Producto de la pandemia, la gente quiso buscar espacios verdes más amplios y alejarse de la Capital Federal motivada, además, por la posibilidad de trabajar de manera remota. De hecho, todos los especialistas consultados coinciden en que el 2020 fue un año en el que los valores de los terrenos y casas en countries y barrios cerrados se dispararon. La reciente suba del dólar, además, ha vuelto a colocar los costos de la construcción en valores competitivos y ese desplazamiento hizo que el mercado de terrenos tanto en la zona norte como en la zona oeste del gran Buenos Aires se viera impulsado.

El hecho inédito de tener que aislarse por una pandemia modificó por completo el comportamiento del mercado y es claro que las nuevas formas de trabajo como el home office y el llamado "nuevo lujo" que es la naturaleza son hábitos y aspiraciones personales que se consolidaron en estos últimos años.

"La mayor demanda está en terrenos de alrededor de 300 metros cuadrados en los que los compradores planean edificar casas de 2 y 3 ambientes", cuenta María Franco, Country Manager de Mudafy en Argentina.

"La tendencia es a la baja, aunque no quita que proyectos premium cercanos a las zonas de Tigre y Escobar, en el caso de zona norte, tengan precios altos", agrega.

En las localidades de Moreno y General Rodríguez, por ejemplo, también hay opciones con ofertas muy competitivas, aún las que se encuentran dentro del segmento premium. "Los atributos más valorados son la accesibilidad y el potencial de las zonas que han crecido exponencialmente durante los últimos 2 años", concluye Franco.

Barrios que crecen casi a la par de Nordelta

"Hubo una explosión tal de ciertos barrios que prácticamente se configuran como mini ciudades", detalla la agente inmobiliaria Stella Mena. Tal es así que un lote en Escobar que se vendía a u$s5.000 o u$s6.000 hoy puede llegar a costar 60.000 dólares.

Al igual que sucedió en Nordelta, hay otros barrios cerrados que se están convirtiendo en "mini" ciudades

Nordelta, por ejemplo, crecía sin parar como hecho aislado, pero "en este último tiempo tanto los terrenos como las propiedades en barrios cerrados en localidades nuevas que no iban al mismo ritmo, crecieron exponencialmente y se revalorizaron".

La demanda, debido a la búsqueda de espacios verdes y de alejarse del aturdimiento de las grandes ciudades, elevó los valores que "hoy se sinceraron y están a la baja previendo que se mantengan más o menos estables".

Boom cordobés de terrenos para construir

En la provincia de Córdoba, por ejemplo, tomando como indicador comparativo el 2019, la compra de viviendas en countries y barrios cerrados tuvo una disminución del 8,5% durante el primer año de la pandemia (2020). Sin embargo, la adquisición de lotes tuvo un movimiento opuesto aumentando su demanda en el mismo período.

El licenciado Juan Pabo Baca, martillero público y judicial y corredor inmobiliario, explica que "si bien el valor de los tickets a la hora de adquirir un terreno es mucho menor que el valor de una propiedad, se registró un aumento del 83% en el volumen de ventas".

En relación a sus estudios y evaluaciones sobre el movimiento del mercado inmobiliario, el especialista explica que esto se debe a que en la compra de lotes los clientes acceden a mayores alternativas de financiación y a que muchos tenedores de "dólar billete" aprovecharon la disparada de la divisa en octubre del 2020 para canalizar su liquidez a activos reales.

Por el contrario, durante el 2021 -y en comparación con el año anterior- el protagonismo se invierte ya que la comercialización de viviendas mejoró un 28% y la venta de lotes disminuyó un 63%. "Ese movimiento se explica porque, en el caso de los lotes, hubo un "boom" de ventas en el segundo semestre del 2020 el cuál bajó y se normalizó al año siguiente".

Los precios de los terrenos en countries y barrios cerrados muestran una leve baja

Dicho "boom" puede explicarse por 2 factores principales: primero, por la sobrevaloración de los espacios verdes durante la época de cuarentenas estrictas y luego por la alta cotización que experimentó el dólar billete (blue) en ese periodo: "Para ponernos en contexto, aquel dólar de $200, actualizado por inflación, tendría al día de hoy, un valor de 426 pesos".

El caso de las viviendas, de acuerdo a Baca, fue más natural. "Tenemos un mercado que se retrae en épocas de crisis -como en el 2020- y que repunta a la par de la mejora de la economía. En el 2019 la venta de viviendas superó a la adquisición de lotes en un 20% mientras que durante y posteriormente a los años de pandemia (2020 y 2021) la ecuación se revirtió en un porcentaje superior al 60%. Esto demuestra que las nuevas características de la demanda llegaron para quedarse", dice.

El informe de Coldwell Banker Argentina indica que el metro cuadrado de las viviendas finalizadas en countries y barrios cerrados en la provincia de Córdoba tienen un precio que parte de los 550 dólares.

Respecto al valor de la construcción, el parámetro ronda los u$s350 el metro cuadrado, un precio que, de acuerdo al estudio inmobiliario, aumentó del año 2020 a la fecha, en pesos argentinos, alrededor de un 170 por ciento.

El análisis efectuado por la compañía de servicios en real estate destaca que, sin embargo, tomando como referencia el precio en dólares, el valor de una vivienda finalizada disminuyó un 10% durante el período 2020 – 2021 sufriendo una leve baja y encontrando su piso a principios de este año.

"El mercado inmobiliario de Córdoba se está posicionando muy bien, a nivel regional, luego de la pandemia", sostiene Baca.

En Córdoba, el valor de la construcción ronda los u$s350 el metro cuadrado

Según explica, esto es porque "satisface las aspiraciones humanas como la vida sana, los entornos naturales, el fácil acceso y un bajo conglomerado de personas en sus barrios a la vez que sigue ofreciendo una ciudad moderna, universitaria, profesional, deportiva, de un alto atractivo cultural y con un costo de vida inferior a los existentes en las capitales de los países vecinos".

Loteos de barrios abiertos y sin expensas en zona sur

Mariana Gallino Barrios, de la desarrolladora inmobiliaria Tierra de Oportunidades, cuenta que hay un crecimiento exponencial del mercado inmobiliario de loteos abiertos en la zona sur del gran Buenos Aires.

"Muchas familias encuentran una opción viable para adquirir su primera vivienda en Cañuelas, una localidad que se está revalorizando ante la saturación de la zona norte de Buenos Aires y porque el valor de los terrenos es más bajo", detalla.

El crecimiento de barrios se debe, además, a que hay formas de acceso rápidas y seguras a través de las autopistas; consecuentemente, los diferentes proyectos inmobiliarios que se encuentran cercanos a estas zonas de influencia registraron una demanda en alza.

"Nosotros ofrecemos opciones económicas, con lotes que, si bien pueden ser más chicos, permiten calificar para los planes de vivienda Procrear y la construcción de casas de, como mínimo, 70 metros cuadrados", señala.

El valor de un terreno de 300 metros cuadrados en cualquiera de los barrios que forman parte del loteo de la desarrolladora es de aproximadamente 10.000 dólares.

"Vendimos la mitad del loteo en menos de un año lo que demuestra que la tierra es una muy buena manera de proteger el pequeño ahorro porque siempre está generando valor", resalta.

Además, destaca el hecho de que es una excelente opción para aquéllas familias que optan por migrar a zonas más tranquilas, abiertas y verdes y que pueden adquirir un terreno, construir su casa estándar por u$s40.000 y ser propietarias con una inversión considerablemente menor a la necesaria para instalarse en otras zonas más ABC1.