Con un exponencial stock de viviendas a la venta, el mercado inmobiliario vive un hecho sin antecedentes en la Ciudad de Buenos Aires: de los 140.000 departamentos en oferta, más de 6.000 están publicados a un precio inferior a los u$s50.000, según un estudio de la consultora Análisis y Tendencias. Del total, el 25% son a estrenar; el 9%, de pozo; el 29% usados de 20 a 50 años, y un 16% tiene más de medio siglo, especifica el portal Invertire.com.

Pero existen otras cuantías para contemplar. Con un valor promedio del m2 que se ubicó en los u$s1.633 para los monoambientes y en u$s1.522, para los inmuebles de 1 dormitorio –conforme con el último estudio de Reporte Inmobiliario–, los precios de publicación siguieron mostrando caídas interanuales: en mayo, los usados lideraron la baja (-6,4%) versus los departamentos a estrenar (-4%) o los de pozo (-5,1%), de acuerdo con datos de Radar Inmobiliario.

Así, especialistas del sector consultados describen que esas propiedades que se ofertan a precios "irrisorios", por lo general, son pequeñas (monoambientes o 2 ambientes chicos), internas o sin vista, oscuras y están en edificios antiguos o "de época". De hecho, "en Palermo o en Recoleta, por menos de u$s2.000 el m2 pueden conseguirse departamentos de estas características, ideales para el inversor que busca renta", aclara Francisco Altgelt, presidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios.

Qué se consigue por menos de u$s50.000

La mayoría de esos inmuebles se emplazan "en Villa Crespo, Almagro, Caballito, Colegiales, Coghlan, Balvanera y otras áreas del centro porteño", enumera Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades. Pero a esta lista se suman, asimismo, Belgrano, Palermo y Recoleta.

Y más allá de las características de cada unidad, ese stock incluye ofertas como un monoambiente de 40 años de antigüedad y 25 m2 en Río de Janeiro al 500 –muy cerca del Hospital Italiano, ideal para destinar a la renta por "turismo médico"–, a u$s44.500; y otro apto profesional e igual de "añejo" de 29 m2 en Alberti al 100, por 48.000 dólares.

De la misma manera, en Bartolomé Mitre al 2500 existe la oportunidad de un 2 ambientes de 35 años y 34 m2 con patio por igual cifra que su predecesor y, frente al Parque Centenario (Leopoldo Merechal al 500), la misma tipología, pero con 2 m2 menos y 10 años más, se vende en 45.000 dólares.

Por menos de u$s2.000 el m2, Palermo y Recoleta se ofrecen departamentos ideales para el inversor que busca renta.

Para el lado del barrio más extenso de la Capital Federal también se encuentran departamentos de 1 ambiente, 30 m2 y 45 años, en Córdoba al 3400, a la vuelta de la Universidad de Palermo, por u$s49.000, y al 4700 de la misma avenida, aunque un poco más "estrecho" (22 m2), otro por u$s40.500 (35 años). Mientras que en Billinghurst al 1100 se oferta un inmueble de 35 m2 y 45 años de antigüedad por u$s48.500.

De la sobreoferta de departamentos a la chance histórica

Motivo de esta baja exponencial del valor de los inmuebles –suscitada, en parte, por el cepo cambiario, la inflación, la falta de crédito hipotecario y la vigente Ley de Alquileres–, la situación actual es una oportunidad histórica para los ahorristas. "La caída de los precios de cierre supera, en algunas tipologías, al 40% respecto de picos de valores del 2018", recalca María Soledad Balayan, titular en Maure Inmobiliaria.

Y si bien el año pasado había un mercado "sobreofertado" con pocos compradores, ya el panorama empieza a ser otro: "Más realista en cuanto a los precios y una demanda dispuesta a comprar, con un regateo cercano al 5%, pero a los valores del mercado", advierte Altgelt. Y aclara que los departamentos que están fuera de precio ni siquiera son consultados.

En este escenario, de acuerdo con el Relevamiento de Operaciones inmobiliarias (ROI), el público comprador que representa al inversor no supera el 14% de las ventas. En el consumidor final sí aparecen personas del interior del país que, "ante la falta de alquileres, deciden comprar el inmueble para sus hijos", especifica el presidente de Altgelt. Y advierte que "es probable que estos compradores entiendan que los departamentos han tocado un piso y que, en el corto-mediano plazo, empezarán a subir".

¿Si eso es posible? Al guiarse por estadísticas, los precios de las propiedades "cada 4 años tienden a aumentar, pero el escenario actual nos viene demostrando que, así sea en menor porcentaje, estos continúan decreciendo", previene Federico Hornos, senior Broker de Gustavo De Simone Soluciones Inmobiliarias.

La caída de los precios de cierre supera, en algunas tipologías, al 40% respecto de picos de valores del 2018.

Ahora bien, si la idea es comprar un departamento con el fin de destinarlo al alquiler, conviene conocer otros porcentuales: hoy, un inmueble de 2 ambientes tiene un valor de $142.000 mensuales, en promedio, y deja una rentabilidad anual del 3,31%. Si la idea es volcarse al temporario –hay 16.200 propiedades en oferta–, esos valores aumentan sobremanera: rinde u$s656 por mes y deja una rentabilidad del 7,5% anual bruto.

Sin ir más lejos, cuenta Hornos, "en Recoleta vendimos unidades a u$s57.000 que se alquilaron en u$s500 (mensual), estamos hablando de una rentabilidad del 10%". Y aclara que en otras operaciones "hay brechas más grandes de ganancias entre la compra inicial de la propiedad y la inversión que les genera posteriormente".