Construcción de edificio PH: ¿cuánto cuesta el metro cuadrado en dólares blue?
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El promedio mensual de los últimos tres años del costo en dólares blue del m2 de construcción del modelo de edificio en propiedad horizontal, que la consultora Reporte Inmobiliario presupuesta todos los meses desde el año 2008, fue de 633 dólares.
En tanto, durante los 3 años anteriores, desde septiembre de 2015 a agosto de 2018, ese valor se ubicó un 64% por encima del actual, alcanzando en promedio para ese período trienal los u$s1040 por m2.
El modelo seleccionado, sobre el que se actualiza mensualmente el costo de construcción responde a una tipología o modelo ampliamente difundido en la actualidad. Corresponde a un edificio entre medianeras de ocho pisos más retiro sobre un lote de 8,70 mts. de frente, compuesto por semipisos de dos ambientes. El edificio cuenta con SUM y piscina descubierta en azotea.
El modelo se basa en un caso real de una obra ya finalizada, detalla Reporte Inmobiliario. La obra se lleva adelante mediante contratos separados, bajo dirección y coordinación de un profesional. Los valores no incluyen IVA, beneficio de empresa constructora y/o del desarrollador, honorarios profesionales, ni impuestos y/o derechos.
Departamentos usados en CABA: ¿cuál es el precio real del metro cuadrado?
La Universidad del CEMA, la compañía Re/Max Argentina y la consultora Reporte Inmobiliario desarrollaron un índice de precios que considera los valores reales de cierre de operaciones del mercado inmobiliario argentino.
El índice del m2 real de agosto muestra un leve repunte o estabilidad del 0,15% en promedio con respecto al del mes anterior. Los valores promedio de cierre para las distintas tipologías pasaron de u$s1.935 a u$s1.938 en el último mes. La brecha entre ofertado y vendido se incrementó en 0,38 puntos hasta llegar en agosto al 7%.
Si se analiza el comportamiento por segmento, se puede observar que:
- Las unidades de 1 ambiente pasaron de u$s1.924 el mes anterior a u$s1.921 en la actualidad.
- Las de 2 ambientes de u$s1.955 a u$s1.879.
- Las unidades de 3 ambientes, de u$s2.072 a u$s2.076
La tipología de 2 ambientes es la que muestra mayor retracción, con casi 4 puntos porcentuales en un mes, mientras que el resto de las tipologías se mantuvieron relativamente estables, señala el informe.
El índice incluye los datos de compra venta de departamentos de la red federal de oficinas adheridas a la marca RE/MAX que van de enero del 2020 hasta agosto del 2021. El mismo compara los precios de publicación de la red, con sus precios efectivos de venta. Desde el arranque de la medición hasta la actualidad se puede ver una caída del 14,1% en el valor del m2 en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
Precio del metro cuadrado, barrio por barrio
A continuación, los rangos de precios y valores promedios que se manejan actualmente para los departamentos usados en la Ciudad de Buenos Aires, según un reciente informe de Reporte Inmobiliario:
Mercado en baja: cómo negocian compradores y vendedores
Todas las comparaciones que se hagan este año contra 2020 para medir la evolución de las variables económicas van a estar distorsionadas por la cuarentena que afectó a cada sector de manera diferente.
Por ejemplo, en julio pasado se firmaron 2.457 escrituras de compra venta en la Ciudad de Buenos Aires, por un monto total de $ 23.401 millones. Si se compara con el año pasado, la cantidad de operaciones se multiplicaron por cuatro, desde las apenas 573 de julio de 2020, efecto de la cuarentena estricta sobre el mercado inmobiliario.
El número de escrituras subió 328,8%, mientras que el monto de las transacciones creció un 107,9%. A pesar de esta suba y dejando afuera julio de 2020, el mes pasado tuvo el volumen más bajo de todos los julios desde 2011.
Por esta situación, se tiende a mirar la evolución mes a mes y, en este sentido, el mercado da muestras de una evolución más bien lenta: en comparación con junio, la cantidad de escritura firmadas aumentó un 0,7%. En junio había repuntado frente a mayo, pero venía de otros dos meses de caída.
El monto medio de las transacciones fue de $ 9.524.556 (94.023 dólares de acuerdo al tipo de cambio oficial promedio): subió 225% en un año en pesos, mientras que en moneda estadounidense, con respeto al mes pasado, bajó 0,7%.
En los siete meses de 2021, el crecimiento frente a 2020 es de 113,8% (14.700 escrituras contra 6.874 de 2020).
En julio, hubo 113 escrituras formalizadas con hipoteca bancaria. Por lo que la suba en ese sentido es de 253%. Y los primeros 7 meses acumulan una recuperación de escrituras con crédito del 53,5%.
Carlos Allende, presidente del Colegio de Escribanos, advirtió que "todo lo que se compare con 2020 será un indicador que de ese pozo salimos. Pero si analizamos con perspectiva, en todos los meses de 2021 prácticamente no hemos superado las 2.500 escrituras mensuales, y eso también es una muestra de que el ritmo no despega".
El directivo agregó: "Si miramos la década completa, solo en 2011 y 2017 tuvimos una actividad con más crédito y más dinamizadora. El resto de los años fueron de mucho control cambiario y eso también es un factor que incide en este mercado deprimido".
Más oferta
Según un estudio realizado por el portal de propiedades Zonaprop, hay un incremento de la oferta. En la Ciudad, hoy hay 2,4 veces más oferta que en 2017. Los barrios que más incrementaron su nivel de anuncios fueron La Paternal (5,2 veces más), Mataderos (4,7 veces más) y Villa Ortúzar (3,3 veces más).
En lo que va del año, los avisos nuevos publicados resultan ser un 3,9% más bajos que el resto de los anuncios del sitio y empujan la tendencia de caída de precios en el mercado. Estas ofertas tienen un precio medio de 2.340 dólares el metro cuadrado, mientras que el Index de Buenos Aires refleja un valor promedio en el portal de 2.436 dólares.