Departamentos usados: se disparó la oferta, los precios se mantienen y brotan oportunidades de inversión

El mercado de los departamentos usados sigue mostrando cambios y ese nicho llega a este tramo del año con una expansión por demás potente en términos de oferta y un abanico de precios que continúa acercando oportunidades a los inversores. Por estos días, la disponibilidad de unidades se incrementó más del 30% en comparación con igual período pero del año pasado. Por el lado de los valores, las cotizaciones de los monoambientes no superan los u$s70.000, mientras que los departamentos de dos ambientes promedian los 80.500 dólares. En este tramo de 2025, la brecha existente entre las tipologías de inmuebles más grandes y los departamentos más pequeños es cada vez menor, lo cual es observado en el ámbito de las inmobiliarias como una confirmación de que los precios se están "homogeneizando" y que existe, también, una determinada previsibilidad en los valores.

De acuerdo a un relevamiento de Reporte Inmobiliario al que accedió iProfesional, en la actualidad el número de departamentos usados puestos a la venta en Capital Federal asciende a las 29.943 unidades y la tendencia es a la suba.

Departamentos usados: la oferta sigue incrementándose

"El volumen de oferta se mantiene en niveles altos, prácticamente igual al de agosto pasado (29.347 registros), lo que confirma por ahora, la consolidación de un mercado con fuerte presencia de stock disponible. En la comparación interanual, el aumento de la oferta resulta evidente: en septiembre de 2024 se habían registrado 22.975 unidades en venta, por lo que la variación alcanzó el 30,3 por ciento", indicó la consultora.

"En lo que va del 2025, el promedio mensual de departamentos publicados supera las 27.000 unidades, muy por encima de los volúmenes observados en 2023, cuando la media se ubicaba entre 21.000 y 25.000 departamentos", agregó.

Según Reporte Inmobiliario, el aumento que evidencia la oferta repercute directamente en los valores de los inmuebles, que muestran subas interanuales muy bajas. "En septiembre, los departamentos de cuatro ambientes aumentaron un 6,91% interanual, los de dos ambientes 3,23, los de tres ambientes 2, y los monoambientes —que históricamente suelen liderar las subas— mostraron la menor variación: 1,98 por ciento", detalló la firma.

Respecto de los precios promedio del metro cuadrado que predominan en Capital Federal, el informe señala que la unidad cotiza a razón de los u$s2.159 para los monoambientes, mientras que en el caso de los inmuebles de dos ambientes la porción se ubica en torno a los 1.920 dólares. Por su parte, el metro cuadrado de los departamentos de tres ambientes cuesta u$s1.807, en tanto que el valor de la misma unidad asciende a los u$s1.811 en las unidades de cuatro ambientes.

Ya en lo que refiere a las cotizaciones por departamento, el promedio para los monoambientes se ubica en los u$s69.500, mientras que los dos ambientes ascienden hasta los 80.500. El valor medio de los inmuebles de tres ambientes alcanza los u$s115.000, y aumenta hasta los u$s149.000 en el caso de los cuatro ambientes.

"El seguimiento histórico muestra que, en los últimos 12 meses, el precio medio por metro cuadrado de los monoambientes se mantuvo prácticamente estable y el del resto de las tipologías en promedio también tuvo una apreciación reducida", afirmó la consultora.

Departamentos usados: precios vigentes en Capital Federal

Con relación a los valores vigentes en Capital Federal, en el caso de los departamentos de un ambiente los precios más altos se dan en Puerto Madero (u$s203.000), Núñez (110.000), Palermo (99.000) y Colegiales (98.000).

En la vereda de enfrente se ubican Pompeya (u$s35.000), Villa Soldati (50.000), Constitución (53.500) y Tribunales (55.000).

Por el lado de las unidades de dos ambientes, los valores más fuertes se concentran en Puerto Madero (u$s335.000), Palermo (130.000), Núñez (128.000), Saavedra (117.000), Belgrano, Colegiales, Villa Ortúzar y Villa Urquiza (115.000).

Las cotizaciones de menor monto se dan en Pompeya (u$s50.000), Villa Lugano (56.250), La Boca (57.000), Constitución (59.000) y Once (62.000).

En cuanto a los departamentos de tres ambientes, los valores de mayor cuantía ocurren en Puerto Madero (u$s380.000), Recoleta (195.000), Palermo (179.900) y Parque Chas (170.000).

Los precios menos potentes, en cambio, se distribuyen entre Villa Soldati (u$s44.000), Villa Lugano (53.000), Pompeya (70.950), Constitución (72.000) y La Boca (77.000).

Por último, y en lo que respecta a los inmuebles de cuatro ambientes, los departamentos más cotizados se ubican en Puerto Madero (u$s600.000), Recoleta (275.000), Villa Devoto (255.000) y Retiro (245.000).

En contrapartida, Villa Soldati (u$s37.500), Villa Lugano (59.000), Pompeya (73.000), Mataderos (89.000), Constitución (93.000) y Parque Avellaneda (103.250), aparecen como las zonas con los precios más reducidos para ese tipo de unidades.