Los cambios establecidos a la ley de alquileres, combinados con una situación macroeconómica signada por la aceleración del dólar y la inflación desatada, sigue operando en contra de la oferta de departamentos y desalienta el retorno de los propietarios a ese nicho comercial. A la par de la incertidumbre respecto de qué ocurrirá con el futuro político del país, los números que refieren a la rentabilidad continúan achicándose y el segmento pierde interés en un contexto de crisis habitacional agravada. El rédito que hoy obtienen los dueños se ubica entre los más bajos de las últimas dos décadas. Y nada indica que la tendencia cambie al menos en el corto y mediano plazo. Mientras tanto, la oferta exhibe números por demás de alarmantes: dentro de los límites de la Ciudad apenas se ofrecen 532 unidades para la modalidad de los contratos extensos.

Según un relevamiento de Reporte Inmobiliario al que accedió iProfesional, la devaluación de los últimos meses se impuso por sobre las subas de los alquileres y la baja en los valores de venta de las propiedades, para generar un nuevo escenario de merma en la renta bruta.

"En base a los datos de octubre de 2023 el promedio de la rentabilidad bruta anual de los departamentos usados de 1 a 4 ambientes fue del 3,48 por ciento, mientras que hasta Julio superaba el 4 por ciento", precisó la consultora.

Rentabilidad, hacia abajo

"En cuanto a la rentabilidad media del alquiler al inicio de un contrato de alquiler tradicional a 3 años de unidades usadas, los dos ambientes son los que brindan con el 4,1 por ciento la renta más elevada", añadió.

A ese guarismo le sigue el rendimiento de los monoambientes, fijado en torno al 3,57 por ciento. Por el lado de los inmuebles de mayor tamaño, Reporte Inmobiliario indicó que los tres ambientes brindan una rentabilidad del 3,51 por ciento, "mientras que las unidades más grandes de 3 dormitorios son las que otorgan la menor rentabilidad con el 2,75 por ciento en octubre". Hace menos de dos décadas, la rentabilidad que brindaban los departamentos en Capital Federal duplicaba los números actuales.

En cuanto a los barrios porteños que ofrecen números más positivos para los dueños, Villa Crespo (5,33 por ciento anual), Balvanera (4,74), Almagro (4,17), San Telmo (4,08) y Flores (3,87) se ubican a la cabeza en el caso de los monoambientes.

En el caso de los departamentos de dos ambientes, las rentabilidades más elevadas se dan en San Telmo (5,49 por ciento anual), Parque Chacabuco (4,97), Villa Crespo (4,78), Almagro (4,55) y Balvanera (4,41).

La rentabilidad de los alquileres volvió a caer tras el salto del dólar.

Por el lado de los tres ambientes, la renta más oportuna ocurre en Almagro (4,57 por ciento anual), seguido de Balvanera (4,37), Flores (4,28) y San Cristóbal (4,08). Finalmente, y en lo que refiere a los inmuebles de cuatro ambientes, los escasos departamentos disponibles se distribuyen entre Barrio Norte, Caballito y Flores, con rentabilidades que oscilan entre el 2,3 y el 3,3 por ciento anual.

La oferta y un derrumbe dramático

"Durante octubre, quien buscó alquilar o recambiar su actual locación en Buenos Aires, sólo encontró 158 opciones de monoambientes, 262 departamentos de dos ambientes, 103 de tres y apenas 9 de cuatro ambientes, en toda la extensión de la geografía de la Ciudad", se detalla en otro monitoreo reciente de Reporte Inmobiliario.

"A esta caída estrepitosa de la oferta, se suma una aceleración del incremento de su cotización inicial que alcanza, en el promedio general de los departamentos de todas las tipologías, el 233 por ciento interanual", se añade.

A tono con esto último, el informe precisa que el valor promedio de la oferta existente para un monoambiente se ubica en los 187.350 pesos mensuales. En cambio, la cotización media de una unidad de dos ambientes trepa hasta alcanzar los 248.000.

"Las cotizaciones de los departamentos de dos dormitorios que se ofrecían en alquiler, durante octubre pasado, registraron un valor promedio de 311.400 pesos, mientras que las pocas unidades con 3 dormitorios disponibles alcanzaron una cotización media de 340.000", señala la consultora.

Para luego concluir: "Resulta evidente a la luz de los datos que la sanción de la modificación a la ley de alquileres operada el 10 de octubre pasado fue, en principio, ineficiente para lograr al menos una mínima mejoría en la situación crítica del mercado locativo residencial".