Los vaivenes siguen marcando el ritmo de la actividad inmobiliaria en la Ciudad y no transcurre semana sin que no ocurran cambios o novedades que, siguiendo la tendencia, evidencian la "intranquilidad" del ladrillo.

En ese contexto, el escenario de precios se ubica entre las variables, justamente, menos inmóviles. Los guarismos se modifican de forma reiterada y nadie en el sector se anima a pronosticar techos o pisos.

Pero es esa misma variación, señalan comercializadoras y expertos, el factor que incrementa las posibilidades para quienes se mueven con dólar en la mano. En un escenario de compraventa pulverizada como el actual, la contraoferta manda y es ese mismo aspecto el que poco a poco sigue tirando los valores hacia abajo.

Siempre en el ámbito de la geografía porteña se multiplican los barrios con cotizaciones que declinan. Y, dentro de ese movimiento, es el valor de las unidades a estrenar el que marca el norte en términos de precios que se reducen.

Por citar un caso, en Caballito, el valor promedio general del metro cuadrado se retrajo el último año casi 5,9 por ciento. Hoy se ubica en los 3.047 dólares, según Reporte Inmobiliario, mientras que en 2020 cotizaba a 3.236 –en 2019 estaba en 3.613–.

Esta baja va de la mano de la proliferación de complejos de unidades a estrenar.

"Dentro de la zona que involucra alrededor de 75 manzanas se detectaron 67 emprendimientos, de los cuales sólo 2 se hallan ya finalizados con unidades aún en oferta de venta. Otros dos corresponden a emprendimientos con publicidad, pero sin haberse iniciado y los restantes 63 en obra con distinto grado de avance en sus trabajos de edificación", afirma la consultora, en un relevamiento reciente al que accedió iProfesional.

En Recoleta y Barrio Norte ocurre algo similar. "El valor de cotización promedio en dólares se ubica actualmente en los 4.068 dólares el metro cuadrado, lo que representa una caída del 4,78 por ciento con respecto al año anterior", precisa Reporte Inmobiliario.

Según la organización, se trata del "segundo año consecutivo de bajas en la zona como ocurre en muchas otras áreas de la Ciudad. Como en varios relevamientos de unidades nuevas los valores se retrotrajeron prácticamente a 2016".

"El número de emprendimientos (en desarrollo) se mantuvo relativamente estable con respecto a un año atrás, pasando de 28 a 30. Los metros cuadrados en construcción también se mantuvieron con cierta estabilidad siendo actualmente 71.886 los comprometidos en obras en la zona. Actualmente, 13 de los 30 desarrollos relevados presentan un avance de obra inferior al 10 por ciento y 5 se hallan ya finalizados", señala el trabajo de la consultora.

 

Por el lado de Las Cañitas y La Imprenta, y tras varios períodos de subas ininterrumpidas con valores que alcanzaron los 5.000 dólares el metro cuadrado, las unidades nuevas acumularon de 2020 a esta parte una depreciación del 6,3 por ciento. El promedio ahora está en el orden de los 3.940 dólares el metro cuadrado.

"Con respecto a la financiación de los departamentos a estrenar, en esta zona es claro que los casos que la ofrecen son siempre los que se encuentran en etapa de obra, no experimentando cambios con relación a la forma de comercialización de años anteriores. En general, se solicita un pago inicial del 30 al 60 por ciento en dólares. El saldo se toma en pesos, actualizado en base al índice de los costos de la CAC o en dólares billete", precisa el monitoreo.

En cuanto a Belgrano C, los precios de las unidades nuevas cayeron más del 13,4 por ciento sólo en el último año. "El valor promedio por metro cuadrado dentro de los emprendimientos se ubica en los 3.331 dólares", señalan desde Reporte Inmobiliario.

Por último, en Flores la merma fue menor: 2,7 por ciento promedio en el último año. "El valor promedio de las cotizaciones en dólares por metro cuadrado que surge del relevamiento alcanza los 2.595", se indicó. La zona acumula un descenso superior al 8 por ciento en dos años.

 

El peso de la sobreoferta

A partir de una sobreoferta motorizada por aspectos como la ausencia casi total de la compraventa y la vigencia de una ley de alquileres que espanta a los propietarios, los valores de los departamentos no dejan perder valor en dólares con el transcurrir de los meses.

Que hay una abundancia cada vez mayor de inmuebles que salen a la venta ya no se discute en el rubro.

Expertos consultados por iProfesional coinciden en que la cantidad actual –que con 103.000 departamentos en esa situación duplica el parámetro de 2018–, continuará ampliándose de la mano de una demanda pulverizada por el contexto macroeconómico.

Precisamente, el peso de esa variable sigue profundizando la caída que muestran los precios sobre todo desde 2020 a esta parte.

La cantidad de inmuebles puestos a la venta es récord y eso afecta fuerte las cotizaciones.

En diálogo reciente con este medio, José Rozados, CEO de la consultora ya mencionada, sostuvo que el cambio que ocurre en los precios "es un sinceramiento que surge de la misma ampliación de inmuebles ofrecidos en el mercado".

"Durante buena parte del año pasado lo que ocurrió es que no ocurrían ajustes. Y luego el valor se reducía en la contraoferta. Ahora las tasaciones cambiaron y eso también se hace sentir en las mismas negociaciones", dijo.

Desde comercializadoras como Pozzi Inmobiliaria su socio gerente, Fernando Pozzi, señaló que la perspectiva es que los precios continuarán la tendencia negativa.

"La baja del 20 por ciento del año pasado no fue suficiente. Y necesitamos una reducción de precios para encontrar la demanda", comentó a iProfesional hace escasas semanas.