Microcentro, zona de viviendas: en qué quedó la reconversión en área residencial y cómo está la demanda de inmuebles

El Gobierno promueve el programa "Mudate al microcentro" con líneas de crédito activas. Complicaciones en el cambio de uso de los inmuebles
Por Patricio Eleisegui
20/01/2023 - 11,05hs
Microcentro, zona de viviendas: en qué quedó la reconversión en área residencial y cómo está la demanda de inmuebles

La decisión del Gobierno porteño de hacer del microcentro una zona residencial avanza con lentitud, más allá de los movimientos oficiales para promover la reconversión sobre todo durante 2002. Desde el ámbito de las inmobiliarias sostienen que, aunque la demanda de locales repuntó en áreas como Florida y Lavalle, la transformación de los espacios comerciales en viviendas aún no gana velocidad por la falta de acuerdo entre propietarios para el cambio de status de los inmuebles. Mientras tanto, el segmento que integran los comercializadores aguarda por nuevos instrumentos de crédito para incentivar las inversiones.

El año pasado, la Ciudad activó el programa "Mudate al microcentro" con foco en la reconversión de ese apartado de oficinas y locales comerciales de Capital Federal, uno de los espacios que más sufrió los pésimos efectos económicos que generó la pandemia de Covid-19.

La iniciativa contempla una línea de créditos para promover los alquileres y para la adquisición de viviendas reconvertidas dentro del área.

"Se generará un Fondo Compensatorio que cubrirá la diferencia de valor entre las Unidades de Valor Adquisitivo (UVA) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE). De esta manera, las actualizaciones de la tasa de interés estarán ligadas únicamente a la evolución de los salarios", indicaron a iProfesional desde la Ciudad.

La zona residencial pautada por el larretismo se extiende desde avenida Callao hasta el final del Bajo entre las avenidas Belgrano y Córdoba. Comprende una superficie total de 120 manzanas.

Uno de los aspectos que promovió el oficialismo porteño para concretar los cambios en la zona fue la incorporación al Código de Edificación del capítulo 3.10 destinado a intervenciones en edificios existentes para que puedan adaptarse a usos mixtos sin que se requieran grandes intervenciones edilicias, pero garantizando las condiciones de seguridad.

El programa propone reconvertir espacios comerciales y oficinas en viviendas.
El programa propone reconvertir espacios comerciales y oficinas en viviendas.

En concreto, este ítem aborda criterios respecto de cómo deben hacerse las modificaciones en lo referente a medios de salida, condiciones de accesibilidad y requerimientos de iluminación y ventilación aplicables a cambios de uso del edificio.

Dificultades para el acuerdo entre copropietarios

Pero, más allá de esta batería de cambios y alternativas, el avance de "Mudate al microcentro" no termina de despegar por el modo en que debe acordarse el cambio de uso de los inmuebles en ese punto de la Ciudad.

Desde el Colegio Profesional Inmobiliario (CPI) su titular, Marta Liotto, comentó a iProfesional que el programa perdió velocidad por la falta de acuerdo entre los copropietarios para aplicar una zonificación diferente a los edificios que podría dejar de ser oficinas para transformarse en departamentos.

"Las características de los reglamentos de copropiedad son cuestiones que terminaron frenando el impulso del plan de reconversión. El cambio depende de la intervención de un organismo nacional y eso lleva su tiempo. Por otra parte, los copropietarios son privados en su enorme mayoría y para que se aplique un cambio de destino debe contarse con el aval del 100 por ciento de los dueños. En muchos casos, eso no se ha logrado hasta ahora", explicó.

"Ahora estamos a la espera de la difusión de una nueva línea de crédito del Banco Ciudad. Aportará fondos para que los inversores puedan remodelar los inmuebles que adquieran en el microcentro. También aguardamos por una campaña de difusión promovida por el Gobierno porteño y las inmobiliarias para ‘redescubrir’ esa zona como punto de inversión. Confiamos en que el proyecto de transformación llegará a buen puerto", agregó.

Por otra parte, la directiva destacó la recuperación comercial que transita el área. "La demanda de locales, la ocupación, poco a poco se fue recomponiendo. Ayudó mucho el turismo, que volvió con fuerza a Buenos Aires. Si lográramos avanzar con la situación del reglamento de copropiedad el interés por las inversiones sería más amplio", dijo.

La demanda de locales en las peatonales repuntó en los últimos meses.
La demanda de locales en las peatonales repuntó en los últimos meses.

Demanda de locales en Florida y Lavalle

Al margen de lo que ocurre con la intención oficial de hacer del microcentro una zona residencial, lo cierto es que la ocupación de locales evidencia un crecimiento indiscutible y los números los exponen.

Hace escasas semanas, Fabián Castillo, titular de FECOBA, la federación que integra al comercio y la industria, comentó a iProfesional que el nivel de desocupación que exhibe la peatonal Florida bajó de 106 locales vacíos a los actuales 26 en poco más de un año.

En el ámbito de las inmobiliarias reconocen que, salvo las grandes superficies, la mayoría de las propuestas para la instalación de comercios exhiben una demanda acelerada.

"Ya no es la situación caótica, de una vacancia extrema, como hubo el año pasado y en 2020. Si bien sigue habiendo locales en alquiler, la mayoría se fueron ocupando. Ya no es el aspecto devastador de la pandemia. Al retomarse la actividad económica, los locales poco a poco se fueron ocupando. El local que no se ocupa hoy es más porque está fuera de precio", dijo José Rozados, CEO de Reporte Inmobiliario, en un diálogo reciente con este medio.

"Florida, Corrientes, Lavalle, en el microcentro, se recuperaron. No es el panorama desolador de los últimos años. Quedan locales sin ocupar en calles intermedias, no en avenidas. Y aquellos que tienen grandes dimensiones, que requieren de inversiones fuertes para ser reacondicionados", agregó el experto.