En el km 22 de la Panamericana, entre el partido de San Isidro y San Fernando, y cerca del Ramal Tigre y Acceso Oeste a través del Buen Ayre, está Buenavista, un proyecto urbano con 120 hectáreas cuyos dueños venden tierras para que otros promotores que se dedican al producto minorista definan sus propios desarrollos inmobiliarios.

Con un masterplan que se cumple a rajatabla, y del que quedan pocas hectáreas, tiene todo para transformarse en una buena working community.

Sus más de 50 hectáreas de espacios verdes para usos recreativos compuestas por clubes (BA y Virreyes Rugby Club, Club Buenavista), colegios (San Andrés, St. Mary of the Hills y San Esteban, etc.) y dos lagos, dan la sensación de estar en un barrio cerrado, pero no lo es.

Hete aquí, allí puede explicarse su demanda de "familias con hijos que eligen proximidad y un entorno seguro, sin perder la conexión con lo urbano; pero, también, con hijos mayores que dejan las grandes residencias de la zona", sostiene Mariano Gubitosi, gerente comercial de Grupo Portland.

Inversiones en Buenavista y buenas rentas

Según Martín Boquete, director de Toribio Achával, la rentabilidad en Buenavista es de las más razonables del mercado. En su mayoría, los alquileres "se encuentran dolarizados y hay una demanda muy fuerte y sostenida: un 2 ambientes, con un precio aproximado a u$s160.000, se alquila por u$s500 por mes más gastos; es decir, ofrece una rentabilidad cercana a un 3,75% anual".

Así, parte del plan estratégico de crecimiento, que se agrega al Centro Comercial Buenavista, se compone de emprendimientos corporativos, y aquí abre la pantalla el Business Park, un predio de 4 hectáreas y media con 60.000 m2 de oficinas, un corredor interno con locales comerciales, edificios residenciales y hasta un hotel de una cadena internacional 5 estrellas.

 

Ya entregadas, entre las oficinas corporativas clase A+ se encuentra P8 (Uruguay y Don Francisco), con una torre de con 7574 m2 de superficie rentable y 331 cocheras. Con fachada vidriada con control solar de última generación, ascensores de alta velocidad, renovación de aire controlable x3 y hasta un helipuerto en la terraza, entre otras ventajas.

Su valor por m2 es de u$s 1.490 + IVA (u$s 19.000 + IVA por cochera) y su alquiler mensual, de u$s 25 + IVA por m2. Eso significa una rentabilidad de 6,6% y, de no haber brecha entre el dólar MEP y el oficial, sube al 13,2%.

Vendido por completo, Park 10 (Uruguay y Bancalari) es un edificio de oficinas con unos 7000 m2 diseñado para los que necesitan un lugar moderno para trabajar, funcional e imponente, con detalles que aportan valor; salones comunes para reuniones corporativas, gimnasio, local gastronómico y un rooftop para eventos.

Otro proyecto –mixto, en este caso– dentro del Business Park que estará listo a fines de 2023 y del que quedan apenas algunas unidades a la venta, con un valor entre u$s 2.400 y u$s 2.500 el m2, es Palmas Park (Don Francisco 2900).

Contará con 2 torres residenciales de 12 pisos que suman 84 departamentos de 2, 3 y 4 ambientes con gimnasio, coworking, SUM gourmet y pileta con solárium. Durante la obra, se puede abonar un 40%/50% a la firma del boleto y, luego, unas 18 cuotas en pesos ajustables por índice CAC.

También posee 700 m2 de locales comerciales en la planta baja y un hotel de 81 habitaciones, el Hilton Garden Inn, cuya fecha de finalización se prevé para 2024.

 

En los pisos más altos cuenta con 20 departamentos aptos profesional para estudios, con 70m², tanto para vivir o como para alquilar, con una renta muy interesante proyectada entre el 6% y el 12% sobre una inversión de u$s2.000 el m2. 

Se comercializa con un boleto de compraventa donde se paga el 40%, el saldo se abona durante los meses de obra (entre 20 y 24) con ajuste según índice CAC.

¿Si ofrece algún otro diferencial? Estas unidades serán operadas por una empresa local con el objetivo de brindar el mejor retorno para los inversores.

Y hay más: su desarrolladora vende fraccionamientos que permiten entrar hasta con un 25% del valor de sus 72 habitaciones de 32 m2, de u$s30.000 a u$s35.000, y les posibilita a los pequeños inversores participar de la rentabilidad del hotel.

También dentro del Business, otro proyecto de oficinas Tripe A es One Palmas (Camino Bancalari y Uruguay), que contempla locales comerciales con oferta gastronómica y todo lo que es servicio, apuntadas a empresas medianas o individuos.

Se terminará de construir a fin de año y quedan pocas unidades desde los 60 m2 a hasta los 250 m2. Los precios oscilan entre u$s1.800 y u$s3.200 el m2 + IVA.

 

Desarrollos inmobiliarios en Buenavista, efecto rebote

El desarrollo de esta área en la zona norte fue tan extensivo que empezaron a suceder cosas por fuera: enfrente de Buenavista se construye Palmera Campus (Uruguay 6150): 5 edificios residenciales con un total de 250 unidades desde 2 ambientes (de 67 m2 a u$s 2000 el m2; de 2 ambientes plus, de 92 m2 de u$s 1.900 el m2) y 4 ambientes (u$s 1.900 el m2) con amplios balcones aterrazados con parrillas, jardines propios para las unidades de la planta baja, amenities, espacios de coworking y un zócalo comercial con foco en la gastronomía y el diseño.

Existe la posibilidad de financiar el 65% del monto en 28 cuotas mensuales que se ajustan por índice CAC y ofrecen descuento por pago al contado. Su entregará a mediados de 2024.