Se "desinflan" los nuevos: nula demanda y sobrestock empujan hacia abajo la cotización de los departamentos a estrenar

Con picos en la baja de hasta un 10 por ciento en barrios como Puerto Madero, los inmuebles a estrenar padecen el freno de la compraventa. Valores y zonas
Por Patricio Eleisegui
05/05/2022 - 12,36hs
Se "desinflan" los nuevos: nula demanda y sobrestock empujan hacia abajo la cotización de los departamentos a estrenar

El freno que acumula la compraventa de propiedades sigue haciéndose sentir en el valor y, en ese escenario, los departamentos nuevos se consolidan como el nicho que más viene sintiendo la depreciación consolidada. El precio de las unidades a estrenar acumula dos años de números hacia abajo y, dado el contexto de sobrestock de usados existente, todo indica que la tendencia seguirá vigente al menos por un semestre más.

En el ámbito del ladrillo, expertos, comercializadores y consultores coinciden en que el parate que muestra la demanda de departamentos nuevos es el resultado de un mix que combina desde la ausencia de señales de recuperación económica hasta la ampliación de la oferta de unidades usadas por efecto de la ley de alquileres vigente, pasando por la falta de créditos para la adquisición de viviendas.

Hoy suman al menos 190.000 los inmuebles justamente usados con cartel de "Se vende" sólo en la geografía de Capital Federal. Se trata de un acumulado inédito y que viene ampliándose prácticamente a ritmo semanal. De acuerdo a una medición reciente de Radar Inmobiliario, en el mercado porteño la comercialización no supera los 2.500 inmuebles mensuales. Esto a partir de datos del Colegio de Escribanos aunque, vale aclararlo, no necesariamente las escrituras reflejan operaciones hechas puntualmente en el mes que se registran.

Precisamente este escenario es el que hace mella en las cotizaciones de los inmuebles a estrenar. A tono con esto, distintos relevamientos llevados a cabo por Reporte Inmobiliario en distintos barrios porteños confirman un abaratamiento del metro cuadrado que se acentúa a la par de la intensificación de la oferta.

La sobreoferta de departamentos en venta en Capital Federal sigue siendo récord.
La sobreoferta de departamentos usados en venta en Capital Federal sigue siendo récord.

Departamentos a estrenar: valores al nivel de 2016

En Belgrano "C" –entre las calles Ibera, vías del ferrocarril, Juramento y avenida Cabildo–, los precios retrocedieron 6,3 por ciento, manteniéndose por segundo año consecutivo en valores como los registrados en 2016. "El valor promedio por metro cuadrado dentro de los emprendimientos se ubica en los 3.121 dólares. Con un rango de entre 2.809 y 3.479 dólares la unidad como cotización máxima", precisó la consultora.

"Sobre las 48 manzanas que integran la zona relevada se hallaron 27 emprendimientos, 2 menos que el año pasado y dentro de los números máximos de la serie. El metraje de los desarrollos en ejecución supera los 71.000 metros cuadrados", añadió, dando cuenta de una superficie disponible por demás de amplia.

Los números de Belgrano "C" se emparentan con los de otro monitoreo llevado a cabo por la misma consultora en el área comprendida entre las avenidas Federico Lacroze, Forest, Alvarez Thomas y las calles La Pampa y Crámer –también Belgrano y parte de Colegiales–. En ese apartado los precios evidencian tres años consecutivos de merma.

"El valor promedio que surge del relevamiento para aquellas unidades que se encuentran en oferta formal de comercialización se ubicó en los 3.114 dólares el metro cuadrado frente a los 3.323 del año pasado. Esto representa una baja del 6,4 por ciento interanual, que se suma a la experimentada en el periodo anterior que fuera del 11,38 por ciento. El valor actual acumula (una baja del) 17 por ciento con relación a la cotización de dos años atrás", afirmó Reporte Inmobiliario.

Puerto Madero está entre los barrios con mayor depreciación de las unidades a estrenar.
Puerto Madero está entre los barrios con mayor depreciación de las unidades a estrenar.

Unidades nuevas: bajas según el barrio

Por el lado de Parque Centenario, el valor del metro cuadrado de los proyectos en desarrollo cayó casi 2,2 por ciento interanual. "La pretensión actual de valor promedio por metro cuadrado es un 9,2 por ciento inferior a la de 2 años atrás y un 11 por ciento menor a la registrada en 2019", expone un trabajo al que accedió iProfesional.

Otro informe de Reporte Inmobiliario detalla que en Almagro la baja constatada es del 3,3 por ciento y el acumulado de caída de 2019 a esta parte asciende a 13,8 por ciento. El valor promedio de los emprendimientos a estrenar en esa área de Capital Federal se ubica en torno a los 2.900 dólares.

En cuanto al Abasto, la cotización de la unidad en esa zona porteña también cayó 3,3 por ciento respecto del año anterior. "Los metros cuadrados que se encuentran actualmente en construcción se multiplicaron por 7 en relación a los que había en obra en 2008", detalla un relevamiento de la consultora.

"La cotización promedio actual en dólares de la muestra por metro cuadrado se ubicó en los en 3.011 dólares, lo que representa una baja del 3,37 por ciento con relación a los 3.116 registrados el año anterior. En 2019, año en el que se registró el pico máximo del valor por metro cuadrado, alcanzaba los 3.306 dólares", agrega.

Por último, en Puerto Madero la caída es potente: 10 por ciento en el último año. En ese espacio se acumulan ya cuatro años de caída consecutiva del valor de las unidades a estrenar. "La cotización más reducida alcanza los 3.903 dólares el metro cuadrado y la más elevada en el emprendimiento Oceana se ubica en los 7.023", concluyó Reporte Inmobiliario.