Los alquileres en el Gran Buenos Aires tuvieron en marzo un aumento interanual de 59,11% en el caso de los dos ambientes y de 61% en los de tres ambientes, según un informe de Reporte Inmobiliario.

"Por primera vez en años los aumentos superaron a la inflación interanual del mismo período que fue del 42,6 %", asegura el informe y detalla que se trata de la mayor tasa de incremento interanual de la serie.

El valor locativo mensual promedio de las 13 localidades analizadas en forma trimestral por Reporte Inmobiliario desde junio del 2009 alcanzó a fines de marzo pasado los $32.732 para una unidad usada standard de dos dormitorios en promedio mientras que un dos ambientes cotizó en promedio $24.641 mensuales.

De acuerdo con el informe, los aumentos se aceleraron a partir del tercer trimestre del año pasado y sobre todo en el último trimestre de este año, donde las tasas de incremento superaron el 20%. De acuerdo con la información —que releva Avellaneda, Quilmes, Lanús, Lomas de Zamora, La Plata, Ramos Mejía, Haedo, Morón, Vicente López, Olivos, Martínez, San Isidro y Tigre— los valores más altos se verifican en el Corredor Norte del primer cordón del GBA.

Razones

Según Reporte Inmobiliario, este aumento se explica por diversas razones, entre las que se cuentan "un mayor riesgo para los propietarios asociado a la nueva legislación de alquileres y a los decretos de congelamiento de aumentos y suspensión de desalojo por falta de pago".

En la Argentina 8 millones de personas alquilan y le destinan aproximadamente el 40% de sus ingresos a ese concepto, según una estimación de la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ). Si bien en junio de 2020 se aprobó una nueva ley nacional de alquileres que establece un índice oficial para actualizar anualmente el precio de los alquileres (que pondera inflación y salarios), no hay ninguna norma que regule el monto que puede exigir el propietario a la hora de firmar un nuevo contrato de ingreso a su propiedad o de renovar un contrato vencido al inquilino que ya vive en el lugar. Por ese motivo, ese momento es el que aprovechan para aplicar un aumento marcado y blindarse por los tres años siguientes, que es el plazo que estableció la nueva ley.

Luego del vencimiento, el 31 de marzo pasado, del decreto que congeló alquileres desde inicios de 2020 y prohibió los desalojos por falta de pago y por la situación crítica de miles de familias, el Gobierno ultima ahora nuevas medidas de apoyo a los inquilinos. Sea anticipó que serán anunciadas esta semana por el presidente Alberto Fernández junto con el ministro de Hábitat, Jorge Ferraresi.

¿Vuelve el congelamiento?

Un nuevo cambio de reglas, para dolor de cabeza de los actores del sector. A tono con el vaivén permanente que evidencian las actividades económicas desde que irrumpió la pandemia, la cartera de Desarrollo Territorial y Hábitat que encabeza Jorge Ferraresi anticipó que, en el transcurso de la semana próxima, habrá novedades para los inquilinos que no puedan cumplir con sus obligaciones mensuales.

Lo expuesto por el Ministro va en línea con lo divulgado por iProfesional hace casi una semana. El viernes pasado, este medio informó que el oficialismo colocó sobre la mesa de las posibilidades para el ámbito inmobiliario la posibilidad promover un nuevo congelamiento en los alquileres.

La existencia de esta posibilidad fue reconocida por distintos referentes de la actividad del ladrillo. Entre comercializadores y desarrolladoras brotó la preocupación en tanto, aseguran, una medida de esas características terminaría por reducir aún más la oferta de inmuebles volcados al mercado locativo. Además de disparar hacia arriba las cotizaciones en los nuevos contratos.

En el sector inmobiliario dan por descontado que un movimiento así volvería a tirar abajo cualquier atisbo de confianza en un contexto en el que los propietarios no dejan de perder rentabilidad. Señalan, también, que la vuelta de una medida de esas características implicaría un parate importante en el lanzamiento de nuevos proyectos de unidades para alquilar. Aparte de resaltar que ese movimiento reduciría fuerte el ritmo de los emprendimientos ya en construcción.

Una semana después de lo anticipado por iProfesional, en el ámbito del ladrillo la lectura que prevalece es que la opción del congelamiento perdió posiciones en el abanico de alternativas que anunciaría el Gobierno. Aunque, claro, nadie se anima a dar por descartada la posibilidad. La opinión entre comercializadores y desarrolladoras es la misma: una eventual vuelta del congelamiento terminaría de destruir el mercado de alquileres.

Entre los actores la idea que predomina es que el oficialismo sí restablecería el veto a los desalojos, más allá de que los indicadores que maneja el sector en ese nicho son muy poco significativos.

"Es muy probable que se establezca una medida para los desalojos así como se acaba de hacer con los despidos. Lamentablemente, no hubo consultas a nuestro sector por lo que tampoco se nos ha hecho partícipes de la decisión que viene. Tenemos el termómetro real del mercado, de la situación en ese sentido, pero se nos ignora", dijo a iProfesional Marta Liotto, vicepresidenta de CUCICBA, la organización que nuclea a los corredores inmobiliarios de la Ciudad.

"La vuelta de la prohibición de los desalojos se puede asumir por una cuestión sanitaria, quizás el Gobierno de esa forma apunte a limitar el movimiento de mudanzas más allá de las situaciones de falta de pago. Pero hay que decir que este último aspecto no es relevante como para impulsar una medida de esas características", agregó.

Según Liotto, el porcentaje de los inquilinos que muestran incumplimiento de pagos en este tramo de la pandemia apenas alcanza al 1 por ciento. "El promedio histórico es de 0,5 por ciento. Eso hace que una medida así resulte injustificada", comentó.

Según las inmobiliarias el nivel de incumplimiento en el pago es tan bajo que no justifica otro cambio de reglas.

Se complicará la oferta

Para la experta, la imposición de un nuevo cambio de pautas en el mercado no hará más que complicar la oferta de inmuebles volcados al alquiler. "Sería una nueva intervención del Estado en los contratos entre privados. Afectará la conciencia de los propietarios, generará una nueva carga que perjudicará fuerte la predisposición de los dueños", aseguró.

Liotto remarcó que, de ocurrir, la injerencia del Gobierno no hará más que ampliar la quita de inmuebles del mercado de alquileres para su posterior puesta a la venta. "Las locaciones en venta se incrementaron 14 por ciento en lo que va del año. Eso significa menos oferta para alquilar, aumentos de precios. No se justificaría prohibir los desalojos porque, en definitiva, eso es algo que casi no ocurre y, en cambio, se desalentará una vez más al propietario", enfatizó.

Desde la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) su titular, Alejandro Bennazar, sostuvo ante iProfesional que en torno a la entidad hay dos posiciones respecto de lo que anunciará el Gobierno la próxima semana.

Por un lado, quienes confían en que sólo se motorizarán líneas de crédito como opción para impulsar la compra por parte de inquilinos. Por otro, aquellos que también pronostican el veto a los desalojos y la posibilidad concreta de que se reinstale el congelamiento.

"Si ocurre que se vuelve a aplicar la prohibición de desalojos, bueno, será un sorpresa porque esa cuestión apenas si tiene lugar. En ningún momento se dieron las situaciones que algunos pronosticaban. Esperamos que las medidas tengan que ver con el crédito, como forma de darle tranquilidad a todos y opción para contener el precio de los alquileres", comentó.

"Nuestra estadística dice que sólo un 4 por ciento de los inquilinos llevó a cabo pagos parciales en algún momento de la cuarentena. No hay motivos para volver a cambiar las pautas. Esperemos que todo se reduzca a facilidades en torno al crédito hipotecario para la compra de viviendas", completó.

La rentabilidad que generan los alquileres exhibe una baja histórica.

Más oposición

Otras fuentes interpeladas por iProfesional se refirieron a una potencial vuelta del congelamiento y cómo este atentaría contra dueños y, a futuro, afectaría a los mismos inquilinos.

"No sería una buena señal para quien invierte, eso desde ya. Sería cambiar, otra vez, las reglas de juego", comentó Diego Migliorisi, socio gerente de la inmobiliaria homónima.

"Hoy la rentabilidad anual para los propietarios está en uno de los niveles más bajos en muchos años. A veces ni siquiera llega al 1 por ciento. Un cambio así achicaría todavía más la oferta, lo cual terminará por subir mucho los precios", dijo a este medio.

"Se impuso una ley con un índice que se actualiza según lo que establece una entidad gubernamental ¿qué sentido tiene volver a modificar las pautas? Para quien invierte este es el peor de los gestos. Sin previsibilidad el mercado continuará achicándose y luego algunos montos se harán imposibles de afrontar para muchas personas", concluyó.