Golpeado por la inflación, la incertidumbre macroeconómica y una ley de alquileres que sigue ampliando la oferta para la compraventa, el sector inmobiliario arriba a este final de año con un nivel de operaciones por demás de bajo y una merma en las cotizaciones inédita en al menos una década. Semana tras semana, la baja de precios devino en una constante para las unidades usadas, y sólo en el último mes la depreciación de las unidades de 1, 2 y 3 ambientes osciló entre el 1,6 y el 2,4 por ciento en Capital Federal. El "sobrestock" de viviendas de esas características disponibles en la Ciudad supera con comodidad los 160.000 inmuebles.

Según un monitoreo de Reporte Inmobiliario al que accedió iProfesional, por primera vez en el año los valores promedio del metro cuadrado usado se ubicaron por debajo de los 2.000 dólares en todo Buenos Aires.

"La mediana de la cotización se ubicó en noviembre, en los 1.999 dólares el metro cuadrado para los departamentos de un ambiente y en 1.880; 1.720 y 1.696 dólares el metro cuadrado para los dos, tres y cuatro ambientes respectivamente. El valor medio de las unidades más grandes de 4 ambientes rompió por primera vez también el piso de los 1.700 dólares", detalló la consultora.

"En la ciudad de Buenos Aires, el valor medio de oferta de un monoambiente usado fue en noviembre pasado de 67.250 dólares. En el extremo superior en cuanto a comodidades de la unidad, un cuatro ambientes cotizó de media 145.000 dólares, mientras que 79.000 y 109.500 dólares fueron los valores medios para los departamentos de uno y dos dormitorios", agregó.

Precios de departamentos: otro año a la baja

A tono con esto, la baja acumulada de marzo a esta parte de 2022 se ubica en torno al 7,7 por ciento en el caso de los departamentos de un ambiente, 6 por ciento para las unidades de dos, y 10 por ciento en el caso de los inmuebles de 3 y 4 ambientes.

"(En noviembre) la baja porcentual con respecto a octubre fue del 1,6 por ciento para los monoambiente, del 1,85 por ciento para el caso de unidades de 2 dormitorios y del 2,42 por ciento para los departamentos de cuatro ambientes", completó Reporte Inmobiliario.

El año concluirá con valores inéditos en al menos una década.

En cuanto a los valores vigentes en Capital Federal, vale señalar que un monoambiente en barrios como el Abasto promedian los 60.700 dólares, mientras que el valor escala a los 70.000 en Barrio Norte, trepa hasta los 92.000 en Palermo y merodea los 185.000 en Puerto Madero. En Recoleta la cotización media se ubica en torno a los 79.000 y vuelve a subir a hasta los 88.700 en Belgrano.

Por el lado de los usados de dos ambientes, el precio promedio en Belgrano se ubica en torno a los 100.000 dólares, sube hasta los 117.000 en Palermo y decae a 105.000 en Recoleta. Caballito cuenta con valores del orden de los 83.900 dólares, Barrio Norte alcanza los 91.500 y en Puerto Madero la cotización se ubica en 285.000. Villa Lugano (59.900 dólares), Constitución (59.000), Pompeya (51.000) y Once (62.400), se ubican entre los barrios con valores más bajos para los inmuebles de esas características.

¿Qué ocurre con los tres ambientes? Puerto Madero, Recoleta, Palermo y Barrio Norte se ubican a la cabeza de las áreas más caras, con precios promedio de 389.000, 190.000, 170.000 y 160.000 dólares, respectivamente. En el otro extremo se destacan Villa Lugano (53.000 dólares), Pompeya (60.000), Villa Soldati (70.000), Constitución (79.000) y La Boca (70.000).

Departamentos usados: el "sobrestock" pega en los precios

Distintos expertos consultados recientemente por iProfesional coincidieron en que la ampliación de la oferta de unidades en venta atenta contra cualquier recuperación inmediata del precio de los departamentos usados. Entidades como CUCICBA, la cámara que integra a los corredores porteños, dan cuenta de al menos 160.000 inmuebles usados que hoy se ofrecen en Capital Federal.

El promedio histórico en el territorio porteño, aseguraron desde la misma organización, siempre se ubicó en torno a los 90.000 departamentos.

"Aquellos propietarios que pusieron sus inmuebles en venta en los últimos dos años no volvieron a quitarlos de esa opción de negocio. Ninguno regresó al mercado de los alquileres. Por efecto de la ley vigente y la situación de la economía, el 'sobrestock' de propiedades que se ofrecen sigue en ascenso", dijo a este medio Marta Liotto, presidenta de CUCICBA.

La sobreoferta de departamentos en venta en Capital Federal sigue siendo récord.

"Los dueños, ante la posibilidad de que finalmente se amplíe el blanqueo para incluir los usados, tienen la expectativa puesta en concretar la venta. De ahí que siguen retirando departamentos del mercado del alquiler. Están aguardando alguna decisión en ese sentido que surja del Congreso", agregó, dando cuenta de una tendencia que pega, justamente, en el precio de los inmuebles.

Consultado hace escasos días por iProfesional, José Rozados, CEO de Reporte Inmobiliario, señaló que el valor del metro cuadrado por estos días "es más baja que la se registraba en 2011 y apenas por encima de 2010".

"El precio promedio del metro cuadrado de las unidades usadas se redujo 35,3 por ciento desde las cotizaciones altas de 2018. En términos reales, ese valor es muy cercano a los parámetros de 2008", sintetizó.