con precios casi un 9% por debajo que el año pasado.

No obstante, en la última década, aunque en forma concentrada dentro de su área céntrica o bien siguiendo el corredor de la Avenida del Libertador, creció en altura -al igual que la mayoría de las localidades del conurbano- a partir del fuerte impulso que vivió la construcción privada de edificios multifamiliares.

Dentro de esta localidad de 7,7 km 2 de superficie, la consultora Reporte Inmobiliario realizó un relevamiento de la zona que rodea un sector del área céntrica de Olivos y el Puerto (sobre el corredor de Av. del Libertador, desde la Av. San Martín hasta la calle Diaz Vélez).

Del relevamiento de Reporte Inmobiliario surge que el valor promedio en dólares por m2 de la muestra es a julio de este año un 8,78% más bajo que hace un año. El valor de cotización promedio actual alcanzó los u$s3.941 por metro cuadrado, frente a los u$s4.331 del año pasado.

El precio del metro cuadrado cayó luego de cinco años de subas.
El precio del metro cuadrado cayó luego de cinco años de subas.

¿Dónde comprar en Zona Norte?: el ranking de precios

Si bien no hay sector que no esté siendo golpeado por la pandemia del coronavirus, el sector inmobiliario ya está sufriendo una caída desde hace dos años, y es por eso que con las tazas de venta tan bajas, se está haciendo una revisión de los valores.

A fines de junio se pudo conocer un comparativo de los precios de los departamentos ubicados en la zona norte del conurbano bonaerense.

De acuerdo a un relevamiento del portal especializado Zonaprop, el precio promedio pretendido por propietarios de Zona Norte es: 

  • Para un departamento de dos ambientes y 50 metros cuadrados es de 118.500 dólares
  • Para un departamento de 3 ambientes y 70 m2 ronda los 165.900 dólares
 

De este modo, el precio promedio de un departamento de dos ambientes en Zona Norte es más alto que el de un tres ambientes en Zona Oeste-Sur, ya que en la primer región una unidad de 2 ambientes cotiza 118.000 dólares, mientras que en los municipios del oeste y sur bonaerense un departamento de 3 ambientes ronda los 116.000 dólares.

En lo que respecta al precio promedio por metro cuadrado, en Zona Norte se ubica en 2.368 dólares; mientras que en la Zona Oeste-Sur es de 1.751 dólares el metros cuadrado.

Precios de inmuebles por municipios

Por municipios, en Zona Norte se encuentran por encima del precio promedio las unidades ubicadas en los partidos de:

- Vicente López (2.790 dólares/m2)

- San Isidro (2.717 dólares/m2)

- San Fernando (2.707 dólares/m2)

- Tigre (2.404 dólares/m2).

 

Por debajo de la media están:

- Escobar (1.957 dólares/m2)

- Pilar (1.897 dólares m2)

- Malvinas Argentinas (1.721 dólares/m2)

- San Miguel (1.695 dólares/m2)

- General San Martín (1.628 dólares/ m2) 

- José C. Paz (1.506 dólares/m2)

 

Cómo aprovechar la inversión

Ante la disparada del contado con liquidación y el dólar blue, gran cantidad de personas se plantean la posibilidad de aprovechar las divisas que tienen en cartera para pasarse a ladrillos o campos, ya que los precios de las propiedades tanto urbanas como rurales medidos en dólares son menores a los anteriores a la pandemia. 

La cuestión es elegir adecuadamente, y conocer cuáles son los efectos impositivos en el impuesto al patrimonio futuro y qué sucede ante una eventual venta de dicho inmueble, dijo Santiago Sáenz Valiente, del estudio SSV & Asoc.Lo primero, dado que se estará seguramente ante la titularidad de dos propiedades, en caso de ser ambas urbanas, será determinar cuál de ellas será la vivienda permanente, indicó Sáenz Valiente.

Para el especialista, seguramente convendrá trasladarse por ejemplo a la casa que había pensado adquirirse como vivienda de fin de semana, atento a las normas de valuación en el Impuesto a los Bienes personales y la situación ante el futuro impuesto por la venta.

Es que la vivienda adquirida quedaría registrada a su valor de adquisición, menos amortización, que seguramente tendrá una valuación bastante más elevada que aquella casa o departamento que tenía en su patrimonio desde hace varios años.Hay que verificar, eso sí, dijo Sáenz Valiente, que el valor no supere $18 millones, hoy equivalentes a u$s257.000 a cotización oficial, pero cuyo valor efectivo sería, considerando la cotización del dólar MEP, de $28.270.000.Si el valor fiscal es menor a esos $18 millones, siendo casa habitación quedar exenta del Impuesto a los Bienes Personales.

ccc
Los precios de los departamentos en la zona norte son un 26% más caros

Y ante una futura venta, si se registra la propiedad adquirida como casa habitación, no tributará impuesto alguno ni siquiera el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI), precisamente por su condición de habitación permanente, indicó Sáenz Valiente.

En caso de que no pueda registrarse como casa habitación, y quede inscripta como segunda propiedad, el inmueble adquirido quedará gravado por Bienes Personales al valor de la escritura más los gastos del escribano y otros, menos amortización, a la tasa del 1,25% para los bienes del país siendo un incremento relevante.

En cambio, para el inmueble que está en su patrimonio desde tiempo atrás, seguramente su valuación sería en función de la valuación fiscal 2017 actualizada por inflación.Al momento de la venta, como este inmueble fue adquirido luego del 1 de enero de 2018, cuando cambió la ley, se pagará un impuesto cedular del 15%.

Se deberá comparar precio de venta en pesos, es decir de dólares por cotización oficial, con precio de costo en pesos según escritura también a cotización oficial si hubiese sido adquirido en dólares, aseveró Sáenz Valiente.Y advirtió que, para que no se produzcan incongruencias en las declaraciones personales, la escritura se debe realizar en la misma moneda del dinero que está ahorrado por el contribuyente y fue destinado a la compra de esa propiedad.

Conocé el valor del dólar en Dólar Hoy y seguí la cotización y comportamiento minuto a minuto. CLICK AQUÍ Enterate lo último sobre economía digital, startups, fintech, innovación corporativa y blockchain. CLICK AQUÍ Convertí a iProfesional en tu fuente de noticias. SEGUINOS AQUÍ
Negocios en tu mail
Suscribite a nuestro newsletter y recibí diariamente las últimas noticias en finanzas personales. Economía, impuestos, tecnología y buenos negocios:
Lo más leído
Más sobre Negocios