Las primeras medidas tomadas por el gobierno del presidente Javier Milei impactaron fuerte en el seno del mayor grupo desarrollador inmobiliario de la Argentina que predice que el incremento de la inflación, producto precisamente de esas decisiones oficiales, podría afectar sus negocios durante este año. Se trata de IRSA, que en un documento enviado a la Comisión Nacional de Valores (CNV) para informar sobre sus resultados financieros correspondientes al segundo trimestre del año pasado, hace referencia a las decisiones económicas que el oficialismo libertario ya tomó tras asumir la administración del país desde el 10 de diciembre pasado.

Si bien el holding que dirige Eduardo Elsztain menciona que durante el segundo semestre "mantuvo la buena performance operativa en los negocios de renta, con niveles de ocupación y EBITDA crecientes", advierte que el segundo semestre del ejercicio "se presenta como un gran desafío para la sociedad dada la aceleración de la inflación producto de las primeras medidas del nuevo gobierno y su consecuente impacto en los salarios reales y el consumo".

Desaceleración de las ventas

Es decir, desde IRSA entienden que continuará el alto nivel inflacionario que, sumado a las medidas de liberación de las tarifas de los servicios públicos y la eliminación de los cepos que pisaban los precios de los productos de consumo masivo, generarán una fuerte retracción entre los clientes de sus centros comerciales; los huéspedes de sus hoteles y las empresas que alquilan oficinas en sus edificios.

De hecho, la nota es clara en cuanto a una baja de sus negocios ya que los ejecutivos que redactaron el informe dicen esperar "una desaceleración de las ventas y un menor flujo de visitantes en nuestros centros comerciales en el tercer trimestre del ejercicio".

En cuanto al segmento de oficinas, son un poco más optimistas, ya que confían "en la resiliencia de nuestro portfolio Premium que ha venido recuperando sus niveles de ocupación y sostenido sus valores de renta".

Sobre la cartera de hoteles, con el Llao Llao a la cabeza y el Intercontinental como su segunda opción, se mantienen expectantes de la mano del turismo internacional.

"Somos optimistas respecto a la evolución futura de los hoteles dado el crecimiento del turismo y la expectativa de plena recuperación del sector de eventos y convenciones" agrega el dossier.

Mirar oportunidades

Pero, más allá de este análisis atado a factores macro y externos a sus decisiones que surgirán del rumbo que tome la economía en esta gestión "libertaria", IRSA estará atenta a analizar oportunidades tanto de compra como de venta de inmuebles a la vez que evaluarán el mejor momento para lanzar los desarrollos de usos mixtos que el grupo tiene en cartera en su extensa reserva de tierras.

En realidad, hasta ahora fueron más las ventas que las compras si se tiene en cuenta que desde el 2020 viene llevando a cabo un proceso de achicamiento de su cartera de inmuebles como, por ejemplo, la de dos pisos de la torre "261 Della Paolera" ubicada en el distrito porteño de Catalinas por una superficie locativa total de 2.395 m2 y 18 unidades de cocheras por u$s14,9 millones (MEP).

También se desprendió del terreno que había pertenecido a Nobleza Piccardo, ubicado en las inmediaciones de las avenidas General Paz y San Martín, por u$s33 millones, al igual que en el 2022 hizo lo mismo con otro piso de "261 Della Paolera" compuesto por una superficie locativa de 1.184 m2 y ocho unidades de cocheras por u$s12,6 millones.

Desde la pandemia de Covid-19, IRSA continúa vendiendo propiedades para afrontar la crisis económica al punto que entre ese año y la actualidad se desprendió de más de 40.000 m2 de oficinas premium, por un monto total cercano a los u$s300 millones.

En relación con su mayor desarrollo, Costa Urbana, se encuentran preparados para lanzar el proyecto que consideran el más ambicioso de la historia de la compañía, con un potencial para desarrollar 866.806 m2 de usos mixtos en una de las mejores ubicaciones de la ciudad de Buenos Aires.

Costa Urbana, es el proyecto más ambicioso de la historia de la compañía, con un potencial para desarrollar 866.806 m2 de usos mixtos 

De manera paralela, IRSA continuará con su plan de mejoras en sus gastos, mediante la reducción y eficientización de la estructura de costos a la vez que continuarán evaluando herramientas financieras, económicas y/o corporativas que le permitan mejorar su posición en el mercado en el que actúa y contar con la liquidez necesaria para hacer frente a sus obligaciones.

Las opciones en este sentido son las de disposición de activos en forma pública y/o privada que podrán incluir bienes inmuebles como asimismo valores negociables de titularidad de la sociedad, emisión de Obligaciones Negociables (ON), recompra de acciones propias, entre otros instrumentos que sean de utilidad a los objetivos propuestos.

Según el paper que firma el propio Elsztain, "de cara al futuro, seguiremos innovando en el desarrollo de proyectos inmobiliarios únicos, apostando por la integración de los espacios comerciales y residenciales, ofreciendo a nuestros clientes un mix de productos y servicios atractivos, lugares para el encuentro y una experiencia memorable, con el objetivo de alcanzar un portafolio cada vez más moderno y sustentable".

Si bien el empresario reconoce que el contexto económico actual genera incertidumbre, confía en la calidad del portfolio de IRSA y la capacidad de su management "para llevar adelante el negocio de manera exitosa".

Semestre positivo

Teniendo en cuenta que el balance de IRSA se extiende desde julio a julio de cada año y no de manera calendario como la mayoría de las empresas que cotizan en Bolsa, sus ingresos como grupo aumentaron un 5,5% durante el primer semestre del ejercicio 2024 comparado con el mismo período de 2023.

El crecimiento fue impulsado principalmente por la evolución favorable de los segmentos de Centros Comerciales y Hoteles, compensada parcialmente por una disminución en la actividad de Ventas y Desarrollos y menores ingresos por alquiler de Oficinas debido a las ventas realizadas.

En este sentido, su EBITDA ajustado de los segmentos de renta alcanzó los $54.102 millones, un 12,3% superior al primer semestre del ejercicio anterior.

Los mayores fondos fueron proporcionados por sus shoppings con $44.318 millones; seguido por hoteles con $7.181 millones y $2.603 millones del segmento de oficinas.

El EBITDA ajustado total alcanzó los $66.940 millones, incrementándose un 54,6% con respecto a igual periodo del año anterior, principalmente explicado por mayores ventas de propiedades de inversión.

El resultado neto para el primer semestre del ejercicio 2024 registró una ganancia de $146.593 millones, un 204,9% superior al mismo período del ejercicio anterior.

Pero semejante crecimiento se explica por temas contables como la ganancia registrada por cambios en el valor razonable de las propiedades de inversión debido al impacto de una devaluación superior a la inflación en aquellas propiedades valuadas en dólares.