Las oficinas y comercios se reconfiguraron no sólo a causa de las nuevas medidas sanitarias sino como respuesta a la nueva modalidad laboral y a los nuevos modos de habitar y de recorrer las ciudades, surjiendo en este contexto nuevas zonas pujantes dentro de la ciudad.

Ya se trate de la "city bancaria", del tramo más comercial con galerías y espacios de oficina o del sector más "internacional" y hotelero con restaurantes, bares y cafés, lo que se destaca en toda la zona que se denomina "el microcentro porteño", es la presencia de oficinas de gran superficie que en algunos casos llegan a tomar varios pisos. No así la zona de Tribunales, cuya porción residencial y de oficinas se compone de plantas con superficies más bien pequeñas. Pero más allá de esas diferencias, todas las zonas que forman parte del denominado centro porteño, vivieron el fenómeno de éxodo de locales comerciales y oficinas que se desplazaron a otros barrios.

Traccionada por estos movimientos, los estudios de arquitectura que se dedican al diseño de espacios de trabajo, tuvieron una creciente demanda porque las empresas comenzaron a buscar nuevas zonas dónde desarrollar sus negocios.

Más allá de la actividad que implique, "hay una clara necesidad de ir alejándose del microcentro y de buscar otras locaciones que puedan ir creciendo para el desarrollo de oficinas", señala el arquitecto Daniel Stinchi, de Kraftwelt Argentina SRL.

El profesional comenta, por ejemplo, que "ya hay un nuevo polo de las telco dónde hemos realizado oficinas para empresas del rubro en la zona de Brasil y la avenida Paseo Colón, caracterizado por ser una zona destinada al desarrollo de empresas de tecnología y comunicación".

Los grandes bancos, por ejemplo, también abandonaron la histórica zona de la "city bancaria" y optaron por instalarse en zonas como Las Cañitas, más alejadas del microcentro y en las que piensan el desarrollo de oficinas nuevas. "Hay una tendencia en las compañías de integrar en una misma propuesta arquitectónica el área industrial y el área de oficinas, algo que se resuelve mediante la construcción de centros de logística que incluyen ambas cosas", señala.

Las oficinas y los locales comerciales están migrando a nuevas zonas de la ciudad

Nuevas zonas para oficinas y comercios

El presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (CAMESI), Mariano García Malbrán, cuenta que "el éxodo de los locales comerciales del microcentro se está produciendo, principalmente, hacia el barrio de Recoleta, hacia la Avenida Santa Fe y hacia Palermo". Agrega que San Telmo -aunque en menor medida- también "es un barrio que está recibiendo la afluencia de todos esos comercios que bajaron las persianas en el centro".

Lo que fue sucediendo con las oficinas abandonadas y concentradas en zonas bursátiles es que se han ido transformando en pequeñas unidades residenciales porque al contar con buena conectividad, comercios y áreas de esparcimiento cercanas, se han convertido en terreno fértil "sobre todo para un usuario que busca adquirir su primera vivienda y prioriza una vida más comunitaria y de encuentro que la cantidad de m2", señala Stinchi.

Sobre las decisiones que tuvieron que tomar las compañías que ofrecen diferentes servicios y productos, en el terreno comercial, fue la gastronomía la primera en resurgir post pandemia demandando nuevos proyectos en el negocio del Retail. Esto se explica porque "si bien van surgiendo a gran velocidad propuestas tecnológicas basadas en conceptos de metaverso o marketplace y alianzas de grandes jugadores para ofrecer una "experiencia" de compra virtual, por otro lado, aparecen fenómenos como la atención en supermercados las 24h del día", argumenta Stinchi.

Esto indica que, más allá de la omnicanalidad, que está instalada, quedan todavía muchos años de "presencialidad" y por ello "los grandes centros comerciales deberán superarse a sí mismos y redefinirse de un modo que trascienda lo ya conocido para brindar mejores experiencias gastronómicas y de uso y ofrecer maneras más sensoriales de vivenciar sus espacios".

La pandemia ha acelerado procesos que venían dándose gradualmente, "prueba de ello son las propuestas de tiendas híbridas de Amazon, un concepto que viene tomando fuerza. y que los shoppings deberán repensar", agrega.

El futuro del microcentro sin oficinas y comercios

"No tengo dudas que va a ocurrir lo que sucedió en otras capitales mundiales, dónde los microcentros se transformaron en residencias y mejoraron sustancialmente el tráfico de autos y el movimiento de personas que antes era masivo ahora será esencialmente para quienes vivan allí y para el movimiento turístico Incluso está la idea de que los bancos sean centros culturales", detalla Malbrán.

Tras la pandemia, las oficinas y los espacios de trabajo debieron reconvertirse

El desarrollador urbano Iván Ginebra destaca que luego de la escapada masiva de personas que abandonaron la ciudad para transcurrir la pandemia en barrios suburbanos, "muchos han vuelto a valorar la conectividad, la posibilidad de transportes, comercios y servicios cerca y esa es una característica que el microcentro va a tener siempre".

Por otro lado, "desde el Gobierno de la Ciudad están fomentando esa reconversión hacia una mixtura de usos, no sólo por la presencia de locales y servicios sino también mediante opciones gastronómicas, de viviendas para estudiantes y hoteles", concluye.

"Cuando nos reunimos con José Luis Giusti, el ministro de Desarrollo Económico de la Ciudad de Buenos Aires, nos comentó que la intención era transformar el microcentro en un lugar residencial, para lo que van a dar beneficios impositivos a través del Banco Ciudad", dijo a este medio García Malbrán.

En ese sentido, quien quiera transformar una oficina en una residencia deberá pensar en costos "de entre u$s400 o u$s600 por metro cuadrado con plazos de obras inferiores a lo habitual que pueden durar hasta 9 meses", explica.

Desde el punto de vista del diseño arquitectónico comercial, cuenta Stinchi: "Hace un tiempo, entre los profesionales del rubro se decía que, durante las décadas de los 80, 90 y 2000, los edificios de oficinas céntricos iban a ser el activo estrella, seguido por los shoppings centers. Sin embargo, hoy son tipologías que están en discusión y si no se replantea su diseño no se sabe qué pasará en los próximos años con ellos".

El arquitecto señala que es muy probable que "las zonas de oficinas dejen paso a las residenciales de bajo costo (y superficie), híper conectadas y accesibles para construir primeras viviendas. De allí que "las áreas comerciales que las abastezcan aumentarán en cantidad de puntos y quizás de esta forma la gente vuelva a ganar la calle teniendo más vida en espacios exteriores; es más, yo creo que la inseguridad, en parte, se debe a que la calle dejó de ser vivida".

Desde el sector anticipan que, sin oficinas y comercios, el microcentro será a futuro una zona residencial

Las empresas van hacia el camino inevitable de localizar sus oficinas donde vive la mayor parte de sus empleados. "Bajo el concepto de oficinas satélite se reemplaza una zona en el microcentro por dos en zona norte y sur porque otra cosa que aprendimos con la pandemia es que, ante la dificultad en el transporte, lo que se trasladan son las oficinas y no sus usuarios", detalla.

Nuevo corredor náutico 

El arquitecto Stinchi resalta el análisis que se está haciendo acerca de un nuevo corredor náutico que va a unir el microcentro con la zona norte.

"Cada punto debe analizarse desde un modelo aspiracional de ciudad, sin olvidar la idiosincrasia de sus habitantes que cada vez precisan de espacios más integrados con la naturaleza, fáciles de transitar y cuyas propuestas estén en sintonía con la búsqueda de bienestar", argumenta.